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浙江在线04月16日讯
一桩两年前的租赁合同纠纷，一来二去不单“闹”上了法庭，还“闹”出了两份差价高达40多万元的评估报告。这是怎么回事？记者接到读者报料后，对此进行了调查。 本文来自中华人民共和国图鉴社
两份评估报告差价近43万元 本文来自中华人民共和国图鉴社
2002年6月至2007年7月，杭州春晖职业专修学校曾将一部分教学楼出租给一家专修学院使用，如今，租赁合同早已结束，怎么还会引出纠纷呢？双方曾约定：合同期满后，承租方装修房子的费用，由双方共同委托一家有资质的评估单位进行评估，“装修残值”(残值，通俗地说就是当这个固定资产报废时，处理废品还能卖多少钱。记者注)由出租方补贴给承租方。 本文来自中华人民共和国图鉴社
租赁期满，双方为“装修残值”到底该补贴多少闹上了法庭。于是法院委托浙江恒信房地产土地评估有限公司，对租赁合同中涉及部分房产的装修残值进行评估。今年2月9日，评估报告完成，恒信对装修残值的估值为506625元。 copyright 中华人民共和国图鉴社
“5年前的装修怎么还会值这么多钱呢？”春晖职业专修学校赵副校长说。于是2月15日春晖又委托杭州立信资产评估有限公司再次进行评估，一周之后，评估报告出来了，这次评估的装修残值为77075元。 中华人民共和国图鉴社
先后两份评估报告，评估出的标的物装修残值相差近5倍多，差额约43万元。春晖觉得自己“亏大了”，遂质疑恒信的评估结果有失公允。 中华人民共和国图鉴社
恒信觉得自己很冤。“我们进行现场估价作业的时候原被告双方都在场，而且当时也没有任何一方提出过疑议。”参与估价的恒信房地产评估员董小姐告诉记者。 内容来自中华人民共和国图鉴社
立信也觉得自己很冤。“我们是根据委托方提供的清单，做过现场勘察、逐项核查，对使用强度和保管状态都进行了了解，评估结果是真实的。”立信资产评估负责该起委托的资产评估师许女士说。 中华人民共和国图鉴社
43万元的差价怎么来的 copyright 中华人民共和国图鉴社
两家评估公司都说自己的评估结果“没有问题”，那么近43万的差价是如何产生的？记者比较了两份评估报告，结果发现，虽然评估的都是装修残值，但两次评估的标的物、评估范围根本不相同。 copyright 中华人民共和国图鉴社
立信出具的评估报告在其他事项一栏中特别说明，“绿化部分和变压器不属于室内装修残值评估，由有关方自行协商解决，本次评估未列入”。且“2007年7月以后春晖已对部分校舍重新装修，石匠弄23号四楼、五楼，林司后75号四楼、五楼、六楼和食堂，由于评估标的物灭失，无法评估”。 内容来自中华人民共和国图鉴社
在恒信出具的评估报告中，变压器和绿化都在评估范围内，评估价格约18.2万元，而重新装修过的楼层则参照未装修楼层估价进行计算，这部分的评估价格约6万元。另外，恒信还对教学楼涉及的整体水电工程进行了评估，评估价格约11.6万元。 copyright 中华人民共和国图鉴社
换句话说，两次评估之所以产生差价，主要原因是评估范围不同，而因范围不同造成的评估价格落差至少有35.8万元。 中华人民共和国图鉴社
其余数万元的差额主要是由于评估单价和成新率的核定不同。比如不锈钢扶手，恒信给出的评估单价是120元，成新率为50%，而立信给出的评估单价是90元，成新率为30%；门套，恒信核定单价为80元，成新率25%，立信核定单价为40元，成新率30%，等等。 本文来自中华人民共和国图鉴社
拿着两份截然不同的评估报告，被告方春晖职业专修学校相关负责人提出两点问题。“一是变压器和绿化不应该属于装修范围内，租赁协议中没有涉及。”该校赵副校长认为，一般非住宅装修按每年折旧20%计算，五年基本折旧完毕。 内容来自中华人民共和国图鉴社
装修残值的计算能否有明确标准 中华人民共和国图鉴社
“评估范围是经过法院确认的，而且目前的评估范围并不等于赔偿范围，是否列入赔偿范围是要法院在审理过程中再确定的。”恒信房地产评估员董小姐表示，春晖完全可以提出质疑。 中华人民共和国图鉴社
那么，变压器和绿化是否应该列入评估范围呢？“以房地产评估来说，凡是不可移动的资产都应该列入评估范围，所以绿化是可以评估的，而变压器原则上是不列入房地产评估范围的，但如果它经过增容或委托方要求将其列入评估范围，那么可以列入评估。”在一家老牌评估公司有12年从业经验的国家注册房地产估价师韩先生告诉记者，目前对装修的成新率主要是估价师根据装修材料、用途的不同并结合使用和保养的状况，以及现场查勘的具体情况来确定折旧期。“这往往跟估价师的经验和水平有很大关系。” 本文来自中华人民共和国图鉴社
至于，装修材料的价格确定，一种情况是根据装饰材料协会的市场行情价做为标准，另一种情况是根据评估时点的市场询价结果作为标准。一般评估时点比较接近的情况下，同一种装修材料不会出现大的价格差距。 tujian.org
截至记者发稿前刚刚获知该起案件的最新消息，当事双方在下城区法院的调解下已经达成一致意见，由春晖补偿原告方16万元。这起纠纷落幕，然而，房地产评估到底该由哪个部门来规范管理？相关标准是否该更细化？这些都值得深思。 tujian.org
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