|
任洁 制图
在2008年楼市经历了冰一样的冷之后，2009年楼市正在上演火一样的热——新房开盘即现排队抢购、二手房卖家不断涨价惜售，快速升温的楼市出现了气势如虹的看多行情。
新房开盘又见排队抢购
7月5日，和泓南山道15号楼开盘。早上，在开盘现场等待换取摇号券的客户已经排起了长长的队伍。9点，摇号选房正式开始，开盘现场内人头攒动，人气爆棚。不到3个小时，353套房源便劲销90%，揽金8600万。
“在近期新开的楼盘中，排队抢购已经成为一种常态。”从事市场监测的交响房地产市场调查部有关人士告诉记者，除和泓南山道之外，上周开盘的龙湖东桥郡、武夷滨江都出现了排队抢购的场景，开盘首日消化率都超过了80%。
新开楼盘遭遇排队抢购，目前已呈现遍地开花之势：金科·西城大院130套房源引来500余组客户争抢，大川·壹江城E1开盘引来200余组客户提前两天排队抢号；而财信城市国际、斌鑫西城绿锦、北城国际中心、中冶·林荫大道“跃界”、海悦蓝庭等十余个楼盘，近日都出现了排队和托关系买房的现象。
开盘最火爆的当属万科朗润园。作为万科进入重庆的首个精装高层，6月27日开盘当天，两千多人便拥堵在售房现场，马路两边的车辆排出数百米的长队，三个小时内，386套房源被一抢而光。一位经历过2007年“上品·拾陆”开盘仪式的购房者，发出了这样的感叹：“乍看之下，让人以为时光倒回了2007年全民买房、楼市井喷的疯狂场景。”
旧房卖家不断涨价惜售
在一手房市场开始火爆的同时，二手房市场卖家则是涨价不断。
“一天涨价两次，涨价幅度4万。”钢运的一位置业顾问告诉记者，他们就遇到这样的卖家，最后干脆宣布不出手了。
“刚开始，房主要急着出手，谈好一个60万的卖价。”置业顾问介绍说，楼盘位于新牌坊，房龄有些老，但面积有180平米，加上是装修房，应该说比较合理。房源挂出去一天，就来了5拨客人。其中有一次是三个买家一起上门，这时卖家心理开始发生变化，提出要加价到62万。后面的看房客更为干脆，第一次进门就要把2万元交给卖家。
“这让卖家的心理又调高了。”置业顾问称，卖家就开始在家具家电上做文章，提出了64万的价格。“但想看房的人还是不少。”
记者联系上这位卖家，卖家表示，前两个月自己就挂出了这套房源，要价只有58万，但无人问津，“没有想到过了两个月，行情就变了。”源源不断的看房客让其不胜其烦，“最终决定不卖了。”
置业顾问称，在2007年下半年楼市最火爆时，二手房市场就出现过卖家不断涨价甚至惜售的情形，而现在这已经成为二手房买卖中比较普遍的现象。
中先地产的一位置业顾问告诉记者，部分二手房甚至出现了卖家追着买家涨价的情形，像白鹤林的一套二手房，卖家最早要价是70万，最终被买家抬到了72万。像水晶郦城等品质楼盘，由于二手房供应和需求严重失衡，就出现了惜售的现象。
“其实，如果卖家真想卖，更应该趁此势头出手。”置业顾问称，上波快速上升行情，就套牢了不少惜售的卖家，有位卖家在70万都没舍得出手，最后只卖了59万，“一旦势头回转，真的是有行无市。”
涨价风起动摇观望心理
“前两天来，还剩下5套房源。过两天去，就只剩下两套了。”在首创十房界，一位购房者告诉记者，目睹一手房如此快销，心中开始发慌，最终决定加入到购房大军中，“再不买更要涨价了。”
事实上，有部分楼盘已经在上调价格。“一犹豫，现在已经涨了好几百。”中凯·翠海朗园的一位准业主就发现，原来卖6300元/平方米的房子，一个月后每平米已经涨到了6700元。
根据交响房地产的统计，上周成交均价达到了4288元/平方米，比半个月前上升了350元，上升幅度为8.8%。尽管这其中有户型结构的原因，但房价向上的势头还是比较明显。
“在市场比较好的情况下，开发商进行价格调整比较正常。”中原地产副总何伟坚告诉记者，一些品牌开发商过去率先下调了房价，现在又率先向上恢复。据记者了解，位于北滨路的某品牌楼盘，最低价曾经达到7000多元/平方米，现在每平米已经回调到9000元以上。
一位业内人士告诉记者，开发商上半年的销售策略去年就制订好了，基于市道不好的情形，普遍都不太乐观，优惠力度相对较大。面对市场出乎预料的反应，开发商开始放慢销售进度，其中主要的方法就是降低优惠的折扣，变相地抬高了价格。
记者手记
房租未涨和通胀预期
“目前的楼市有一点不正常。”这是中原地产副总何伟坚对目前这个火爆程度胜过2007年楼市巅峰行情的总体判断。
之所以不正常，就在于本轮楼市上扬缺少经济发展背景及有效的市场铺垫。
有关数据表明，实体经济并没有根本性的好转，居民收入并没有出现显著的增加。而从更核心也更直接的投资回报来看，房屋租金等投资收益并未水涨船高。
以出租率最高的富力海洋城的精装房为例，中原刚刚撮合了这样一笔交易，一套投入在70万的住房（加上家具家电），每月租金3000元，算下来的回报率约5%。尽管这样的租售比在重庆还算相对理想，但比起北京等地超过6%的出租回报率，重庆房屋出租约在4%~5%之间的回报率并不能支持房价上涨。
在一个正常的市场，租金是楼市最有效的市场铺垫，也决定着楼市的终极价格，“但房地产市场从来就不是理智的。要么过于乐观，要么过于悲观。”
在何伟坚看来，目前楼市量价上扬，可以从两方面去解释。
一是政府的引导加上银行信贷的支持，让刚性需求成为楼市上涨的主力。二是与此同时，更多的人被卷入到一场对通胀的预期之中。
面对全球印钞票的行情，投资者蜂拥购买不动产成为一个自然的选择。资金的迅猛投放所引发的通货膨胀预期，使得人们对持有货币带有极其强烈的不安全感，最终，引发羊群效应，使存量住房被一扫而光。“谁都担心市场暴涨，会造成自己资产的贬值缩水。”
不过，出来混，总是要还的。这句话同样适用于起伏不定的楼市，尤其是通过通胀激活楼市消费的做法。
楼市的这种不正常会持续多久，何伟坚说，谁也无法预计，“也许1年，2年，也许是5年”。
而这，肯定不是购房者能左右的。
心态
自住客发慌投资客回流开发商理性
“从新房开盘的火爆场面看，已经达到了2007年最高峰时的水平。”中原地产副总何伟坚表示，目前楼市中自住需求和投资需求都已经启动，使得楼市再度上演火热行情。
“如果说三四月份的小阳春还是之前被压抑的需求集中释放，进入五六月份，便出现许多跟风的住房需求。”何伟坚分析，许多自住客都是抱着买涨不买落的心理，一旦房价出现向上的苗头，就开始发慌，急于入市。
在很多购房者那里，地价走向是房市的标杆。保利38.1亿拿下鸿恩寺地块，楼面地价超过3000元，这对他们产生了强烈的暗示，观望心理被动摇后，他们迅速加入购房队伍。
与此同时，投资客也开始慢慢回流。何伟坚介绍，他们中原地产就接待了许多来自香港和沿海城市的投资客，与自住需求大多瞄准和泓南山道这样实用性的楼盘不同，这些外来投资客的取向更多地倾向中高端的楼盘。如和记黄浦的珊瑚水岸，龙湖的春森彼岸等，尽管价格不菲，却颇受投资客的青睐，“有的人一口气就买了几套房。”
自住和投资需求的交织，使得目前楼市需求出现2007年“买房如买菜”般的发狂情形。但何伟坚认为，开发商相对更为理性，目前涨价幅度也就在5%~10%之间，这成为目前楼市销量持续上升的一大原因。
与2007年开发商大幅度拉升房价，最终导致楼市出现拐点相比，此次开发商没有像2007年那样疯狂地轮番涨价。何伟坚分析，主要原因就是开发商对目前楼市的走向也看不太清，追求快销成为开发商的主要目标，很少像2007年那样捂盘待涨。
资金
上半年142亿内资进入重庆房市
我市房地产市场复苏，销售回暖不是唯一的信号。昨日，市统计局发布消息表明，在今年上半年全市实际利用398.01亿元内资中，投入到房地产行业的资金高达141.88亿元，仅次于制造业实际利用内资额度。
与去年同期相比，内资进入房市在加速。市统计局数据表明，去年上半年全市实际利用内资310.76亿元，投入到房地产行业的内资为128.98亿元。
内资热衷我市房地产行业，与房市销售回暖密切相关。市统计局称，今年1至5月，全市商品房销售面积达1225.9万平方米，同比增长了29.6%。
更加坚定内资进入房市的原因还有，在房地产销售回暖的同时，商品房销售价格也在上升。今年1至5月份，全市住宅销售面积为1176万平方米，销售金额为372.54亿元，也就是说，每平方米住宅的销售价格为3167.86元。
而在今年1至4月份，全市住宅销售面积为919.26万平方米，销售金额为280.47亿元，每平方米住宅的销售价格为3051.04元。记者张彬
土地
外地开发商来渝二手地开始走俏
在拍卖地价一路走高的同时，许多开发商把眼光盯向了闲置的二手土地。重庆贝尔地产机构董事长邱朝礼说，他最近已经接待了好几拨外地来渝找地的开发商。
据介绍，这些开发商有的来自北京，有的来自香港，还有的来自新加坡。“他们对重庆楼市都比较看好，有强烈的投资意愿。”邱朝礼说，他们认为，目前通过招拍挂获得的土地成本相对较高，而过去土地开发体制下出现的闲置土地，由于成本较低更受青睐。
土地闲置的原因，一方面是许多小开发商拿到地后，没有相应实力开发，造成“烂尾地”；另一方面是一些大开发商手里有地，本来就准备转手出让赚钱。新来的开发商就瞄准这样的资源，利用自己的资金优势准备合作开发。
“外面来的人越多，这些闲置土地就越来越俏。”邱朝礼称，这些待开发土地大多位于城市中心地带，由于目前需求强烈，其行情也水涨船高。像南坪的一块土地，开发商实力不济无法继续后期开发，去年合作条件还不高，今年就抬高了门槛。记者陈富勇
|
