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中关村重心北移 IT企业总部纷迁北京上地 |
2009-05-05 |
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2004-11-11 11:05:00 文/ 出处：北京青年报 中关村西区一直以来都是以中关村核心区的面貌出现，但近来以联想为代表的一批IT企业总部纷纷迁入位于上地的中关村科技园区，有人预测随着上地区域的逐步成熟，将会拉动整个中关村的重心北移。
3年放量满足6年需求写字楼困局难解
据中关村不动产商会筹委会提供的数据，中关村写字楼售价指数从2002年第二、第三个季度开始呈现略微下跌幅度，租价下滑幅度大于售价下滑幅度。根据该机构的数据，目前核心区的写字楼供应量足以支撑到2006年：预计2004年是720万平方米，2005年将达到800万平方米，2006年为860万平方米，呈现连年递增趋势。虽然需求量仍然会小幅递增，但由于2003年、2004年、2005年中关村甲级写字楼集中放量，空置率在逐渐攀高，到2006年供给仍然会大于有效需求。即使如此，中关村核心区的土地成本却随着土地存量的减少仍在逐年攀高。在核心区拿地操作写字楼项目，在承担巨大的销售压力之前，就要先期承受“投入巨大”的土地成本。
从“边缘”到“核心”换代写字楼瞄准上地
伴随四通、联想等大型IT企业的总部纷纷迁入中关村以北的上地地区，该区域的角色也正在向中关村科技园的“新中心”转变。上地信息产业基地位于中关村科技园区海淀园的中部，属中关村科技园区第一发展组团，分为南北两区，南区占地1.81平方公里，经过8年建设，竣工面积104万平方米，进驻高科技企业260多家；北区总征地面积51.5公顷。北区建设遵循大面积绿化，低建筑密度的原则，计划三年建成，预计总投资22亿元。基地内有五条横向交通线和三条纵向交通线，同时，在公共交通方面，地铁13号线存在也使该区域编制起立体网状交通体系。
分析人士认为，该区域已经充分具备了成熟商务区的硬件条件，因此，大量写字楼资本纷纷将目光投向了这个区域，上地信息环岛写字楼从品质上看丝毫不亚于中关村核心的写字楼，但其租售价格却要低很多。如北京金隅嘉业在上地信息环岛西北角投资开发的嘉华大厦目前已成现房，3000平方米的大堂将A、B、C、D四座12层的单体写字楼构成一个既相互独立又彼此连通的集办公、商业于一体的大型综合体。大厦整体柱网结构，全玻璃幕墙设计，而租金仅为2.5元每平方米每天。而与之隔路相望的创业大厦，租金为3.5元每平方米每天，科利华网络大厦租金也为3.5元每平方米每天，且以上租金价格均包含物业管理费。在销售价格上不乏六七千元每平方米的5A级写字楼，个别写字楼只有四五千元，甚至低于中关村周边住宅价格。这样的软硬件条件无疑对企业产生强烈的吸引。
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