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金融危机机遇论：郭佑雄博士纵谈房企如何过冬 |
2009-05-04 |
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本报驻湖南记者 张敏 胡玉英 刘志丰
湖南珠江实业投资有限公司总经理 郭佑雄
“我的上级对我的要求很简单，那就是把工作做好，所以我对下属也只有这样一个要求。做好工作就是对公司最好的回报，就是对我最好的支持。工作没做好，不是公司会淘汰你，而是市场会淘汰你。”
出生于湖南衡阳，靠着专业、敬业、守纪和对工作的那份执着，郭佑雄从企业低层一步一步做到现在这个位置——广州珠江实业开发股份有限公司副总经理，兼湖南珠江实业投资有限公司董事、总经理。
“我每天早上8点钟起床，晚上12点钟才休息，中间都是工作时间，主动放弃周末，放弃年假。带队人的状态最重要。我这样身体力行，一是因为我要在团队中以身作则，二是因为公司还没有达到我心目中的理想状态。”
说到金融危机中的房地产市场，郭佑雄兴致勃勃，更有独到的见解。
湖南珠江实业投资有限公司总经理 郭佑雄
警醒：房市依然如股市
房地产业和股市一样，都是国民经济的晴雨表，只是一个是实体经济，一个是虚拟经济。去年是股市普跌的一年，股指从6000多点跌到了1000多点，所有的股票，都跌得一塌糊涂。去年同样是房市普跌的一年，全国大部分城市的房价都在下跌。普跌是什么？那就是泥沙俱下，不管你品质好坏，价格都得下降，就算我们珠江花城这个长沙房产市场上价格最坚挺的楼盘，价格与最高时相比，也下降了10%左右。
今年，房产市场的走势依然如股市。股市在跌到底部后开始在底部震荡，并开始出现两极分化。有前景、有业绩的公司的股票在跌到低谷后，股价开始慢慢回升，实现价值回归。而垃圾股却继续往下走，越跌越惨。房地产市场也是这样，品质楼盘销售回暖，价格平稳，而品质和实力欠佳的楼盘，销售依然疲惫，使企业资金链愈发紧张。有些企业的资金紧张到被迫大幅度降价甚至低于成本价大甩卖。为什么要亏着卖？因为已经没有钱了，企业已没法运作，如不回笼点资金的话，银行要还贷，施工单位要工程款，农民工围着要工资，资金链断了，企业就得倒闭了。不低价甩卖的话企业马上就得断气，项目马上就会烂尾。即使是亏本低价大甩卖，只要能卖出去就还能使企业暂时有喘气机会，就能延缓死亡的来临，因此一些企业被迫做亏本买卖。
对那些低价甩卖的楼盘，购房者一定要高度警惕，当心那些不负责任的企业低价抛售后卷款潜逃。这种事情最近已时有发生。因此，这个时候买房一定要考虑安全性，最好选择买有实力的开发商的房子，并且最好选择现房，因为这样就排除了买到烂尾楼的可能性，买得安心，买得放心。购买那些实力不够的开发商的楼盘，虽然买时可能会便宜些，其实可能是在冒风险，一旦买到烂尾楼，10年8年都没法交房。这和买股票一样，买个质地好一点的股票，可能还会涨回去，但是买个垃圾股，可能会越买越亏，越亏越多。
目前，全世界都处于经济衰退时期，各国也都在想尽办法使经济尽快走出低谷。但想来想去都无良策，惟有让印钞机昼夜工作，多发钞票来增加市场的流动性，不管有没有后遗症。就像大病来了，先灌口猛药再说，也不管会不会有副作用。
为什么现在房产市场开始转暖啊？一个重要原因就是一些先知先觉的人，估计多发钞票的后遗症——通货膨胀即将到来。一些人认为，今年年底，最晚在明年年中通货膨胀就会到来，并且会比较厉害。由于全世界的货币都已脱离了金本位，黄金不再是硬通货，已变得和普通的贵金属无异。在中国，没有很多的投资渠道，所以要想使财富不被通货膨胀吞噬，不买房子就得买股票，而中国的股市广大股民已经领教过了，买房子无疑就成了资产保值的主要手段。
水岸边纯静的珠江花城
遵循自然规律：在市场低潮期发展
企业如何过冬？动物过冬的方式其实已给企业过冬很好的启迪。螳螂等很多昆虫是过不了冬的，只能在合适的季节里才能繁衍生息，冬天一来就会死掉。特别是下雪，一下雪，这些虫子就都冻死了。不够稳健的小企业就好像这些昆虫一样，由于没有经济实力，一到冬天他们就没办法了，只能任凭经济的周期性决定他们的命运，过不了冬是正常的，正如昆虫过不了冬一样。他们的退出正好为其他稳健的企业提供更广阔的市场空间，一如瑞雪兆丰年。这是企业过冬的第一种方式。
松鼠怎么过冬呢？那就是依靠事先储备好的食物来过冬，冬天不出来，在洞里打发着冬天的日日夜夜。青蛙如何过冬？只能在地里冬眠，通过拟制活动和凭积存的体能来熬过冰冷的寒冬。那些虽有部分资金，但还没有足够实力在经济周期的冬天里自由活动的企业正是如此。严冬一来，这些企业基本上就销声匿迹了，虽然没有解散，但实际上都处于休眠状态。这是企业的第二种过冬方式。
老虎、豹子如何过冬？它们照常活动，并继续以它们自有的生活规律生存、繁衍。这和实力型企业的过冬方式惊人地相似。纵使是在经济的严冬，实力企业依然按他们预定的目标和计划在研发产品、拓展市场、追求利润，只是目标和方式或许有所调整，这就是企业第三种过冬方式。珠江花城第三期开发的前期准备工作正在按部就班地推进，资金早已到位，并会按预定的计划开工。金融危机对我们来说，是坏事，也是机遇，恶劣的经济形势，正好是检验企业实力的时候。
你或许会因动物过冬和企业过冬的方式惊人相似而感到惊讶，其实这都是规律，只是一个是自然规律，另一个是经济规律罢了。经济繁荣时，很多人都能够赚钱，这时很难体现出企业的实力和经营管理水平。而在经济萧条时，很多企业都销声匿迹了，而实力企业，刚好可以利用这个机会扩大自己，在别人处于低潮的时候，迅速占领他们释放出来的市场份额。事实上，很多企业都是在经济处于低潮的时候快速发展起来的。
人与自然和谐共生的珠江花城
面对寒冬：珠江花城依然春光明媚
改革开放后，原为国有企业的珠江实业突出重围并一直保持着良好的发展势头。为什么珠江实业经过那么多风雨依然坚挺？其管理制度、团队建设、企业文化以及产品品质都值得研究。
珠江实业有着完善的管理制度。在财务上，所有的钱没有6个人以上的签字是拿不出来的。先是经办人，然后是经办部门负责人，再后是预算部、财务部、财务总监和主管副总，最后是总经理，制度非常严谨。假如说国有资产相当于一袋米的话，在珠江实业，这袋米外面包了至少6层麻袋，就算一个老鼠咬破了2~3层麻袋，米也出不来。制度的完整，既保护了工作人员，也防止了国有资产的流失。企业从上到下，都清廉如水，湖南珠江是这样，广州珠江股份是这样，整个珠江实业集团也都是这样。在珠江实业，水至清也有鱼，鱼也能成长。
企业的核心竞争力是什么？关键还是人的问题，也就是团队建设的问题。现在经济处于低谷，正是招人的好时候，能够比较容易地招到很多高素质的人才，所以人家裁员我招人。通过人员调整，淘汰掉一些不合格的人员，置换进新的血液，团队的整体素质得到提升，团队的凝聚力得到加强。通过部门调整，简化流程，公司的办事效率也得到了提高。可以说，正是这个冬天，让湖南珠江逐步实现了兵强马壮，使公司的战斗力得到了极大地提升。
团队领头人的素质直接关系到整个企业的发展。要经营好一个企业，很困难，要费九牛二虎之力，但是如果要把这个企业败掉，那就容易多了。团队要打出一片天下，思想要绝对统一。珠江实业理念认同，行为一致。没有内讧、内耗，大家都在齐心协力地为着同一目标而努力。经过多年的发展，目前珠江实业基本实现了队伍的专业化和年轻化，行为的规范化和标准化。
珠江花城作为珠江实业进驻长沙的第一个大型投资项目，秉承了珠江实业30年的地产开发经验，并携澳洲哲思、澳洲易道两家国际著名设计公司分别担纲建筑和园林规划，独辟蹊径，率先提出了全新的共生理念，倡导在都市中繁华，在水岸边纯静，以实现人与自然、人与社会、人与建筑以及人与人之间的共生。先进的理念、卓越的品质，使珠江花城已成为有目共睹的品牌项目，是中国最美丽的100个楼盘之一，也是长沙首席精装修大盘。该楼盘现在不但销售良好，而且房价也比去年同期涨了5%。
展望：建立公平有序的房地产市场秩序
面对金融危机，政府针对房地产业制定了很多激励政策，在一定程度上起到了积极的作用。要激活房地产市场，从政府的角度来说，第一，要明晰住房保障体系。根据我国国情，我个人认为中高收入者的住房应通过商品房市场来解决，而对于低收入者可通过廉租房来解决。廉租房的租金可根据廉租房租户的收入情况来确定，对收入极低的阶层还可以考虑用零租金的方式解决。我们首要解决和实现的是居者有其屋的目标，而不是居者有其产。户户拥有房屋产权，可以作为经济社会进一步发展之后的目标。目前情况下，如果在解决群众住房过程中形成全民置业运动，那么中国房地产市场注定会不理性，房价将会继续居高不下。
第二，就是要合理调节供需之间的平衡。现在房地产市场的主要问题就是供需失衡。在一些地方，为了保GDP增长8%这一目标，还在大力激励商品房投资，这对严峻的房地产市场来说无疑是雪上加霜。
第三，就是要放松对第二套房的按揭限制。现在国家对第二套房的按揭控制得很严，不但要提高按揭利率，还要提高首付比例。政府的金融政策是鼓励第一次置业的人，首次置业者不但首付比例低至20%，而且按揭利率也可在基准利率的基础上下浮30%。但是第一次置业的人，大多是刚工作不久，或收入不高的消费者。这群人需要解决住房问题，刺激其买房消费也是应该的。但要激活房地产市场，必须找到有消费能力的市场主流消费群体。事实上，真正有消费能力的，是那些已经拥有住房，为了进一步改善居住条件或投资的消费者。我个人认为要保障银行体系的健康与稳定，不论是对首次置业者还是多次置业者，首付款均不宜放得过松，至少要保证在30%以上。
第四，要充分利用好住房公积金。住房公积金是个人财富的一部分，不是国有资产，而是自有资产。不合理的住房公积金管制方式，不但人为地为公积金的使用制造了很多不必要的麻烦与不便，降低了公积金的使用效率，而且也限制了住房公积金可能发挥的作用。
第五，政府办事要高效化。经济危机时期正是政府苦练内功、修正程序、规范管理的最好时期。房地产业从报建到最后办好所有证件，至少要花半年时间，造成了社会财富的巨大浪费。实际上，很多先进的做法或经验可以学习和借鉴。要提高办事效率，一方面可简化办事流程，实行一个窗口办理；另一方面，该省的程序或事项尽量省略。同样，二手房交易过程中，也应省掉过多环节。省略掉一些不必要的环节，不但能节约社会资源，而且也能提高办事效率。
其实，企业不需要政府做得太多，只需要政府能维持好一个公平、有序的市场竞争环境就行了。充分利用过冬这一时期，把市场秩序整顿好，把市场环境建设好，让市场有一个公平的竞争环境，这对房产业的健康发展异常重要。
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郭佑雄：建筑结构高级工程师，工学博士。现任广州珠江实业开发股份有限公司副总经理兼湖南珠江实业投资有限公司总经理。
2008年，长沙珠江花城被新浪网和《中国国家地理》杂志评为中国最美丽的100个楼盘之一，同时荣膺“长沙首席精装修大盘”，成为湖南房产界的一张靓丽名片。
珠江花城地处长沙市开福区湘江、捞刀河、浏阳河三江汇流之地，规划总占地面积约860亩，总建筑面积约100万平方米。发展商湖南珠江实业投资有限公司，是广州珠江实业开发股份有限公司的全资子公司。
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