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萧条后，房地产救市政策的“哥德巴赫猜想” |
2009-05-04 |
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从2007年下半年开始，深圳、北京、武汉等大城市的住房价格开始回调， 2008年后，国内房地产市场的成交量急剧萎缩。房地产是中国经济的重要支柱产业，产业链很长，影响几十个行业，如果房地产出现大的波动，对中国经济的增长会产生不利的影响。中国房地产市场是个“政策市场”，其走势和政策息息相关。假如房地产市场持续疲软下去，甚至进一步萧条，那么中央政府为维持房地产正常的成交量和稳定房价的“救市王牌”会有几张，会亮出多少，亮出以后会产生什么具体的影响，将是每个专业人士必然要思考的问题。
王牌一：控制土地供应节奏，实行常态管理
1．稳定土地供应量预期
2004年我国的城市化水平大约是40%，到2007年竟达到了50%左右，今后中国的城市化还将以每年1%的速度扩张。所以，假如出现了房市的萧条，就应该适当增加土地的供应量来稳定开发商的预期，从而促进城市的发展。稳定土地供应量的预期，使未来可以有持续的商品房可以供应，这样，当现在的商品房数量小于消费者所需购房的数量时，房价也不会暴涨，房地产的成交量也不会突然之间出现井喷，这将有利于房地产市场的稳定，从而达到政府政策的意图。相反，当现在商品房的供应数量大于消费者所需购房的数量时，如果有一个稳定的土地供应量预期，使未来的房地产市场能够有一个持久的供应量，那么对未来的成交量和房价将起到一个缓冲的作用，不会造成房地产市场大的波动。
2．平衡土地供应速度
增加土地供应量是一种重要的救市手段，但是为了不埋下再一次萧条的祸根，平衡土地供应速度是十分必要的。如果不平衡土地的供应速度，那么有实力的开发商如果预见今后房地产市场会有比较好的发展前景，就会增加土地储备，而不急于开发利用，这样会造成土地的囤积，等萧条的房市过去以后，就会出现部分开发商炒高房价的状况，不利于房地产市场的健康发展。
王牌二：调节商品住宅开发
1．打开信贷调整空间
银行信贷是国内房地产资金的主要来源，信贷政策对房地产行业的重要性不言而喻。自去年年底以来，日益高涨的CPI指数使国内宏观经济层面的通货膨胀问题逐步显现。在多次上调银行存款准备金率之后，决策层不惜使用行政方式来干预紧缩政策的严格执行，可见决策层治理通胀的决心。而房地产行业在此期间则受到了较为突出的负面影响。
另一方面，受美国“次贷”危机的影响，衰退现象已在全球实体经济中出现。对于以出口拉动经济增长的中国而言，不是一个非常好的信号。因此，要保障国内经济的可持续发展，就需要刺激国内的消费和投资，尤其是前者。而这都要求决策层创造一个相对宽松的货币政策环境。
显然，宏观经济的内部与外部环境对货币信贷政策提出了相互矛盾的要求。这使货币信贷政策的选择成为一种相机抉择。也就是说，政策的选择要依赖内部环境还是外部环境成为主要矛盾。从近期情况来看，随着CPI指数的逐步回落，对经济增长前景的担忧可能会让决策层重新考虑信贷政策的走向。房地产开发企业对信贷政策放松的希望仍然存在。不过，房地产企业首先要解决的问题是，在信贷松动的政策出台之前，不至于在市场中失去生存空间。
2．鼓励融资方式多样化
国内房地产企业过多依赖银行信贷，已成为金融风险集中的一个代名词。在信贷紧缩的前提下，决策层鼓励多元化融资是大势所趋。这一政策的实行，不仅可以分散银行的系统性风险，而且有助于拓宽房地产企业的融资渠道。
事实上，房地产企业也开始逐步意识到这一趋势。以这两年为例，以万科为代表的一批上市房地产企业，已开始通过公司债的形式进行融资来补充自身的现金需要。同时，房地产信托作为一种替补融资方式，也为众多的房地产企业所使用。
另一方面，决策层已开始有意识地推动引入创新的融资方式。前一阶段，市场传言监管层允许一部分保险资金进入房地产市场投资。对于这一问题，我们认为，保险资金的长期性和稳定性要求，决定了它投资于商用物业的可能性应该高于目前政策风险较高的住宅物业。另外，作为国外较为重要的一种资金来源，房地产投资信托基金概念虽然在业界流行已久，但相关立法和制度建设仍需决策层的进一步推动。
3．调整住房供应结构
不同性质的土地出让决定不同的供给效果。如果土地的性质属于经营性用地，那么，即使扩大此类土地的供给数量，也不可能从根本上压低地价和抑制建立在此类土地之上用以牟取利润的房屋价格，因而也就不能拯救萧条的房地产市场。要改变房地产市场的不利环境，政府就应该亮出加大非经营性用地的供给，大力支持保障性住房和政策性住房建设的王牌。只有非经营性用地的集中和规模放量，使土地供应结构出现明显的良性改善，平抑价格的目标才有可能实现，救市的目标才能够达到。
随着保障性住房和政策性住房的建设，在短期内，一些土地资源紧缺且商品房的需求仍然很旺盛的大城市，由于有更多地土地被强制用做保障性住房和政策性住房的建设，导致了商品房用地的减少，这些城市的房地产供需压力不会有明显减小。但是，从长远眼光来看，在全国范围内进行这些住房建设，一方面将影响到供求双方的心理预期，推动楼市向理性健康方向发展；另一方面这些住房的消费将对整个社会的消费，以及对经济的增长起到拉动和稳固的作用，以此冲抵房市萧条的影响。因此政府将会继续坚定不移地调整住房结构，稳定房市的发展。
王牌三：监管房地产销售
1．理顺交易环节的税费
中国房地产的税费主要集中在开发投资环节，并且多而重，而占有和交易环节税费相对偏轻，对个人占用几乎不征税。由于占有不动产的税赋较轻，个人投资购买房地产的预期收益就会很高，这就刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投机行为。因此，在房地产市场萧条的时候，如果要理顺交易环节的税费，政府就要对首次购房者和想要改善住房环境的人们，考虑减免房地产交易环节的各项税收；而对于投机性行为，政府则应该坚决抑制。对于购买多套商品房的投机者，应该采取累进式税率以减少这些人的投机行为，以调整自住和投资行为的比率，压缩投机者的生存空间，促进房价的理性回归。同时这也会给购房者一个信号，表明政府要全力平抑房价的决心，从而调整人们对于高房价的心理预期，减缓非理性购买行为，达到救市的效果。
2．管理第二套住房的交易
央行出台了对购买第二套住房提高首付和贷款利率的规定，旨在遏制投机炒作，挤压一部分投机性购房需求，缓和市场供求关系，对可能存在的楼市泡沫产生挤出效应，这对房地产市场持续健康的发展是有利的。因此，当房地产市场萧条的时候，如果政府能够很好地管理第二套住房的交易，特别是监督各大商业银行执行第二套住房的各种政策，那么对于控制房贷风险，引领个人信贷金融市场乃至房地产市场步入正常轨迹将起到转折性的作用。
王牌四：刺激市场需求
1．调整公积金贷款政策
当房地产市场出现萧条的时候，调整住房公积金贷款政策也是一个刺激房地产市场需求的措施。主要的调整政策包括：第一，调整住房公积金贷款最高限额。借款人只要符合贷款条件，贷款最高额度应该可以做相应的提高。第二，降低住房公积金贷款首付比例和贷款利率，特别是对于购买经济适用房等保障性住房及90平方米以下的小户型住房的，应该优先满足购买保障性住房的住房公积金贷款需求，同时，应该降低他们的首付比例以及贷款利率。
2．给予一定购房优惠
要马上扭转房地产市场出现的萧条局面，并不是一件很容易的事情，给购房者一定的优惠或许可以在一定程度上有利于房地产市场的回暖。第一，给予一定的货币优惠。通过减免税费或给予补贴，使得房地产税费能够得到减免或延迟收取，同时按不同的购房面积给予购房者不同的购房补助。第二，提供一些非货币化的优惠。可以出台一定的政策，规定外来购房者在一定范围内购房，或者房屋总价达到一定数目时，可申领常住户口，或者享受与常住居民同等的福利等政策来挽救萧条的房地产市场。当然这个政策在特殊时期在特殊城市取得了良好效果，但是要在全国推广这个模式，还是需要经过论证的。
王牌五：降低外资进入门槛
虽然最近商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，已经初步拟下放到省级商务部门，但是我们应该可以预见的是，如果房地产市场出现萧条的话，政府是不会放松对外资进入门槛的限制的。控制外商投资房地产的政策风向不会变。在使用外资投资房地产上，政府还是会采取安全第一的态度。对于进入的外资，还是会区分地区和类别的，然后加以正确的引导，尽量避免热钱的进入和外资的群进群出。
虽然这些措施在房地产市场萧条的时候难以立竿见影，但是从长期来看，政府的救市措施，还是能有效防止房市长期走熊，摆脱房地产市场波动的趋势。尤其是政府大力支持发展保障性住房的措施，可以让市场恢复供需平衡,重新回到稳定发展的轨道。当然，在房市萧条的时候，政府会亮出几张王牌来帮助房地产市场恢复元气，走上健康发展的轨道，还是很值得期待的。
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