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《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》出台 |
2009-05-04 |
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物业管理难题有待化解
本报记者 王茜
近日，《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》(以下简称《指导规则》)正式出台。《指导规则》对解决因物业管理主体缺失所造成的更换物业服务企业难、使用维修资金难等问题具有重要作用。
现状：监督机制不完善
目前，大多数业主主动参与业委会活动的意识不强，导致组织主体不明确，业主大会运作难度大。另外，业委会开展的活动也不够规范，继而会引发业主与业委会之间的矛盾。
针对北京市发生的物业管理纠纷，全国政协委员张皎表示，造成物业纠纷主要有五个方面的问题：一是诸如开发建设单位不按规划要求建设配套设施、小区配套设施权属不明、房屋及附属设备质量等开发建设遗留问题。二是业委会组建难，业主自律机制不完善。三是社区居委会对业主大会、业委会进行指导、监督的具体含义不清晰，责任不明确。四是因物业管理的服务质量标准和定价标准不够明确而产生物业纠纷。五是还有相当一部分居民收入较低，缴纳物业费有困难。
对策：物业服务寻规则
针对出现的这些纠纷，近年来，北京市已经出台了《北京市物业服务合同》、《临时管理规约》和《住宅物业服务等级规范》。
此次新出台的《指导规则》在业委会备案职能、开发建设单位应付责任、业主自主决策等方面作出了明确的规定。
为维护业主的主体地位，《指导规则》规定，对业主大会、业委会日常活动的监督仍以业主为主体。业委会候选人可以由业主自荐或推荐，日常活动按照业主大会议事规则进行。
《指导规则》规定，部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题，但不得与业主大会的决定相抵触。
新规则更强调了对重大事项的监督，将切实维护业主的共同利益。
谏言：加强监管解难题
全国政协委员张皎认为，破解物业管理的难题，不妨从以下几个方面来考虑：一是着力解决开发建设遗留问题，提升住宅小区设计规划标准。二是完善社区物业管理体制，协调物业管理公司与业主的关系。社区居委会应协助业委会按业主大会要求开展日常工作，使业委会的行为符合大多数业主的意愿。三是加大对物业公司的监管力度，细化物业服务标准和收费标准。四是对确实无力缴纳物业费用的城市困难群体，政府应采取适当措施进行救助。五是大力宣传物业知识，客观报道物业管理给居民生活带来的益处，宣传报道物业管理的成功经验。
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