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房地产30年：百姓安居走过“忧”“优”岁月 |
2009-05-04 |
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编者按：改革开放30年来，得益于城镇国有土地使用制度改革和城镇住房制度改革，我国房地产业经历了从无到有、从弱到强，直至成为国民经济支柱产业的发展过程。从分配的福利房、筒子楼到自购的商品房、经济适用住房，我国人民的居住空间发生了巨大的变化，人们从居者“忧”其屋，到居者“优”其屋和居者“又”其屋，如今，房产占家庭财产的比例已超过50%，全国人均居住建筑面积从1978年的7平方米增至28平方米。
30年之我见
顾云昌：
房地产业已成国家经济和家庭经济的支柱产业
（中国房地产及住宅研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任）
1988年以前，我国人民的住房情况是居者“忧”其屋；1998年以后，是居者“优”其屋；如今，则是居者“优”其屋和居者“又”其屋（注：“又”指有两套或多套住房）。对消费者而言，住房不但是消费品，而且是投资品，在市场经济环境下，这是一种必然。在我国，房产占家庭财产的比例已超过50%，今后这个比例还会越来越大，而发达国家为30%左右。根据国情，我国的住房建设要向资源节约型、环境友好型发展，且户均面积不能太大，力求紧凑、绿色。
蔡穗声：
房地产业影响着宏观经济的起落
（广东省房地产行业协会会长）
改革开放以来，我国房地产业的发展改变了城市面貌，改变了城市经济结构，也改变了城市居民的家庭财产结构。很少有一个产业像房地产业那样，深刻地影响到城市经济生活和社会生活的方方面面，影响着宏观经济的起落。房地产业作为我国城市经济体制改革的先锋，具有“摸着石头过河”的特点，不可避免地带有各种缺陷。未来，我们应继续发挥房地产业在国民经济中的重要支柱作用，充分发挥市场在住房资源配置中的基础性作用，重构利益动力机制，将房地产业的增长方式从粗放型转变为资源节约型。
肖先弟：
30年只磨了一半的“剑”
（广州某知名房地产公司总经理）
从1978年至1991年，我国的房地产业处于起步阶段，这个阶段主要是相关政策和法律的制定；从1992年至1995年，是沿海地区房地产业疯狂发展和快速回落阶段，如海南、北海；从1996年至2007年，是房地产业在平稳过渡后快速发展到顶峰的阶段；2008年，房地产业进入高位震荡阶段。从以上过程可以看出，我国的房地产业仍处于初步发展阶段，还没有走完一个周期。因为一个周期包括起步、上升、顶峰、高位震荡、下滑和低谷6个阶段，过完低谷期才能迎来复苏期，也就是第二个周期的开始。
韩世同：
房市仍将围绕城镇国有土地使用制度改革和城镇住房制度改革前行
（寒桐投资顾问有限公司总经理）
从我国房地产市场形成和发展的历程来看，与之关系最为密切的是城镇国有土地使用制度改革和城镇住房制度改革；而未来，房地产市场的发展依然会围绕这两项改革前行。政府在建设用地方面的收紧政策直接导致了地价大幅上涨，而地价上涨又使房价大幅上涨。如何改变土地制度一放就乱、一抓就死的状况，是土地制度改革下一步要解决的问题。只有进一步完善多层次的城镇住房供应体系，才能实现我国人民住有所居的梦想。
张元端：
住房建设任重而道远
（中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长）
改革开放30年来，我国在住房建设和城镇住房制度改革方面积累的经验值得借鉴和思考。第一，我国应大力建设节能、节水、节材、节地的环保建筑和中小套型住宅。第二，要正确发挥政府和市场的作用。政府的主要职责是制定住房建设规划，合理供应土地，搞好中低收入家庭的住房保障，而高收入家庭的住房需求应通过市场满足。政府应对发展经济适用住房、廉租住房和限价房采用直接调控的方式，并通过综合运用税收、信贷等手段稳定市场，加强对房地产市场的监管。第三，要不断完善经济适用住房制度、廉租住房制度和住房公积金制度，这是我国住房保障体系的三项基本制度。第四，要充分发挥中央和地方两个积极性，加大保障性住房建设资金的投入力度。第五，应做到土地供应结构与住房供应结构相协调，住房供应结构与住房消费结构相协调。第六，应作好农村住房建设规划，切实解决农村困难群众的住房安全问题，并将它纳入住房保障体系。
建于上世纪70年代的北京某福利小区
北京某筒子楼楼道
北京首批经济适用住房项目之一天通苑
北京远洋山水商品房
正在施工的北京石景山区廉租住房工地
正在施工的北京西三旗两限房工地
以上稿件均由本报记者 倪凤友采写
本版未署名图片均由本报记者 李忠民摄影
改革历程
1978年
9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平同志的一次重要谈话，主要精神是：解决住房问题路子要宽一些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。
10月，国务院转发了原国家建委提出的《关于加快城市住宅建设的报告》。
1979年
《基建调研》杂志发表了哈尔滨住宅建设总公司的《关于住宅商品化生产的设想》一文，在全国率先提出“住宅也是商品”的观点。
1980年
1月,《红旗》杂志发表了苏星的《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。
4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中提到：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，分10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整……建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”
6月，中共中央、国务院正式提出实行住房商品化政策，拉开了中国城镇住房制度改革的序幕。
1982年
国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3，并在郑州、常州、四平、沙市进行试点。
1984年
5月，全国人大六届二次会议正式提出，城市住宅建设要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务，通过各种途径，增加资金来源，逐步缓解城市住房的紧张状况。
1985年
1月，全国住房租金改革领导小组成立。住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究。
1986年
2月，国务院住房制度改革领导小组成立。
烟台、唐山、蚌埠等城市进行房改试点，试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。
1987年
7月，武汉市房产交易市场正式开业。它是国内第一家专为房屋买卖主顾提供洽谈业务的市级固定场所。
8月，烟台市城镇住房制度改革试行方案经国务院批准正式实施。
10月，中共十三大报告明确指出，社会主义市场体系包括房地产市场，宣告了我国房地产市场的诞生。
12月，深圳市人民政府在深圳会堂敲响了中国土地使用权拍卖的第一槌。这是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。
1988年
1月，国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议，宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划。
2月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，提出从1988年起，用3年至5年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。但刚刚开始的房改由于遭遇严重的通货膨胀而夭折。
1991年
6月，国务院发布了《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出以分步提租、出售公有住房、实行新房新制度、组织集资建房和合作建房等多种形式继续推进住房制度改革。
10月，第二次全国住房制度改革工作会议召开，确定了租、售、建并举，以提租为重点，多提少补或小步提租不补贴的租金改革原则。
12月，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组起草的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，提出城镇住房制度改革的总目标和分阶段目标。
1992年
11月，国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求进一步深化土地使用制度改革，继续深化城镇住房制度改革，完善房地产开发的投资管理，正确引导外商对房地产的投资，建立和培育完善的房地产市场体系等。
1993年
11月，第三次全国城镇住房制度改革工作会议召开。
1994年
7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出要全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设等。
1995年
海南房地产泡沫破灭。
1998年
7月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。该文件要求，全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
1999年
8月，国务院办公厅转发了原建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》。
2002年
11月，原建设部、原国家计委联合出台了《经济适用住房价格管理办法》。
2003年
8月，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次提出房地产业是拉动国家经济发展的支柱产业之一。
2005年
3月，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。
4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》。
5月，国务院转发了原建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
2006年
5月，国务院办公厅转发了原建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，强调要切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。同时，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2007年
8月，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件。
10月，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”被写进党的十七大报告。这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度。
2008年
国务院总理温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。
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