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如何处理受灾群众的购房土地出让金 |
2009-05-05 |
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 “楼在人不在，人在楼不在，房贷该怎么办？”对地震后形成的不良房贷，中国银行副行长朱民颇显无奈。
汶川大地震导致大量居民住房损毁倒塌，房屋本身已不复存在，但居民拥有的剩余年限土地使用权仍存在。“政府应回购房屋倒塌后居民拥有的土地使用权。”国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬说，“应根据土地使用权剩余年限，退还包含在居民购房款中的土地出让金，金额可按土地使用权的剩余年限折算”。
据新华社报道，中国银行5月25日在四川广元市受理了首例个人客户提出的无力偿还住房按揭贷款申请。广元市民陈丽艳于2001年购买了1套3居室住房，从中国银行获得5万元按揭贷款，至今有2万元贷款未还，地震后房屋已无法居住。目前全家挤住在救灾帐篷里，生活艰难，于是申请免除剩余购房按揭贷款。
陈丽艳提出申请的依据，是5月23日中国银监会下发的《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》。
专家认为，因陈丽艳拥有剩余年限的土地使用权，可以抵扣部分按揭贷款，中国银行需要核销的贷款也应低于2万元。
中国现行法律规定，土地为国家所有或集体所有。房地产开发所需土地，由政府有偿转让，开发商向政府交纳土地出让金，获得一定年限的土地使用权，目前居民住房开发建设用地的使用年限为70年。居民购房时含在房价中的土地出让金，即为70年国有土地使用权的价款。
因此，在法律上，房屋倒塌后土地使用权仍然存在，房主有房屋修复权和原地重建权。但汶川大地震后，有些居民因为受灾后人口减少，不需要那么多住房了，有些迁徙到其他地方，有些因继承人本来就在外地，不需要在原地居住。种种原因，需要提前解除土地出让合同。
“最好是政府主动退还剩余年限的土地出让金，”中国政法大学民商经济法学院院长王卫国说，“因中国现行法律规定，国有土地出让后，可以转让，但没有规定可以退还给政府”。
2007年10月施行的物权法第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
可见，法律规定了政府可在一定条件下，提前收回土地使用权，但没有规定房主可以提前将土地使用权退还给政府。土地出让是一个契约关系，在没有法律规定单方可以退回的情况下，只能通过自愿协商退还土地使用权。
“在这种情况下，我认为政府应该充分考虑灾民的需要和人文关怀，政府可以提前收回。”王卫国说，灾民有很多困难，不可能再利用原有土地。在这种情况下，本着诚实信用原则，应该允许灾民退还土地使用权。
国务院发展研究中心倪红日研究员对此表示反对。她说，地震给当地居民和政府都带来损失，要求政府赔偿居民的损失是不合理的。而且灾后重建和安置灾民，政府还要承担责任。解决土地出让金的问题，应该在安置居民时给予考虑，不应采取退还的方式。
“个人的损失和政府的损失不可同日而语。”王卫国说，政府的损失实际是全民、全社会的损失，应该由全社会来分担。政府可以通过一套转移支付分担的机制来消化损失，而个人除了投保险，没有任何分散风险及损失的渠道。灾区政府会面临财政缺口压力，需要中央和省财政采取措施。
北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云介绍，美国购买房屋所付价款，包括了房屋和土地所有权两部分，房屋有使用寿命，房主拥有的土地所有权没有期限。美国房主拥有土地所有权，不能退给政府，主要是在市场进行拍卖。
在美国，遇到灾害导致房屋损毁不能使用，由业主集体商议如何处置，或原地重建，或拍卖土地，土地拍卖由银行主导。美国购房普遍要按揭贷款，按揭贷款都要购买保险，首先由保险偿还银行按揭贷款，不足部分，由拍卖土地所得弥补，剩余部分由业主依据房屋面积分享。
满燕云认为，中国是租用土地，因此可以终结合同，将土地使用权交给政府。作为违约补偿，政府可以按折扣退还房主土地出让金。房主有权利退租，把一部分还没有使用的租金换回来。
政府退还土地出让金给受灾房主后，是否优先偿还购房按揭贷款？
对此，王卫国认为，这应由房主和银行协商解决。若协商不成，合理的解决办法是按购房款中的房屋和土地款的比例来偿还银行按揭贷款。
“处理这件事，原则是以民为本、以人道为指导思想，最大限度有利于和帮助灾民。”王卫国说，“一些购房时缴纳的税费也可考虑适当退还一部分”。
（王长勇）
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