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郑州郑东新区再演“空城计” 被称最大“鬼城”
2011-01-22

最大“鬼城”还是河南未来引擎:郑东新区再演“空城计”

  刘弘毅、董昭武

  过去几年来,郑州主城区以东的那一大片区域,成了中国中部最大也是最繁忙的建筑工地,地产大鳄、商业巨头和资本玩家频频出手,用不计其数的高楼大厦和外形摩登的公共建筑,为这个中原经济重镇勾勒出一幅令人惊异的未来“脸谱”。

  但并不是所有人,包括生于斯长于斯的数百万郑州市民,都会甘心情愿地为这一“奇迹”而欢呼。

  走马“空城”

  2010年年底,美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片,并从图片上判断,这只是“一片空屋的堆积”,可能是中国最大的“鬼城”。

  此言一出,郑州当地舆论哗然,官方反应尤为强烈。

  “我们听到后很生气,怎么能说是‘鬼城’呢!”郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬对《中国经营报》记者说。该管委会当时就发布了一份数据,表明郑东新区CBD入住率达到90%,并强调郑东新区常住人口已达30多万。

  郑东新区建设于2003年正式拉开序幕,南北走向的中州大道将郑州新老城区泾渭分明地“切”开。截至2009年3月,官方公布的郑州市城区面积为303平方公里,而郑东新区规划面积为150平方公里(一说因包含在新区规划内的郑州国家经济技术开发区地位难以协调,郑东新区实际面积为115平方公里)。

  占地3.45平方公里的郑东新区CBD,正好隔中州大道与老城的金水区相望,这个占新区面积约2.3%(按150平方公里算)的核心区,是开发最早、配套最全、人气最旺的地方。

  但早在那家美国网站“爆料”之前一个月,河南财经政法大学12名大学生就公布了一份抽样调查报告,郑东新区住房空置率在郑州各城区中“不幸”高居榜首。

  在这次历时两个月的调查中,学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本,运用查验水、电、气表,点算“黑灯率”等方法,测算空置率。结果表明,郑东新区商住房空置率超过55%,其他五区也不低于20%。

  为实地了解情况,近期记者走访了郑东新区数个住宅小区。位于新老城区交汇处的鑫苑中央花园,2006年便已建成,属于郑东新区入住人数较多的小区之一,多位小区居民表示,大概有三成左右的房子,不是经常有人居住。

  记者注意到,该小区外围的底商大都空置,一些开门营业的商户生意看上去也比较冷清。一家桶装水中转站工作人员称,从他们客户订水的数量看,郑东新区越往东,小区入住率越差,能有40%就算不错了。

  谁是推手?

  按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,10%~20%之间为危险区,20%以上为严重积压区。如果那12位大学生的调查报告结果可信,那将住房空置率高达55%的郑东新区称为一座“空城”,也不算危言耸听了。

  尽管面临“空城”质疑,郑东新区住宅楼盘,尤其是高档社区的开发热情却日益见涨。记者走访了一处定于2011年下半年发售的新楼盘,据售楼小姐称,预计售价将在每平方米1万~1.5万元之间,相当于郑州老城区住宅平均售价的2~2.5倍。

  除大量住宅社区外,办公物业也是郑东新区开发重点。河南房地产商会向记者提供的统计数据表明,2010年郑东新区销售办公物业约75万平方米,占全市同类销售办公物业总面积的八成以上,比相邻的金水区高出6倍,平均售价和租金也是全市最高的。

  相比之下,郑东新区的商铺、商场等商业物业销售,远不及办公物业火爆,2010年售出了不到14万平方米,仅占郑州全市同类物业销售面积的16%。

  新区之惑

  2010年8月,国务院批复的《关于〈郑州市城市总体规划(2008~2020年)〉的请示》中强调:“要合理定位老城区与郑东新区的功能,优化城市空间布局,提高对周边地区经济社会发展的辐射带动能力。”

  换言之,无论在河南省地方还是国家中部崛起的区域战略中,郑东新区的地位都不容忽视。

  如今,在郑东新区CBD以北,还有一片约40平方公里的土地正在静静等待开发。

  按照整体规划,未来几年内,这里将挖出一个面积达6平方公里大的人工湖,环湖一带都是高度在100米以上的高档住宅、宾馆和写字楼,它们共同组成CBD副中心商圈,与已具雏形的CBD中心区相连,状似一个柄端为“心”形的巨大“如意”。

  这是日本建筑师黑川纪章最得意的一个意念,同时,它也是郑东新区作为郑州及整个河南省未来发展新引擎的一个象征。

  十年前,即2001年,郑东新区远景总体概念规划方案进行公开国际招标,经30多位国内外专家反复评审,黑川纪章的方案最终“以先进的理念和独具魅力的设计”获得通过。

  按该方案估算,150平方公里的郑东新区建设总投资应在2000亿元人民币以上。如此庞大的预算,对当年全市财政总收入只有50多亿元、年均城市基建资金仅6亿元的郑州来说,无疑是一个天文数字。

  为解建设资金饥渴,当时的郑州市主管领导拍板,以“经营城市”的思路来建设“国际一流水准”的郑东新区。简而言之,就是依靠“土地财政”来推动新区发展。

  自2003年起的七八年来,这片100多平方公里的土地上,一共2500万平方米建筑面积的各类楼房建成或在建,包括河南建业等在内的省内外大小开发商,都纷纷砸重金进军郑东新区。新区内房价在政府、开发商及各路投资者的合力推动下,一路上涨。房价飙升,反过来又带动地价大幅上扬。

  2010年11月中旬,就在大学生们公布空置率调查报告前夕,郑东新区新火车站旁边一幅13亩商务金融地块由一家名不见经传的地产商以2000万元/亩的单价拍得,创下郑州有史以来土地出让价新高。

  据说,附近另一地块此前出让时的拍卖价不过500万元/亩。

 

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