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2011年春季，在南宁[NanNing]楼市[LouShi]被业界誉为“史上最严厉调控”下，南宁[NanNing]楼市[LouShi]价格发生了哪些变化，购房者[GouFangZhe]此时想买什么样的房？此时你最想了解南宁[NanNing]楼市[LouShi]的哪方面情况？本期我们所报道的春季置业调查、春季攻市房价[FangJia]调查，以真实的数据展现南宁[NanNing]楼市[LouShi]调控背景下的市场走势。 策划人语 2011年伊始楼市[LouShi]重拳频出，不少业内专家早下断言：2011年必将回归“政策年”。 然而，对于刚性购房者[GouFangZhe]而言，调控之下的楼市[LouShi]或许当是安家置业的绝好机会；对于房地产开发企业来说，制胜市场的关键是“得刚需者得天下”。 3月1日，南宁[NanNing]市限购令正式颁布实施，此时的南宁[NanNing]楼市[LouShi]走向将会怎样？房地产名企代表如何看此时的楼市[LouShi]？购房者[GouFangZhe]抱着怎样的态度置业？南宁[NanNing]市又有哪些楼盘逆市推出？本专题从“春季·房之约”的市场调查、业内及购房者[GouFangZhe]的论剑、三月楼市[LouShi]推盘扫描、为购房置业者支招四个方面的内容展开，在国家政策调控下，为您在南宁[NanNing]购房置业提供一份详实的春季购房计划作为参考。 1、观察：政策出台房价[FangJia]必波动 房价[FangJia]依然是人们谈房论市的众矢之的，但是年年讲房价[FangJia]，年年没见房价[FangJia]降下来。不过，今年年初出台的调控政策，能否让高涨的房价[FangJia]遭遇当头棒喝，值得关注。 记者对南宁[NanNing]市住房保障和房产管理局政务信息网上所公布的2010年南宁[NanNing]住房成交均价数据进行了比较，发现年头和年尾的房价[FangJia]相对较高。而事实上，这两个时间段也确实是政策出台较为频密的月份，由此可见，政策的变动或多或少地影响到了房价[FangJia]的波动幅度，而在年中的五、六、七月份里，南宁[NanNing]的房屋均价则处于相对较低的5300元/平方米[PingFangMi]至5600元/平方米[PingFangMi]区间，11月份南宁[NanNing]的房屋均价则突破了7000元/平方米[PingFangMi]的大关。 记者也注意到，去年，随着政策的波动，成交量而与房价[FangJia]有着同向的波动，也就是说，政策出台前后时期，成交量相对全年其他月份来说，均比较高。 2、调查：更多购房者[GouFangZhe]欲加入观望的行列 “无论我买房的目的是为了投资的，还是为了改善当下的住房条件，当售楼人员了解到你已经有了两次贷款记录，就会很直接地告诉你，对不起，您现在已经没有了买房的资格。”在长堽路盛天果岭销售部，市民魏女士郁闷地告诉记者，“那我只能选择等待了。” “限购令的实施，让我们在考虑买房的时候更为谨慎。”市民张莉莉对记者说，“想买大户型一次性搞定安家的计划，但是目前南宁[NanNing]房价[FangJia]还在高位上，使尽办法，110平方米[PingFangMi]左右这样的大户型还是觉得力不从心，那只有再说了。 盛天集团营销总监肖斌认为，有一部分人可能会咬咬牙一步到位买大一点的户型，但这种人群必定还是小部分的人，大家买房更多的还是量力而为。据某网站一项“春季置业”调查显示，43%的购房人最青睐的总房价[FangJia]区间为30万元至50万元，是受调查总人数里比重最大的群体。事实上，这一数据基本上与南宁[NanNing]市民的实际购买力相符合的。然而，目前在南宁[NanNing]市，30万元至50万元的总房价[FangJia]，能买到的充其量也就是一套只能用来过渡的小户型。 在记者随后的追踪调查采访中，绝大多数的购房者[GouFangZhe]认为，今年春季即使是在国家政策的重压之下，南宁[NanNing]的房价[FangJia]也可能难以下降，因此，最明智的就是，继续观望。也有人表示，虽然曾经赶在限购令之前去抢房，但是因为限贷的因素而无奈放弃，改变了购房计划延期购房。 该项调查同时显示，对于商家通过赠送家电等物品来进行卖房促销的手段不感冒，92%的参与调查者认为不如直接打折或者干脆以优惠券抵房款更有效。与此同时，价格和地段依然是人们置业最关注的因素，而对于物业管理水平的要求，这些已被房价[FangJia]折了腰的人们，几乎已被忽略。 3、市场：80平方米[PingFangMi]左右房源推货量加大 在目前的南宁[NanNing]楼市[LouShi]中，人们购买房子面积的大小是否有了变化呢？记者在采访中获知，60平方米[PingFangMi]至100平方米[PingFangMi]成为了市场的主力户型，其中69平方米[PingFangMi]至90平方米[PingFangMi]的房子需求量最大，占到了39%。 荣和集团营销副总监梁于里说，荣和山水绿城几次开盘几次售罄，这说明刚需是大量存在的。这样的产品符合刚需和政策发展的大方向，如户型中70%以下是90平方米[PingFangMi]的，30%才是90平方米[PingFangMi]以上。南宁[NanNing]和一、二线城市不一样，它的发展和成长性还有很大的空间。 梁于里认为，从南宁[NanNing]这个城市发展来看，刚需、改善性需求以及对中高端产品的需求远远未得到满足。而外地客户对南宁[NanNing]的认同越来越高，这也是因为整个南宁[NanNing]区域性国际城市发展的定位也获得了越来越多人的认同。2013年，南宁[NanNing]高铁的开通会给整个城市的发展带来相当大的变化，即使是在目前的市场环境下，依然有一些楼盘取得很好的销售成绩，这也体现了刚需的迸发。 2011年推出市场的产品不可能受今年的调控而有太大的改变，因为产品上市需要有一个周期，最短的也要8~9月，这些产品在拿地的时候已经被做了定位。盛天集团营销总监肖斌举例道，盛天的产品是根据客户的硬性需求来做的，不同的产品针对不同的消费人群，产品的推出也结合原来拿地时，对未来市场的走势所作的预判。从现在来看，80平方米[PingFangMi]左右的2+1户型也是市场上最热销的。 4、提醒：购房应理性 “刚需”是国家政策调控下，人们对时下“爽快”出手买房者的一种说法。从调查的情况来看，有置业计划的购房者[GouFangZhe]，在购房用房用途上25%的购房者[GouFangZhe]表示用来满足改善住房的需要，用来投资和养老的均占到了14%，而作为婚房的购房者[GouFangZhe]则达到了38%占据最大的比重，可见在当今，人们对蜗居的拥有要求已经达到了前所未有的阶段，单身时无所谓，结婚时的嫁妆早已经不是缝纫机等老三样了。 广西振业房地产股份有限公司营销总监杨辉对此表示，对于刚需来说，任何时候只要有居住的需求，每个时刻都可以购房。因为居住的价值作用更大一点，购房者[GouFangZhe]本身不是打算用这套房来赚钱。“对于未来整个房地产发展的趋势，特别是一部分观望的客户群，我觉得大家应该有理性的判断。从每个购房者[GouFangZhe]来说，个人要有一个自我的判断，房价[FangJia]是暴跌或者是崩盘，这种情况我觉得在中国未来十年内都不会出现。”杨辉说。
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