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一边是陆续公布的年报显示上市房企负债率大幅提高；一边是调控利剑不断出鞘，成交量持续低迷倒逼开发商[KaiFaShang]开始降价促销。种种迹象显示，楼市[LouShi]买卖双方的博弈正朝有利于购房者的方向转变。 长期以来，由于商品住房供不应求，开发商[KaiFaShang]掌握着核心信息，楼市[LouShi]处于卖方市场[ShiChang]。在卖方市场[ShiChang]里，开发商[KaiFaShang]不仅拥有定价权，还牢牢掌握着话语权。而住房作为生活必需品，在过去几年投机盛行的氛围里，“一房难求”更让购房者失去了用脚投票的能力。这种状况能否随着调控深入和楼市[LouShi]调整而改观？ 开发商[KaiFaShang]与调控政策和购房者博弈的最大筹码就是充裕的资金。现实情况是，不管调控风暴多么猛烈，只要开发商[KaiFaShang]资金充裕，就始终没有降价的动力和压力。当前多家房企在公布的2010年年报中宣布，将不进行派发红股、现金或公积金转增股本，显示出现金流紧张和资金链趋紧。连续上调存款准备金率、多次加息的累积效应使得开发商[KaiFaShang]的资金链雪上加霜，开发商[KaiFaShang]对调控政策的“抵抗”能力、对销量下滑的承受能力越来越弱。 有业界人士认为，楼市[LouShi]成为买方市场[ShiChang]，或者说买卖双方博弈力量相当，市场[ShiChang]才是有效的，楼市[LouShi]才能真正进入理性运行的轨道。显然，随着土地开发资金消耗量增多，开发商[KaiFaShang]资金链紧绷，将迫使其在定价上考虑购房者的承受能力，开发商[KaiFaShang]在市场[ShiChang]上的话语权会逐步减弱。 促成楼市[LouShi]缓慢向买方市场[ShiChang]转变，除去话语权的渐进式转移，还有一个条件就是信息的公开透明。发改委近日发布的《商品房销售明码标价规定》要求，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。业内专家表示，此举是打击捂盘惜售、囤房涨价政策的延续，在促进楼市[LouShi]的信息公开上又进了一步。从效果预期看，将迫使开发商[KaiFaShang]在定价时更为合理，加快推盘节奏。 楼市[LouShi]中销售信息不透明、不对称一直广为诟病，有观点认为这是造成开发商[KaiFaShang]与购房者话语权不对等的根本原因。按照经济学理论，在市场[ShiChang]经济条件下，交易双方掌握的信息必须对称，否则交易就是不公平的。商品房销售信息公开化成为趋势，无疑为楼市[LouShi]向买方市场[ShiChang]过渡再添有利条件，改变目前买卖双方博弈力量悬殊和对市场[ShiChang]影响力失衡的状态。 过去几年，购房者的预期受太多因素左右，受各式各样的信息和言论影响。投资者更成为了市场[ShiChang]里的“摇摆人”，购房者不但要与开发商[KaiFaShang]博弈，还要与投资者博弈。如今在对投资投机性需求的持续打击下，楼市[LouShi]的博弈机制已经相对简单，购房者作为买方的力量开始显现，倒逼开发商[KaiFaShang]主动采取降价行为。加之政府对住房的居住功能重新定位，投资者搅动市场[ShiChang]的时代已经一去不复返。开发商[KaiFaShang]尽管还握有定价主动权，但在成交低迷、资金链趋紧的趋势下，不得不在定价上根据买方的购买力和预期重新考量。 更为重要的是，购房者经过这两年楼市[LouShi]的跌宕起伏，购房观念已经发生了很大变化。公众对楼市[LouShi]运行和房价上涨机理有了大致了解，消费和购房心态已经相对理性。加之政府通过持续出台调控政策加以引导，限购、限贷切断了投资者的炒作渠道，开发商[KaiFaShang]坐地起价、哄抬房价的行为也被严厉打击，购房者已经很难再被各种言论所煽动，出现过去两年多次出现的恐慌式购房。 而且，一次性公开房源和设定房价控制目标的做法，将使老百姓心里有一个合理的目标价位，在住房消费上更为理性。按照新“国八条”规定，各城市要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。目前已经有二线城市陆续公布这一控制目标。例如沈阳市近日确定，今年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度。 也有业界人士认为，住房建设土地供应是刚性约束，城镇化进程中人多地少、房少是长期趋势，因此住房供不应求长期存在，楼市[LouShi]将长期处于卖方市场[ShiChang]。笔者认为，这种观点忽略了房价上涨对购买力的影响。在房价超出购房者承受能力时，只能说有购房意愿，但是没有形成有效需求。所谓的刚性需求也会随着楼市[LouShi]和房价走势不断变化。而且当前住房供应“双轨制”初步形成，中低收入人群的住房需求将通过保障性住房满足，分流很大部分需求，如果投资性需求能够被剔除殆尽，改善性住房需求严格审查限制，供需双方的对比就需要重新衡量。 近日，万科、恒大、中海等大型开发商[KaiFaShang]不断发出楼盘打折降价的消息,最大幅度能达到八五折。业界普遍预计，在限购趋于严厉的条件下,成交量短期内很难走出低谷，楼市[LouShi]正缓慢地向买方市场[ShiChang]过渡，有可能进入大范围的降价周期。这正是广大购房者所期望的。
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