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本报记者 高伟 北京报道 4月13日，昆明市[KunMingShi]国土资源局将拍卖5宗土地，其中编号为KC2009-31的地块[DiKuai]，曾因竞买人数不足7家于2010年12月16日流拍。该宗地占地面积为79277.57平方米，用地性质为城镇住宅，容积率为1.2，建筑限高12米，竞买保证金13250万元，起拍价高达4.4亿元。 这块位于昆明市[KunMingShi]东白沙[BaiSha]河片区[PianQu]的城镇住宅用地的面积并不算小。从规划条件来看，该区域可建成高端低密度低层住宅小区。但该地块[DiKuai]超过5000元/平方米的楼面地价，甚至比昆明市[KunMingShi]中心正在开发的楼盘还要高。 与该地块[DiKuai]相邻的KC2009-32地块[DiKuai]，其规划条件类似，同样是以低层高端建筑为主的社区。2010年10月，KC2009-32地块[DiKuai]被云南城投(600239,股吧)昆明置地有限公司以底价8.86亿元拍得。 房产数据 量价环比双降 3月14日~3月20日，昆明市[KunMingShi]商品房共成交1136套，环比下降2%；成交面积7.3万平方米，环比下降18%。商品房成交均价7908元/平方米，环比下降8%。随着位置相对较远的螺蛳湾国际商贸城二期及以往项目金林碧水的集中备案，成交均价出现了下跌。 地块[DiKuai]区位 围绕白沙[BaiSha]河水库 KC2009-31地块[DiKuai]位于昆明盘龙区白沙[BaiSha]河片区[PianQu]，片区[PianQu]内大部分土地为丘陵及山地，东北高西南低。北有八宝山、石头山、呼马山，东有公鸡山、风家山，中部有照壁山等，东北部主要被山地和林地覆盖，有较好的自然景观，为宜居提供了条件。周边有白沙[BaiSha]河水库，附近的土地资源主要围绕着白沙[BaiSha]河水库。 交通配套 可直达机场高速 KC2009-31地块[DiKuai]所在的白沙[BaiSha]河片区[PianQu]处于东三环以东，属主城东市区中部大板块区域，毗邻航空城大板桥南组团，距昆明新机场约35公里。与新建的东部客运站相距不远，可直达机场高速。东三环把白沙[BaiSha]河片区[PianQu]与世博、金殿片区[PianQu]串联在一起，形成3个片区[PianQu]的互动，打破了白沙[BaiSha]河片区[PianQu]的开发瓶颈，也正在改变昆明东市区的弱势地位。 价格参考 楼面地价3750元/平方米 周边成交地块[DiKuai]多为底价成交。以此作为参考，同样规划为以低层为主的大型高端社区的KC2009-31地块[DiKuai]，具有很大的利润空间。因为周边有水库而鲜有厂区，交通逐步完善后，为其宜居度加分不少。 以相邻区域的KC2009-32地块[DiKuai]为例，该地块[DiKuai]面积接近300亩，是2010年昆明市[KunMingShi]最大面积的城镇住宅用地，规划容积率为≤1.2，建筑密度≤28，拍卖起价8.8617亿元，平均每亩300万元。据此计算，楼面地价为3749.95元/平方米。如果按照楼面地价为最终销售价30%的惯例计算，未来楼房售价将超过12499元/平方米。 投资潜力 有望成为热点区域 由陈凯歌夫妇投资、昆明市[KunMingShi]政府规划打造的东方影视城位于白沙[BaiSha]河片区[PianQu]附近，当地有意把整个片区[PianQu]打造成中国的好莱坞，该区域的控制规划正在制订中。2010年，白沙[BaiSha]河片区[PianQu]内有六七个地块[DiKuai]均以底价成交，存在一定的利润空间。 另外，随着白沙[BaiSha]河片区[PianQu]的教育、医疗、商业等配套逐步成熟，区域价值将迅速提升。同时，新机场修建、城市交通提速等因素，都使得昆明东市区利好消息不断。 预计在未来几年内，白沙[BaiSha]河片区[PianQu]有可能成为昆明吸引力最强，竞争能力最强的开发热点区域之一。 近几年来，在昆明市[KunMingShi]房地产市场上，以高绿化率、低容积率为主要特征的住宅成为了热门。白沙[BaiSha]河片区[PianQu]被业内人士定位为以生态、居住和旅游休闲度假为主的绿色生态综合区，因此东市区已成为昆明市[KunMingShi]拥有最大开发商机的区域。 风险预期 楼面地价过高 KC2009-31地块[DiKuai]超过5000元/平方米的楼面地价，甚至比昆明市[KunMingShi]中心正在开发的楼盘还要高，再加上周边配套还不够成熟，开发难度很大。这也是该地块[DiKuai]此前流拍的主要原因。 该区域属于新兴区域，目前尚无代表性住宅项目。影视城规划中的几个城中村改造项目，一直没有启动，其他企业在周边区域所拿的几宗地块[DiKuai]，也未见动工迹象。
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