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“加二层我照样玩得转”——北京地王玩起“规划调整术”
对于“广渠路15号地”人们再熟悉不过。146%的溢价率、45分钟的拉锯战、97轮的激烈竞价、40.6亿元的夺标总价，再加上中化方兴的央企背景，这块地俨然是“09地王”的经典之作。而当人们尚处于被各地频频崛起的新地王弄得一片惊愕的时候，这个曾经轰动一时的地王近日被国土部“晾晒”的同时，也玩起了“规划调整术”。业内人士表示，作为央企创造地王的始作俑者，广渠路15号地此番提出调规划的申请，无疑是在制造着坏榜样，一旦此番调规通过，未来开发商在制造地王的时候，将更加肆无忌惮。
去年造地王 今年改规划
继日前公布广州亚运城地王出让合同相关内容后，昨日国土部在其网站又公布了北京、南京两地7宗地块的具体交易信息，包括北京朝阳奥运村乡地块、广渠路15号地、广渠门外10号地、通州九棵树大街地块和南京建邺区苍山路以西地块、浦口区花卉大道地块、栖霞区马群大庄地块等，涉及开发商分别为中泽置业、中化方兴、北京祁连以及南京金基通产置业、东方置地等6家，其中建邺区苍山路以西地块和栖霞区马群大庄地块的东家均为南京金基通产置业，这7个地块均为去年产生的地王。
根据国土部公布的上述地块具体交易信息，本月底朝阳奥运村乡地块、广渠路15号地等地王将迎来开工大限，如果届时无法如期开工，两块土地将面临国土部开出的罚单。
然而，近日北京市规委的一则改规划公示，似乎给了广渠路15号地大限来临前的喘息之机。也让这宗去年第一块央企地王能否如期开工成为最大的悬念。
根据北京市规委近日公布的调规公示显示，此次中化方兴申请调整的内容有两条：在建筑规模不变的前提下，该项目西北侧的A4-1地块，建筑控制高度拟由60米调整为80米；位于东南侧的A4-10地块，建筑控制高度拟由80米调整为100米。在用地面积不变的前提下，该项目配建的体育公园位置和形状也有所调整。
实际上，早在广渠路15号地入市之初便已经经历过一轮调规。去年6月9日，北京土地整理储备中心发布了该宗地块的“使用权出让调整公告”，将该地块A4-8、A4-10地块居住和公建比例由7∶3变更为5∶5。这也意味着，广渠路15号地的综合、商业用途建筑面积约为7.21万平方米，比之前增加约3万平方米，而住宅面积则缩小了。对于此次调整，某不愿透露姓名的开发商表示，这对该地块本身的开发并不是个好消息。“这个区域的住宅价值要大于商业价值。变更的结果导致开发商回笼资金的速度变慢，增加了开发难度。”
此番广渠路15号地再度被调，许多当初参与竞标的开发商越发不满，一位曾与中化方兴“死磕”的开发商坦言，如果事后可以调规，广渠路15号地恐怕就不会被中化拿下，当初考虑的开发难度也不会被放大。
无独有偶，近期向规划部门申请调整项目规划的并非中化方兴一家。
在北京市规委的网站记者还看到，目前与广渠路15号地同处规划调整公示期的还包括朝阳区望京南湖渠住宅项目和太阳宫新区B区C、D#项目，其中北京市强龙房地产开发公司、北京市建筑工程机械厂联合开发建设的住宅项目位于朝阳区望京南湖渠，东邻望京外环路，总用地面积约3.74公顷，地上建筑面积约15.6万平方米。该项目曾于2002年取得《建设工程规划许可证》（2002规建字817号）。现建设单位申请调整方案，建筑高度及地上建筑规模不增加，平面布局有所调整，居住户数由1215户增加至1419户。
太阳宫新区B区C、D#楼位于朝阳区太阳宫乡，已取得方案审定复函，其中C#楼地上规模6410平方米，高度24米；D#楼地上规模6500平方米，高度24米。现该建设单位提出调整C、D#楼方案布局和用地形状，地上规模和用地面积保持不变，同时增加C#楼地下规模1830平方米，增加D#楼地下规模1525平方米。
“整容”规划的事情在其他地区也有发生，据南京媒体报道，近一段时间，南京市规划局网站上也陆续挂出了几个楼盘的规划变更公示。从内容来看，这几家开发商所做的调整不再是“增加房源数量”，而是根据市场销售情况在产品形态和设计细节上做改变。其中位于仙林的东墅山庄（社区）一期已经开盘销售，但开发商却对二期整体设计做了调整。新的规划信息显示，该项目增加了产品的开间，并增加了一期产品所不具备的露台等设计。不仅仅是调整设计，还有项目把房源数量“越改越少”。位于城东的某低密度住宅项目，把原来一栋楼的两个单元变成了一个单元。
开发商一举两得：多赚钱、晚开工
在去年疯狂制造地王之后，今年开发商们的目光似乎开始锁定修改规划，实际上业内对开发商拿地后改规划也是见怪不怪的事了，但究竟修改规划能给开发商什么“好处”呢？
“一看规划调整的方向，就知道广渠路这块地要做高端，卖高价格。” 北京建筑设计研究院高级工程师徐晨告诉记者，将原本较低的建筑拔高，一方面可以使得项目规避遮挡，获得更多的阳光；另一方面由肥变瘦的过程也让项目在建成之后，富余出更多的空间，开发商更可以大做文章。
易居中国分析师张秀琴也认为，规划与土地价值间关系紧密，宏观上看，规划决定了城市的用地布局和用地结构，也就在一定程度上影响和决定了城市地价的总体水平和地价空间分布；而从微观上看，通过对具体地块的开发强度、开发用途及环境控制等的限定，规划在一定意义上决定了宗地的价值。广渠路地王规划调整，无疑是方兴地产拉升该项目价值的重要举措。
然而，在国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来，通过调规划卖高价或许只是开发商图谋的一个方面，通过调规划拖延工期，恐怕是开发商最终的目的。
“根据我们刚刚公示的信息，广渠路15号地必须在本月底开工建设，但中化方兴现在提出要修改规划，按照程序规划部门必须公示30天，随后成不成，都要走一套手续，这样一来，不如期开工便有了堂而皇之的理由。最终导致的是市场上供应的跟不上。”
“供应跟不上，开发商就会把责任推给土地部门，说房价上涨是土地供应不足。”在昨日由搜狐焦点主办的中国房地产新视角高峰论坛上，国家信息中心专家委员会委员高辉清认为，如果给去年的中国房地产行业定一个主题，那个主题肯定是“不规范”，并且已经不能用传统经济学理论来解释。
“市场上流传着几类故事，首当其冲就是说土地是稀缺的，人是无限的，将来你要买房子连地都没了。这个故事听起来很合理，但是研究起来好像不那么对。”高辉清说，土地利用效率提高的幅度非常大，造成此前看似地荒的主要原因便是开发商的鼓吹。但就在开发商鼓吹地荒的同时，自己拍下的土地却并不进行供应，并且还玩弄改规划的伎俩。
国土部担忧：坏榜样效应恐将“传染”
“现在我最担忧的问题有两个，一个是规划部门究竟有没有权力来批准地王改规划，应不应该批，更重要的是这种坏榜样的效应会不会被放大，最终会不会制造更多的地王，会不会成为开发商囤地的帮凶。”作为国土部的专家，邹晓云和他供职的中国土地勘测规划院，一直承担着为国土部监测全国土地交易及地价浮动情况的工作，在他看来，作为央企创造地王的始作俑者，广渠路15号地此番提出调规划的申请，无疑是在制造着坏榜样。
“在广渠路15号地出让之时，开发商是跟国土部门签订的土地出让合同，合同中明确规定了土地的规划、开工日期、具体容积率等等，这种约定是国土部门代表地方政府与开发商进行的要约。”邹晓云表示，现如今开发商仅仅向规划部门递交申请，规划部门是没有权力单方面同意的，更无法代表地方政府来行使这个权力。
“如果这次广渠路15号地申请调规划成功，那么未来就会有更多的开发商在拿地的时候肆无忌惮，大不了拿下来调规划。”而规划一改再改，导致的是国土部门供应出的土地无法如期开工形成供应，最终形成囤地。
对于邹晓云的担忧，许多业内人士也表示赞同。“且不论申请是否通过、通过是否会对曾一同参与竞地的开发商不公平，单就这个申请就不由得令人心生忧虑。”在张秀琴看来，真正理性的拿地应当是充分考虑各方因素的，是经得起时间考验的，拿地后千方百计地调整规划以谋出路不得不让人质疑其拿地时的理性程度。2007年疯狂拿地后就曾有开发商极力公关地方政府，通过改变容积率等方式来变相降低土地成本。从这个角度来看，方兴地产申请调整规划或许将是“09地王”颇多癫狂的又一例证。2010年里，“09地王”是否会重蹈“07地王”退地、晒太阳的覆辙，给房企再次套上枷锁，值得担忧。
开发商回应：是否延迟开工要看调整结果
对于此番申请改规划，中化方兴相关负责人昨日在接受本报记者采访时坦言，现在正在调整规划，未来将根据规划调整的情况安排项目的周期，也会根据规划调整的情况调整开工时间。但究竟是否最终会延期开工，这位负责人表示，最终还要看规划调整的情况来安排。
而此前有消息称广渠路15号地此番“增高”，主要是为了增加住宅面积，建设LOFT，通过LOFT可以赠送面积的形式，达到建筑面积不变，使用面积增加，又可以提高售价，对此，上述负责人并未给予回应。
华高来斯地产顾问公衍奎表示，开发商更改规划方案肯定是为了利益最大化，从广渠路15号地更改规划前后对比来看，两栋高楼瘦身增高，减少了建筑用地面积，可以增加地块的价值，提高楼盘的品质，提高价格，或者可能就是为了增加住宅面积。
但公衍奎同时表示，增高20米虽然建筑总量没变，但在技术、结构上必须做改变，施工成本也会大幅提高。“中化方兴应该不会建设达到100米的高楼，而很可能是诸如99.9米之类非常接近100米的高度。因为100米是法规上的一个界限，在消防、功能、外立面等方面要求标准不一样，成本将大幅增加。”
规委表态：公示期若有异议 申请或不被批准
针对广渠路15号地规划“拉抽屉”一事，北京市规委有关负责人表示，中化方兴提出“增加高度，保持容积率和建筑面积不变”的做法并不违反规定，但目前最为关键的是，这一调整方案在公示期间能否获得该项目利益关系人和其他竞买人的同意。“提出规划修改的申请是开发单位的权利，但申请通过的前提是利益关系人和其他竞买人不提出异议，一旦公示期内有人提出异议，规划部门也可能不予批准15号地的规划修改申请。”
这位负责人同时强调，广渠路15号地不会允许建成“两层当一层”卖的超高LOFT户型，因为那样做不仅是违反规划，更属于违法建筑。
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