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上周,顺德碧桂园城管工作站揭牌。洪祖庆摄
继城管进村居之后,城管工作重心继续下移。上周,顺德首个进驻住宅小区的城管工作站———顺德碧桂园城管工作站举行揭牌仪式。城管工作为何要进村居,它与村居工作站有哪些异同,将肩负哪些任务,下一步将如何开展工作,就这些问题,本报记者采访了顺德区行政执法局副局长欧锦霞。
关口前移降低执法成本
记者:城管工作为何要进驻住宅小区?
欧锦霞:之所以要在住宅小区里建立城管工作站,主要是想把执法的关口前移,做到早发现、早处理。由于各种因素限制,一个小区内巡逻的保安,在正常情况下,肯定可以比执法部门更早发现违法现象。而根据新的物业管理规定,他们也有职责阻止小区内的各种违法现象。
但是,由于物业公司手中没有执法权,有时不但无法制止违法加建扩建活动,反而容易激化与小区业主的矛盾,引发冲突。所以很多时候都只能将事件上报执法部门。
事实上,执法部门的处罚是最终端的程序,收到物业管理处的上报时,违章建筑已成为事实,此时业主的抵触情绪最强烈,错过了解决问题的最好时机。
打个比方来说,如果某个饭店有人吃“霸王餐”,你是直接叫保安拦住让他给钱,还是等他走后再到法院起诉追讨呢?很明显,前者要容易些,成本也低些。在住宅小区成立城管工作站也要达到这样的目的,希望能够在一线将问题化解,“最好是能及时发现,从一开始就介入,将违法行为消灭于萌芽状态”。也不会造成政府资源的浪费。
小区诉求集中更易出成效
记者:与村居工作站相比,小区内的城管工作有何异同?
欧锦霞:城市执法在村居一级建立工作站早已开始,目前已有30多个,而进入住宅小区则是第一个,这是在全区范围内都具有示范意义的。
与村居相比,城管执法进入住宅小区有几个不同:首先是从经费上来讲,村居工作站是由镇街和村居提供支持,而住宅小区工作站则可以从物业管理收费中获得支撑,小区内的业主也有对这方面服务的需求,希望能够生活得安乐一点。
其次从执法范围来看,住宅小区要比村居工作站相对简单些。因为村居是一个小社会,拥有企业、小区、市场等不同类型的物业,不仅仅面对违章扩建,还必须管理摊贩、停车、垃圾、养狗、噪声等多个方面的问题。而物业小区,如碧桂园属于高尚住宅,业主的素质相对高些,对整个管理的要求也比较高,同时诉求也比较集中,主要集中在违章建筑、噪声污染、饲养宠物等方面。由于生活习惯的关系,村居的要求也不同,所以在管理上要求对不同类型的物业进行甄别。
三是从人员配备看,小区工作站将设置专人处理。以碧桂园小区为例,仅住户就有2万多家,以每家3—4人来计算,大约有10万人,已经相当于一个小城镇的规模。很多都是老板,也有香港人,遇到的城市管理类问题多集中在违章建筑等方面,执法可以更方便,更加专注,管理更容易出成效,问题也可以得到更快速解决,用经济学的话来说,就是投入产出要比村居高出很多。
法律程序繁琐错过整治最佳时机
记者:您刚才也提到,住宅小区的诉求多集中在违章建筑方面,请问有没有这方面的数据?
欧锦霞:住宅小区的违章建筑是一个普遍存在的情况。一些室内的改造往往比较隐蔽,而如果没有威胁到自身的利益,人们往往也不会投诉。只有自身利益真正受损的时候,才会举报。目前我们掌握的数据主要通过三个途径获得:一是自己巡查发现,二是市民举报,三是其他部门移交的案件。所以可以肯定的是,目前统计到的数字远远低于实际的数量。
记者:违章建筑这方面也是执法的难题,请问这是什么原因导致的?
欧锦霞:碧桂园等小区较早成型,管理跟不上,不少违章建筑是历史原因积累下来的,而新开发的楼盘由于物业管理比较完善,问题则相对少些。但是也存在部分房地产开发商和售楼方为了快些放盘,存在误导业主可以对房屋进行改造的倾向。
之所以存在违章建筑执法难的问题,一个重要的原因是我们的法律比较滞后。前几年,我曾去香港,询问当地相关部门如何处理违章建筑的问题,在他们看来这是一个不可思议的问题,基本上是不存在的。因为他们的物业公司就能把这个问题管好。如果发现业主有违法现象,不用经过什么复杂的定性程序,只要将规划图打开一对照,只要是规划图上没有的部分,政府相关部门就可以直接进行拆除。
但是,国内目前的法律程序就复杂许多。首先是要进行取证。如果不进违法业主屋里,执法部门都很难拿到证据,此外要当事人签名确认。而且走法院的程序太长了,一个案件,首先是立案、查处、取证、发告知书、发通知书、再经过3个月救济期,如果业主有异议,还可申请听证、复议等,林林总总下来,大约需要一年的时间,往往会错过最好的整治时机。
强拆别墅违章建筑难度与一般住宅相当
记者:执法局将采取哪些措施来杜绝小区内的违章建(构)物?
欧锦霞:首先是要物业管理公司带好头,同时承担起应有的责任,履行应尽的职责。如果及时发现,就能得到即时制止。目前需要对住宅小区内的违章建筑进行摸底清查,然后先动员一部分自行拆除,确实不行的,则要抓几个典型,向法院申请执行强拆,当然要做到100%强拆也有一定难度。
记者:别墅的违章建筑在强拆过程中是否会难度更大些。
欧锦霞:事实上,别墅与一般民众住宅的执行难度几乎一样的,如果发现越早,处理速度越快,业主的抵触情绪也就越轻。因为刚开始业主的投入还比较少,而一旦建成,很多钱物,可能多至五六十万元都面临打水漂,任何人的抵触情绪都会很强烈。
记者:下一步你们将如何开展这项工作?
欧锦霞:上周,我们在碧桂园进行试点,成立了城管工作站,这是一个好的开始,希望能够将试点的经验进行总结,然后进行全区推广。
另外在重点整治违章建筑的同时,我们也将用好用足区政府去年出台的32号文(《关于进一步完善执法协作机制坚决制止违法用地违法建设行为的通知》———记者注),探索引入更多的辅助政策,多管齐下。如限制违章住宅的用水用电,或者“钉契”。所谓“钉契”就是在房管部门对违法房屋进行备案,限制其房屋的产权交易,如不准买卖过户、不能抵押。最终达到从源头上根本上制止的目的。（编辑：郑彦丹） 作者：张培发
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