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□南方日报记者 谢苗枫 在地价还降不下来的前提下，对于这轮严厉的“限购”，不少开发商[KaiFaShang]都在“扛价”。因此，表面成交量的下跌，也是一种楼市[LouShi]“假摔”，并不能说明问题。 全国两会召开前夕，受各类调控政策[ZhengCe]叠加影响，北京、上海、广州[GuangZhou]和深圳等一线城市的楼市[LouShi]成交量大幅萎缩，部分城市下跌幅度甚至达八成，房价[FangJia]下行压力逐渐累积。 南方日报记者调查发现，虽然成交量渐渐低迷，有不少开发商[KaiFaShang]在上周末开始采取“打折”等促销活动，但当老百姓满心欢喜跑去看房时，却发现房价[FangJia]依然坚挺。与此同时，一些大的中介公司更是伺机扩张，吞占市场[ShiChang]份额。 一些从业超过10年的行家说，所谓撑不住的降价或促销其实是一种本能的“假摔”，真正的降价一定不会这么快到来。 本能 在目前的观望期内，各种“促销”信息会很多，但从客观规律上来讲，可能会有“假摔”，大多开发商[KaiFaShang]只是在打心理战 广州[GuangZhou]中原地产一个[YiGe]经纪人告诉记者，他所在片区中介店的二手房成交中，约有四成是“炒家”，“如果在不同家庭之间传递的学位房也算一种接手的话，那么这个比例可达五成”。 但楼市[LouShi]炒家的好日子似乎随着“限购令”走到了尽头。 从去年开始，中央政府出台了一系列调控措施，从“国十条”到“929”新政，再到今年的“国八条”……在宏观政策[ZhengCe]的“围堵”下，不仅多家商业银行叫停房贷七折优惠利率，更关键的是各地出台的“限购令”，带来市场[ShiChang]潜在购房需求[XuQiu]普遍受挫，成了打击市场[ShiChang]“虚火”的“退烧针”。 购房人开始观望并期待在这轮调控中，需求[XuQiu]受限的开发商[KaiFaShang]资金“紧张”后能把房价[FangJia]降下来。 上周末，“穗十条”出台一周，广州[GuangZhou]一手楼市[LouShi]呈现量价齐跌的迹象，不仅成交量环比上一周大跌了33%，均价也下挫了将近8个百分点，目前保持在11273元/平方米左右。与此同时，大小开发商[KaiFaShang]仿佛都“按捺不住”地在“搞促销”，购房者仿佛看到了春天。 “6字头起畅享地铁9号线”、“本周享85折”、“现场促销低至88折”……前日早上，三代同堂蜗居在荔湾区不到60平米老房子的广州[GuangZhou]市民彭先生9点起床看手机，5条房地产优惠手机短信已赫然在收件箱内，其中的“让利折头”让他心动不已。“我们5口人，要住得舒服，面积起码要在100平方米以上，但房价[FangJia]一直很贵，根本买不起。”他叮嘱老婆赶紧准备出门，“估计是真的要跌了，得抓住这个机会。” 短时间对比后，彭先生锁定了向来口碑颇好的某知名楼盘“剑*郡”新推的“105至109方黄金三房”，因为短信上说“现场缴纳2万元诚意金可享受开盘折上折”。从地铁一号线转三号线，再接驳到位于番禺的广州[GuangZhou]雅居乐，小俩口到达销售中心时已经是中午12点多。就在热情的介绍后，彭先生被告知：“估计最快下周开盘，如果您现在给诚意金肯定是有折头的，但公司还没有给出具体方案，所以我也不好跟您承诺什么”。 “不仅折扣不清楚，就连均价，销售小姐的口径都是参照目前每平方米1.5万元的价格，而且‘保守估计，不会比这个价格低’。”彭先生有点沮丧地说，“即使折上折最后能有个94折，按每方1.5万元来计算，也得至少150万元，首期就要90万元，还是买不起，房价[FangJia]没有降下来。” 彭先生夫妇俩下午仍然对其他短信“抱有希望”，但学聪明了：他们落座楼巴最集中的天河南二路宏发大厦对面的银记肠粉店，边吃“过时餐”，边给每个短信留下的联系电话拨号，“居然大多都是噱头。” 在肠粉店旁边，一连几间地产中介人头挤挤，受广州[GuangZhou]“卖二可买一”、“卖一买一”的新政影响，急于放盘和买房的人都在试探着对方的底线、市场[ShiChang]的底线。 有近10年从业经验的几个“行家”不约而同地指出，在现阶段，各种“促销”信号会很多，但从客观规律上来讲，可能有“假摔”，多数开发商[KaiFaShang]只是在打心理战，扫扫价格的泡沫儿，真正的降价一定不会这么快到来。“选择扛价，既是开发商[KaiFaShang]出于角色的本能，也是规律使然。”满堂红地产一名经纪人坦言，“在这方面，购房人明显处于弱势。” 休眠 对开发商[KaiFaShang]而言，最直接、最干脆的对策就是“休眠”；对炒家来说，强大的刚性需求[XuQiu]使他们的房源仍然大有市场[ShiChang]，现在只需“等待机会” 每次调控，不管是购房人，还是卖房者，最关心的都是两个问题：房价[FangJia]能不能降下来？何时能降下来？这一次也不例外。 “每一次拍出高地价，就意味着房地产市场[ShiChang]价格都会重新定位。”全国政协委员、广州[GuangZhou]星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔在全国两会上说。 因此，在地价还降不下来的前提下，对这轮严厉的“限购”，不少开发商[KaiFaShang]都在“扛价”。因此，表面成交量的下跌，也是一种“假摔”，并不能说明问题。 房地产专家韩世同指出，广州[GuangZhou]当前公布数据显示的成交价格往下走，主要是因为新政细则落地、增城从化跳出限购“金刚圈”，而中心区新房告急，现售盘又无任何优惠，让购房者继续战花都、南沙、番禺等郊区盘，结果，在花都、增城等地的结构性成交拉低了全市均价。 事实上，经过近几年的博弈，越调越涨的楼市[LouShi]已经具有极强的“耐药性”，企业应对调控的经验很有一套。 对开发商[KaiFaShang]而言，最直接、最干脆的对策就是“休眠”。如果政策[ZhengCe]加码、市场[ShiChang]观望气氛更浓的话，预计广州[GuangZhou]楼市[LouShi]将会减产，缩小开工量，减少现金流支出，调节供应结构，以降低风险。“广州[GuangZhou]楼市[LouShi]今年预售量估计有9万套，本来是一个[YiGe]供求相对平衡的年份，但一系列新政后，平衡被打破，开发商[KaiFaShang]可能被迫放缓工程进度。”广东房协理事赵卓文预测，今年广州[GuangZhou]楼市[LouShi]的供应量将会降低，以此支撑楼价的继续僵持、地价顽固不下的成本。 尽管在强势的政策[ZhengCe]下，炒家开始坐立不安，但他们同样看到了“地价”的软肋。 “相对来说，二手房的价格比一手房更坚挺。”高伟说，因为二手房的卖方，不管是改善性需求[XuQiu]还是“炒楼”，都是相对分散的个体，除非特殊原因，一般资金压力不太大，压力过大的人就会被淘汰，剩下来的反而是“更能炒的人”。只有在一手房大规模降价后，以其为风向标的二手房才难以坚持，到时楼市[LouShi]就会陷入全面降价中。 距离这个日子到底还有多远？“在买涨不买跌的心态下，这个博弈起码要到年底。”他说，“如果地价仍然被炒得很高，那么炒家就会在那个时机选择‘割肉’，然后趁低再次吸纳新的房源，包括二三线城市的机会。” 暗涌 房价[FangJia]会下跌，楼市[LouShi]会低迷，这几乎成为了业内对今年中国房价[FangJia]走势发展的共识。但他们相信，摆在前方的只是一条“V”型之路 高伟的话在地产中介中或多或少得到了证实。 某地产番禺华南板块分店店长告诉记者，今年1月份的交易“反常地好”，不仅突破了以往的成交记录，而且营业额同比增长20%。虽然投资客的交易少了近一半，但心理成熟了很多，不轻易出手。特别是“新政”出台后，成熟社区“有价无市”，不少房源持有者都在“惜卖”。“比如星河湾一期，123平方米户型已经涨到接近200万元，但仍然是没人放盘。” 该经纪2004年入行，先后在天河、番禺“做中介”，她承认目前的房价[FangJia]是“高得让人受不了”，但并不是泡沫。 “有需求[XuQiu]就不能说是泡沫。”她说，目前的各种政策[ZhengCe]只是把“可以有需求[XuQiu]的人”的范围缩小了，但不管是这个范围内的，还是范围外的，旺盛的需求[XuQiu]量还是摆在那里。“很多人确实是一心想买房自住，好不容易凑够了三成的首付，但因为现在首付六成而再次却步”，“还有的是需要‘卖一买一’的改善性需求[XuQiu]，但他们担心的是把房子卖出去后拿回来的钱，买不到新的房子，再次沦为房奴”。 房价[FangJia]会下跌，楼市[LouShi]会低迷，这几乎成为了业内对2011年中国房价[FangJia]走势发展的共识。但他们相信，摆在前方的只是一个[YiGe]“V”型之路。 上述经纪给记者举了一个[YiGe]“流产”的买卖个案。星河湾三期某单位，一位炒家刚放盘，就引来“争夺”，早下手10多分钟的另一位炒家最终以220万元成交。然而到了合同约定日期，买家却无法贷款而“塌订”，正当第三位炒家以为可以接手时，原卖家“不卖了”。“他说他要等比市场[ShiChang]价高10%再出手，因为他看到了需求[XuQiu]，而‘限购’的政策[ZhengCe]终有一天会放松。” 无论如何，这是一个[YiGe]危险的暗涌，而这样的暗涌不只一个[YiGe]。 2月26日，深圳首个新楼盘开盘当日被“抢光”。销售人员表示：“该地段商品房供应少，市场[ShiChang]存在大量首次置业和改善型客户，刚需旺盛”。 “限购毕竟是特殊时期的特殊之举。‘乱世用重典’，但其作用只能体现在治标上。”参加会议的一位从业5年的经纪也对公司未来发展信心满满。他说，按照目前限购的政策[ZhengCe]，楼市[LouShi]成交量保守估计会回落50%。“这样一个[YiGe]数字对不规范、不成规模、资金周转率低的开发商[KaiFaShang]或地产中介来说，很难挨得过去”，相反，规模化、高周转的企业就可以伺机出动，创造新的抄底机会，从而提升市场[ShiChang]占有率。 不少专家也估计，在今年下半年会是一次政策[ZhengCe]与市场[ShiChang]较量的胶着期，由于资金链压力，大规模的企业降价行为可能在那个时候出现。“但如果发展商大规模降价，楼市[LouShi]又将陷入更严重的观望。”赵卓文说，“买涨不买跌”的购房心理普遍存在。 就像高伟说的，在近乎“严厉得不能再严厉”的调控后，不管是开发商[KaiFaShang]、地产中介、炒家都必定要经历一个[YiGe]“大浪淘沙”的过程，强者生存，最终保留下来的都是“大鳄”。 当强大的刚性需求[XuQiu]不得不面对这些“大鳄”时，缓冲过后，楼市[LouShi]可能会遭遇“报复性反弹”。 （编辑：SN021）
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