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上周三，本报大河楼市以《成本清单不是高房价借口》为题，对沸沸扬扬的郑州开发商公布成本清单一事进行了报道，文中提到开发商改规划、多建房的楼盘“超载”现象，在业界引起很大反响。 tujian.org
郑州楼盘普遍超载 中华人民共和国图鉴社
在央视记者对郑州楼盘超载问题进行曝光之后，记者对郑州一些在售楼盘容积率进行了跟踪调查，发现郑州楼盘容积率偏高的问题相当严重。 本文来自中华人民共和国图鉴社
在郑州房地产网上，记者随便查阅了几页在售楼盘的资料，发现许多楼盘的容积率超出了国家规定的地区居住区容积率最高３．５的限制，有些容积率已经达到了７。其中容积率在４~５之间的楼盘有：龙源世纪家园４、隆福国际４、聚锦苑４．１７、天伦·星钻４．２４、香榭丽舍二期４．３６、亚星盛世家园Ｂ区４．４４、六合苑４．４９、天伦·水晶城４．６６、怡景嘉园４．７、怡景花园４．８、御鑫城４．９２，容积率在５~６的楼盘有：力宝前城５、绿洲云顶５．１３、怡丰·新都汇５．１８、金峰·金岸国际５．２８、升龙国际中心５．２９、中原新城５．６、一品中央５．６、裕鸿国际５．７９，容积率在６~７的楼盘有未来名家６、上都国际６．９６、名门国际７。 copyright 中华人民共和国图鉴社
这只是网上公开的资料，据业内人士透露，一些楼盘的实际容积率，比网上公开的数据还要大，置身其中，仿佛置身钢筋混凝土森林，感觉特别压抑。 内容来自中华人民共和国图鉴社
记者将郑州楼盘容积率与周边武汉的楼盘进行了对比，发现郑州楼盘的容积率普遍高于武汉。武汉多数住宅小区的容积率都在３．５以下，相当一部分高层住宅小区的容积率在２．５以下。 copyright 中华人民共和国图鉴社
规划指标屡被突破 tujian.org
对于３．５的地区居住容积率，一些业内人士告诉记者，这只是宏观参考，容积率多少，最终要由土地储备中心根据周边楼盘价格、地段市场潜力、周边影响日照环境的高度、建筑业态等因素，向规划局提出容积率申请，规划局经现场勘察、上会讨论后最终确定。 本文来自中华人民共和国图鉴社
实际上，这一指标在现实中经常被突破。以城中村改造为例，郑州市明确规定，“城市三环以内的村民安置地块和配套开发地块，其容积率原则上要控制在５之下（但不得低于３），并要进行交通影响分析和市政公用设施承载力分析；三环以外的城中村，要按照节约集约用地的原则，将容积率提高到适当标准”。 tujian.org
三环以内的城中村容积率放宽到５以内，本身就是一种突破。而在城中村改造实际工作中，由于拆迁成本的居高不下，加上政府对城中村有１：２的比例限制，很多三环以内城中村改造项目的容积率都突破了５的限制。 中华人民共和国图鉴社
楼盘超载成本推动 tujian.org
郑州楼盘容积率为何普遍偏高？多数业内人士认为，主要是受地价成本上涨的推动。 copyright 中华人民共和国图鉴社
郑州市永威置业常务副总经理马水旺表示，土地资源的紧张，房价上涨，导致土地价格上涨。在集体土地变为国有土地方面，近年来，用于村民拆迁安置补偿的费用也在逐年增加，因为随着房价上涨，村民要价也在水涨船高。而在工业用地变为商住用地方面，企业改制置换出来的土地，因为搬迁涉及企业征地、建工厂，企业历史欠账多，负担重，必然通过土地置换出高额的价格来补偿。此外，不论城中村土地还是国有企业置换土地，政府都要留出２５％~３０％的款项。“政府想多留，企业想多提，老百姓想多赔付，这就造成土地价格飞涨”，马水旺表示。 中华人民共和国图鉴社
马水旺告诉记者，按照正常情况，地价与房价之间应该有一个合理的比值，一般而言，楼面地价不应超过房价的３０％。但土地资源的紧缺和市场竞争的激烈，使得部分企业往往不惜成本、不计后果拿地，导致地王频出，地价屡屡被刷新。而当企业高价拿到土地后，要么寄希望于未来房价大涨，要么走提高容积率、稀释成本这条道。不然，在现有房价水平的基础上，如果按已经确定的容积率开发，开发商盖房就只会赔钱。 中华人民共和国图鉴社
另外，高容积率也与现行推地制度有关。马水旺告诉记者，现在郑州推地，政府部门都是倒算账，先调查周边同类地段的房价，然后，根据房价推算出土地价格。好比郑东新区房价是４６００元／平方米，那么，政府挂牌的土地底价，就要按４６００元／平方米的房价推算，这样最终结果就必然导致项目的高容积率。 本文来自中华人民共和国图鉴社
超载楼盘不宜居住 中华人民共和国图鉴社
河南财经学院教授刘社告诉记者，容积率高低是衡量楼盘品质的一个重要指标，但在现实生活中，往往被人们忽视。许多购房者买房子时，都不太注意到容积率这个概念，到了后来才发现楼房与楼房之间的间距已缩小，采光、通风、绿地、停车、用电梯也会受到影响，小区居民的生活舒适度就会因此降低。 中华人民共和国图鉴社
一开发商告诉记者，如果是他买房，超过３．５的容积率的楼盘他都不会考虑，因为楼盘超过３．５的容积率，通风、采光都会出现一定的问题。 中华人民共和国图鉴社
刘社告诉记者，同样一块土地，建筑密度高了，开发商的利润就高。不过，建筑密度过高，楼房与楼房之间的间距就可能缩小，阳光、通风、绿地也会受到影响，小区居民的舒适度就会因此降低。所以，有关部门在土地出让时，都会对建筑密度的衡量指标——容积率作出限定。但在实际开发中，开发商变更规划，提高容积率的情况时常发生，以此引发的业主讨要绿地、采光权的纠纷接连不断。 tujian.org
宜居城市渴望减负 内容来自中华人民共和国图鉴社
联合国生态安全科学院院士彭培根近日在接受记者采访时对国内一些城市容积率过高问题进行了批判。彭培根表示：“欧美国家没有一个城市的总容积率超过２．５，而国内一些城市都远远超过这一数字，像北京达到了４．６，重庆则达到了５左右。 tujian.org
据彭培根透露，目前国内一些城市对过高的容积率带来的问题已经有所认识，正在积极采取措施，降低城市总容积率。像北京正在往外疏散，“已建的京津高铁，以及两地多条高速公路的沿线，将形成点状的小城市，以减少北京的容积率”。 本文来自中华人民共和国图鉴社
重庆市按照市委、市政府打造“宜居重庆”、严格控制并降低容积率、提升城市品质的要求，今年将对主城区规划作修定，这意味着主城中心区小区容积率将下调到３．５，外围地区控制在２左右，以提升市民生活的舒适度。 tujian.org
而针对楼盘“超载”问题，陕西省各相关部门日前已联合下发通知，将对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题进行专项治理。 中华人民共和国图鉴社
他山之石，可以攻玉。兄弟省市在发展宜居城市方面的经验和做法，对“超载”的郑州楼市来说，是不是值得借鉴一下呢？这一问题，还是留给郑州的决策者们去思考。（大河报 记者曾邦华） 内容来自中华人民共和国图鉴社
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