中华人民共和国图鉴社(中华人民共和国唯一综合性国家图鉴社)

　　核／心／提／示

上周日，央视经济频道公开了郑州一家开发商提供的房地产成本清单，迅速在业内引起了开发商的共鸣。在这份清单中，政府相关部门收取的行政税费约占了房价２０％，部分开发商借此认为，是政府有形之手推高了郑州房价，助长了业内不正之风。但事实果真如此吗？记者沿着央视采访的脉络，对高房价形成进行了梳理。

记者曾邦华陈伟

tujian.org

史上最牛的成本清单 本文来自中华人民共和国图鉴社

公布成本清单的开发商所开发的楼盘，处于郑州市区内，属于城中村改造项目，２００７年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为３．５，眼下销售均价每平方米５０００元。 tujian.org

从成本清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本为每亩４６６万元，按容积率３．５计算，楼面地价达到了每平方米２０００元，占到了售价的４０％。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方米１５００元，占到了售价的３０％。在这份清单上，最引人注目的是名目繁多的收费项目。这家开发商爆料，这些收费项目至少有３０项，涉及２０多个部门，费用总计每平方米４４８．６６元，占房屋销售价的近十分之一，再加上营业税、所得税，每平方米税费成本在１１００元左右。 中华人民共和国图鉴社

名目繁多的税费，让开发商应接不暇。这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中像道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。 本文来自中华人民共和国图鉴社

开发商因此认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败。 本文来自中华人民共和国图鉴社

节目在央视２套播出后，在郑州业界引起了巨大反响，引起了不少开发商的共鸣。在本地一家网站论坛上，有网友戏称这份清单为史上最牛的成本清单。 tujian.org

高房价的又一个借口？ 本文来自中华人民共和国图鉴社

单纯从真实性来看，郑州这家开发商公开的成本清单，并无失实之处，节目中开发商的陈述，也没有什么破绽，但税费过高导致高房价的推论，还是有颇多疑点。回顾近年来开发商面对房价上涨的种种托辞，不能不让人怀疑此次开发商公布成本的动机。

tujian.org

河南财经学院教授刘社表示，自“９·２７房贷新政”实施以来，郑州房价并未出现像样的调整，相反，郑州房价不降反涨，一年之中大约上涨了１５％左右，进入２００９年，在中央和地方政府救市政策的刺激下，郑州房价开始了新一轮非理性上涨。楼盘涨价，老百姓自然怨声载道，面对涨价的舆论压力，开发商抛出各种言论，将矛头转向政府，为涨价行为辩护。

一位业内人士告诉记者，政府税费过高助推高房价的言论，在业内其实早已有之。去年“两会”期间，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌就曾联络一些专家学者，提交了一份关于减少收费、遏制房价上涨的提案。这份提案受到了决策层的重视，王超斌告诉记者，提案提交后，与房地产开发有关的不合理收费，由原来的５０多项，减少到２０多项，但是，老的收费项目取消了，又出现了新的收费项目，到现在房地产收费又增加到３０多项。 copyright 中华人民共和国图鉴社

王本人的身份也是房地产开发商，由王提交的这份提案，自然被人们认为是为开发商自己减负的举措。 本文来自中华人民共和国图鉴社

开发商盈利点在哪里 本文来自中华人民共和国图鉴社

央视记者在对成本清单仔细核算以后，却有了一个意外发现：这家楼盘楼面地价２０００元／平方米，建安成本１５００元／平方米，各种收费４４８．６６元／平方米，税金６５０元／平方米，资金成本４５０元／平方米，总成本相加达到５０４８．６６元／平方米，而这处楼盘的平均售价只有５０００元／平方米。也就是说，这个楼盘的开发商辛苦到头每平方米还会倒贴４８．６６元。开发商靠什么盈利呢？细心的记者很快找到了问题的症结，原来开发商要靠改规划、多建房的“超载”行为谋利。这家规划容积率为３．５的楼盘，实际容积率远超出了３．５的限制。按照专家的推算，容积率每提高一个点，开发商的利润率就增加２８％左右，如果假定这个楼盘的容积率为５，这家开发商在这个楼盘上的利润率就增加了４２％左右。税费成本与违规“超载”所获得的收益相比，显然是“小巫见大巫”。 内容来自中华人民共和国图鉴社

郑州楼盘的容积率应该多高？郑州规划局一位副局长在接受媒体采访时曾透露，根据国家相关规定，地区居住区容积率最高为３．５。但是，众所周知，郑州如今很多楼盘都超过了这一容积率指标，有些甚至达到了７，个别甚至达到了１０。如此看来，开发商通过修改容积率获取的暴利相比税费成本，显然高出不知多少倍。 copyright 中华人民共和国图鉴社

央视记者无意之间，揭开了郑州开发商牟取暴利的秘密，也在某种程度上，推翻了税费成本推高房价的说法。 内容来自中华人民共和国图鉴社

房价该不该那么高？

copyright 中华人民共和国图鉴社

商品房价格到底有没有水分？房地产业到底存不存在暴利？面对这一争论不休的问题，王牌企划董事长上官同君表示，房价高不高，除了要看房价和居民收入比，还要看投资利润率。因为投资利润率的高低直接衡量房地产房价和利润的高低。

上官同君告诉记者，从沪深两市４０多家房地产上市公司的２００８年年报来看，在经济不景气的２００８年，房地产公司平均净利润率仍然高达２０％，最高达６１．６４％。对于郑州来说，在此之前除了个别地王拿地成本较高外，绝大多数项目的综合成本（含土地、建安、配套、税费等）一般都不超过４０００元／平方米，利润空间都还比较大。

上官同君认为，数据充分说明郑州房价偏高是不争的事实，而且房价上涨的速度已经偏离了目前的经济基础，房价泡沫苗头显现。 中华人民共和国图鉴社

对于今年以来郑州部分楼盘的涨价行为，太格咨询董事长孔玉峰认为，从目前来看，无疑是好了伤疤忘了疼，“月销售量基本上突破万套，这对于经过了２００８年饥渴的开发商来说，不亚于大旱逢甘霖，积怨与欲望，价格与数量，苗草齐长，地王频现，欣欣向荣的背后，地产又一次迷失了自我”。

对于高房价的危害，孔玉峰没有过多叙述，只借用了一句江湖行话来作总结：出来混总是要还的。“地产２００９，别让２００８的伤痛成为一笑，更别让２００８的伤痛痛上加痛”，孔如是点评。 内容来自中华人民共和国图鉴社