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深度调查：物业费收取难在武汉成为普遍现象 |
2009-04-30 |
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荆楚网--楚天金报
记者韩君 实习生夏珺
提要：小区物业管理者提供了服务，业主缴交物业管理费，本该是天经地义的事。但在江城，物业费难收缴成为较为普遍的现象。记者调查发现，物业费收缴遭遇尴尬的背后，暴露出的其实是多重问题，围绕小区物业的服务项目约定、服务质量评定标准，以及公开小区物业管理费的使用等问题，在江城不少小区中存在争议。 收费难小区物业叫苦 最少的只有20%居民交费 “我们小区的物业收费率在80%左右，这在武汉各个小区算是比较好的，但还是难以维持正常的运转，处于亏损状态。”武昌某小区的物业公司负责人陈经理说。 陈经理介绍，她所在的小区位于武昌友谊大道，整个小区共有588户居民，目前有500户居民入住。陈经理给记者算了一笔账：如果这些入住的住户每户都缴纳物业费，物业公司每月的物业费收入可达到8万多元，但现在每月只能勉强收到7万元左右，一年下来也只有80多万元的物业费。“这笔费用听起来很多，但却远远不能满足公司每年的各项支出。”陈经理说。该小区目前有25名秩序维护员、8名保洁人员及其他物业管理工作人员，这些人每年的工资费用就要50万元左右。除此之外，小区内的电梯、路灯、停车场照明、抽水泵等公共设施用电，每年的电费就要20万元；小区的公共用水费用每年也在2万元左右；小区的垃圾清运费每年需3万元；小区内12部电梯的维修检测费用每年也需要近4万元……如此算下来，即使该小区物业费全部收齐，也只够刚刚维持小区的各项运营，何况小区物业的收费率仅在80%左右，物业公司基本是在亏本经营，收缴不到物业管理费，物业公司的生存发展举步维艰。 随后，记者走访了武汉三镇的关西小区、虹琦花园、穗丰花园等多家小区，发现各小区的物业收费率都不理想，最好的小区可以收到80%-90%，最差的只有20%-30%，这使得不少物业公司最终选择退出小区服务。汉口永清街一小区的物业负责人称：“我们的人员工资在不断提高，物业运营的成本费用也在不断增加，但物业的收费标准多年来却一直没有变化，再加上一部分住户拖欠物业费，物业维持下去很艰辛。” 难点1：房屋质量成拦路虎 背后原因：双方责任约定不明 根据国家规定，业主的一些诉求不归物业管，而业主缺乏了解，认为交了物业费物业就得什么都管。“有些住户常常以房屋质量、邻里关系等一些与物业无关的理由，恶意拖欠物业费。”武昌某小区的物业公司陈经理说。 据了解，他们小区内有一户业主，其房屋内有一面墙出现了裂缝，接到这名业主的投诉后，该物业公司积极与开发商取得了联系，开发商也派人上门维修，并无太大问题。但该住户仍以此为由拖欠物业费，一拖就是4年多，拖欠金额达到5000多元。 “房屋的质量问题应该由开发商负责，不属于物业的责任范围。当业主反映后物业公司积极联系了开发商维修，我们的责任已经尽到了。但是许多业主并不理解，认为物业与开发商是一体的，把原本应由开发商承担的责任转嫁给了物业。”陈经理无奈地说。在对此上门讨要无果后，物业公司最终将该业主告上法庭，通过法律手段追讨回业主拖欠的物业费。 多家物业公司人士说，物业公司向住户提供的服务，实际上就是一种商品，它与购买传统商品不同的是，购买传统商品要先付费再享受该商品的服务，但物业公司是先向住户提供服务，再向住户收取费用。但目前，确实也存在提供物业服务的物业公司一方与业主一方没有比较明晰的责任约定，导致先做事的物业公司服务做了，也不见得能收得到物业费。 难点2：收费时遇业主“挑刺” 背后原因：服务缺乏评价标准 据了解，目前对小区物业服务的质量没有一个评判的标准，物业管理方与业主常常对小区的物业服务各执一词，由此产生纠纷，也成为物业费难收的一大原因。 朱小姐住在汉口香港路一居民小区，以前她曾积极缴纳物业费，但从去年开始，她就不交物业费了，因为她认为物业的服务不到位，交了钱没有得到应有的服务。 朱小姐住的楼房是带电梯的高层住宅，每栋楼都安装了3部电梯，可每次物业公司总是只开一部电梯，每次等候电梯都要花很长时间。她跟物业反映过多次，但问题还是没有解决。朱小姐认为，物业不开电梯就是为了节省电费，但她每个月都交了物业费，却享受不到应有的待遇。 家住武昌三角路一小区的业主付女士，对小区的物业服务也十分不满。付女士家住在湖边，难免有很多蚊虫。虽然小区物业在小区内喷洒了药水，但她家里还是有大量的蚊虫出没，一到夏天难以入睡。她认为物业工作人员撒药不到位，而物业却说他们已经撒了药，蚊虫消灭不了也没办法。纠纷的结果是，付女士不愿缴交物业费。 难点3：物业费用途常遭诟病 背后原因：账目不公开招致不信任 这个月物业公司收了多少钱，有哪些开销，花费了多少钱——对于这些问题，许多业主在被采访时都说，总被蒙在鼓里，因为物业公司账目不公开。 “物业管理企业财务运作缺乏透明度，业主交的钱去向不明，导致业主对物业公司产生不信任感，这是物业费难收的一个原因。”对物业方面的法律法规有多年研究的湖北华徽律师事务所主任霍琳律师说。 霍律师称，尊重业主的知情权，让业主明明白白地消费，这是物业公司提供服务时最起码的职责和义务。根据我国有关法律规定，物业公司每年都应将物业管理收支账目向全体业主公布，接受管委会查询、监督。而目前武汉市的物业公司很少有公开账目的，业主只见交费却不明支出，这就造成业主和物业之间的不信任，最终导致业主拒绝交费。 除此之外，开发商质量问题、业主意识问题、小区治安问题等等，也是造成收费难的原因。 霍琳律师认为，无论是何种原因，从法律的角度来看，业主接受了服务就应该缴纳物业费。至于对物业服务不满，业主可以通过投诉相关部门或者法律等途径解决，不要以不交物业费作为惩罚物业的手段，这样也不利于小区的管理和维护。 职能部门出招破解 收取物业费要靠多方配合 如何有效地解决物业费收费难的问题，洪山区房产管理局物业科的罗科长接受记者采访时说，要解决物业收费难的问题，需要物业公司、业主与相关职能部门等共同努力。 罗科长说，物业管理目前在中国发展时间尚短，属于新兴事物，与物业相关的政策法规，业主不一定全部清楚，需要物业公司加大对这些方面的宣传。物业公司可向业主公开物业公司具体做了哪些事，以及物业管理服务的实施情况等等，也可向业主征集意见寻求改进方法，拉近与业主的距离，让业主理解物业的难处。 业主委员会在解决物业收费难的问题时，也应担起相应的责任。业主委员会不仅有责任监督小区内保洁、绿化、安保等日常物业的管理工作，还有责任监督业主交费和对公共设施设备的维护。业主拖欠物业费会使物业公司因资金不足而降低服务水平，从而使全体业主的利益受损。所以对于欠费的业主，业委会有义务配合物业公司催缴。“业委会是业主的代表，业委会的劝服工作会比物业公司更有效。”罗科长说。 另外，相关职能部门也应与物业公司积极合作，努力解决小区内的各项问题，使业主能住得安心、舒心，认为物业管理费交得值得。只有在各方的努力合作下，才能使物业收费不再令物业公司头疼。收费不难了，物业公司的各项工作才能进入良性循环。 链接 他山之石—— 杭州破解物管收费难 日前，杭州市价格协会和物业管理协会联合出台了一份名为《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准(试行)》，其中推出一项名为菜单式物业管理的新服务，全新的“点菜”式服务，为物管业走出困局带来了希冀。 该标准将物业管理分为公共区域清洁卫生服务、秩序维护服务、绿化养护服务等五大类，每大类又细分成数个小类，每个小类服务等级均从高到低分甲乙丙丁四级，如对道路路面的清洁，甲级每日清扫两次，乙级每日清扫一次，丁级每两日清扫一次，根据等级的高低，收费标准也各不相同。 与现行的由物价部门根据物业企业资质不同笼统确定的收费标准不同，实行菜单式服务后，业主可根据各自的需要，对每一小类的服务选择不同的等级，各小类归总，就是总的物业管理费用。 杭州市房产管理局物业监管处处长何师柱告诉记者，推行菜单式服务，就是希望能通过透明收费提高收缴率，提升物管企业的服务水准。 对于菜单式服务，杭州市民和物业企业普遍持肯定态度。
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