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300多套每平方米4万多元的高档公寓，在开盘首日就卖掉一大半，甚至还有“黄牛”炒起了订单；每平方米均价7万元左右的复式豪宅，代理商声称周末两天内就卖出三分之二。上周末豪宅的热销带动了上海楼市均价继续攀高。业内人士表示，这主要是因为不少富余资金依然难以找到更好的投资渠道。可是在不断高升的房价下，现在豪宅的投资回报率早已今非昔比，甚至已低过银行的定期存款利率，在如此之低的租金回报率下，豪宅抗跌能力已大幅下降，买家更需注意风险的合理控制。
[热销现象]
沪上豪宅开盘即遭热抢
星河湾：开盘首日房源大半有主
“一大半被初步订购了，剩下的主要是大户型了。”位于浦东花木板块的星河湾上周六开盘，将所建房源95382.39平方米322套房源一并推出，每平方米售价在4.3万元—4.7万元之间。上海星河湾公司相关人士昨日向记者表示，几天前就有不少有意向的客户开始预约，开盘后客户订购非常踊跃，开盘当天就有264套房源被认购。
据星河湾品牌总监韦凤君解释，“认购”仅是缴纳了50万元的认购金并有购买意向，并不等同于签约，而签约人数尚在统计中，不便透露。而网上房地产显示，截至昨晚8点，该楼盘已签约20套。
星河湾开盘前，便有市场传言称：“有60多位证券界大腕计划团购。”晨报记者昨天向星河湾求证，韦凤君当面予以否认。不过，根据记者观察，星河湾的确吸引了不少颇具实力的买家。在上周末开盘现场，记者看到该楼盘临时停车场内停满了购房者的座驾，其中不乏玛莎拉蒂、宝马、奔驰等名车，不少还是外地牌照，售楼处也挤满了衣着光鲜的“体面人”等待看房。“很多人是在询问二期、三期的。”现场工作人员告诉记者。
外滩黄浦湾：超千万元88套房源被抢购一空
热销豪宅远非星河湾一家，由浙江绿城开发的外滩黄浦湾公寓也选择在8月8日首次开盘。该项目销售人员证实，由于位置优越，首次推出的88套房源已认购一空，开盘价高达55000元/平方米，每套住宅总价约为1700万元。与星河湾一样，黄浦湾公寓的认购客户也仅是缴纳了认购金。据网上房地产的数据显示，截至昨天项目已有11户签约。据销售部人士透露，这次的认购客户中还有不少外籍人士参与，国内购买者也多属各界名流。
上周末李嘉诚旗下的御翠豪庭也推出了最后9套顶层复式，均价在7万元左右。尽管均价很高，不过该楼盘的代理销售商倒是信心满满。代理商透露，到昨天为止，已预订了6套。此外，据网上房地产数据，汤臣一品自6月22日推售C栋以来，截至目前已经销售30套，每套总价在4000万元左右。
易居中国最新数据显示，7月单价4万元/平方米以上的商品住宅成交321套，高于刚打破历史纪录的6月的306套。
[记者调查]
中介处售价低了2成多
豪宅热销的背后，诸多问题也一起涌现。记者昨天在网上碰到，有中介公司业务员声称，可以低价转让星河湾的一手订单。记者注意到，网上挂出的星河湾房源单价远低于售楼处的报价。如一套面积为270平方米的房源，网上订单转让标价仅3.6万元/平方米，比均价低了1万元/平方米；另一套320平方米的房源标价也才4万元/平方米。
记者根据网上的帖子找到了两名业务员进行核实。出乎意料的是，他们说手头上的订单都已转掉了。那为什么价格如此低廉？对方承认，在网上，价格确实标得低了些，以吸引顾客眼球。但另一方面，单价低是因为他们拿到了“关系房”的缘故。一位业务员吴先生表示，“我这里有个老客户有很铁的关系，所以可以拿到九三折的‘内部价’。”
另一位刘先生解释道，“目前手头上房子没有了，过段时间可以再看看。”他告诉记者，如果接受其转让的订单，除了支付正常的1%中介费以外，还要给他个人一点“代办费”———“你看样子给个两三万元吧。”记者算了一下，如果是买320平方米的大户型，通过转让订单得到的总价是1200万元，加上中介费和个人好处费14万元—15万元，但相比其每平方米近万元的差价，还是会让很多购房者动心的。
[后市展望]
豪宅租金回报率大幅下降
豪宅上市并没有停住脚步的意思，离星河湾不到一公里处的四季雅苑正在进行大型的外立面改造工作，花木路、芳甸路口的御翠园广告牌也已经被换成了“四季雅苑”，意味着李嘉诚的力作将“转租为售”。业内预计四季雅苑的售价将超过星河湾一倍以上，达到10万元/平方米。另据了解，售价8.5万元的翠湖天地嘉苑，也将在沪港两地同时推出9号楼。
在业内普遍预测8月成交量会比前几个月有所下降的情况下，为什么豪宅会继续上扬呢？会不会使得目前楼市的“火力”更旺？业内人士分析认为，豪宅虽然体量大，但占总体市场的量还是比较小的，比如7月份豪宅成交321套创历史新高，但是总共6.7万平方米的成交量与商品住宅202万平方米的成交量相比，只占了3％而已。
近一年来，豪宅市场出现了高房价、低租金的反常现象，就是说豪宅的租金并没有随着房价一起上涨，这必将影响投资者的回报率，已经积累下了不小的风险。作为一向投资回报率较高的市中心豪宅，5年前的租金回报率能达到8%-10％，如今却下降到3％以下。在如此之低的租金回报率下，豪宅的抗跌能力已经大幅下降，买家更需注意风险的合理控制。
[市场观察]
富人选择豪宅投资以求保值
和以往不少楼盘将建好楼房分批销售不同，此次上海星河湾一次性将322套房源一并推出，可见对市场销售的看好。该楼盘位于花木新民北块地块，地处龙阳路、锦绣路交会处。跟滨江地区、新天地等相比，这样的一个地段目前称不上高端。
“这样的楼盘开盘，周边房价要跟着涨了。”不少网友也非常关心这个豪宅楼盘的信息，星河湾几乎比周边楼盘高出一倍多的价格，对周边其他普通楼盘的价格将起到拉升的作用。易居中国分析师薛建雄也认同这个观点，他表示，虽然星河湾在品质上的高端是其高价的主要原因，但周边楼盘跟风涨价是必然的。
21世纪不动产上海锐丰世纪花木店经理管丹蒙告诉记者，距离星河湾较近的几个主要二手楼盘有爱家亚洲花园、锦绣华城、浦东世纪花园，目前三者的成交均价分别约在2万—2.2万元/平方米、2万元/平方米和3.5万—3.8万元/平方米。其中浦东世纪花园二期在物业品质、户型等方面更接近于星河湾，但两者仍有较为明显的价格差距，这使周边二手房价具备了不小的上升空间，目前在少数案例上已有所体现。考虑到星河湾是一个总建面超过50万平方米的大型社区，社区在外部配套和内部设施都颇为完善，目前仅为其第一批房源面市，后续房源仍有较大的升值空间，届时周边二手房价格可能因“水涨船高”而明显上涨。
豪宅的集中成交必将导致价格的上升。易居中国系统显示，继前周商品住宅平均成交价格上升6.26%之后，上周的房价又上升了7.36%，达到16538元/平方米。
对于持续走高的豪宅市场，薛建雄认为，是流通过量带来的资金保值压力所致。在宏观经济全面恢复之前，民间投资需求还没有回暖的情况下，私营企业主等富人在其他投资渠道都不明朗的情况下，便选择了豪宅以求保值。更深层次的原因是，多数富人都知道，经过这轮基础设施投资和经济结构调整之后，中国经济将再上一个台阶，城市水平也将再上一个台阶，那就必会将资源类产品的价格拉到一个新台阶，只是时间的早晚而已。所以不少人提前将资金投入占有城市稀缺资源的豪宅。 tujian.org 内容来自中华人民共和国图鉴社
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