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■“数砖头加套型保底”成为征收补偿标准的核心政策
■被征收人按期签约、搬迁将有奖
■征收范围确定后不得实施改扩建房屋、迁入户口或分户等不当增加补偿费用的行为
晨报记者 徐运
今年1月21日，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。昨起，上海版“新拆迁政策”在“中国上海”门户网站(www.shanghai.gov.cn)上公示，公开征求市民和有关单位意见。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(草案)》，采纳近年来试点实施的“数砖头加套型保底”政策，作为房屋征收补偿标准的核心政策，明确了各种不同类型房屋的补偿、补贴计算标准。
《草案》规定，在被征收房屋市场评估价格的基础上，增加价格补贴；对属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加不超过15平方米建筑面积的套型面积补贴；对于经认定符合条件的居住困难户，还可增加保障补贴，或者可以优先购买经济适用住房；对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，应当给予奖励。
旧城区改建房屋征收仍继续坚持“两轮征询”程序；被征收房屋的调查结果应当公布；分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布；区(县)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。
《草案》明确，禁止采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。
征求意见截止至本月27日。
【关键词·征收】
继续实行“两轮征询”
《草案》明确：只有为了公共利益的需要，方可实施房屋征收工作。
旧城区改建房屋征收仍继续坚持“两轮征询”程序。被征收房屋的调查结果应当公布；区(县)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。房屋征收范围确定后，应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。
区(县)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见，征求意见期限不得少于30日。对旧城区改建的征收补偿方案，区(县)人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。
因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收中心应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定，但不得低于80%。
六种不当增加补偿行为
《草案》结合上海市实际，在《征收补偿条例》的基础上，增加规定了房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列不当增加补偿费用的行为：
(一)新建、扩建和改建房屋及其附属物；
(二)改变房屋和土地用途；
(三)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；
(四)房屋转让、析产、分割、赠与；
(五)新增、变更工商营业登记；
(六)迁入户口或分户；
(七)其他不当增加补偿费用的行为。
违反规定实施所列行为的，不予补偿。考虑到实践中存在确需办理相关手续的情况，如新出生子女的入户等，同时规定，对于确需办理第(四)项至第(六)项所列事项手续的，在被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺的前提下，相关部门依法可以办理。
【关键词·补偿】
危棚简屋增套型面积补贴
《草案》的大部分篇幅都着力于征收补偿的内容，并对各类房屋的补偿标准作了详细的规定。在保证被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的基础上，又细化了补助、补贴和奖励等措施。
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但有特别规定的除外。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收中心在征收范围内公布。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额中增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区(县)人民政府制定。
对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收中心应当给予奖励，具体奖励标准由各区(县)人民政府制定。
公有出租居住房屋补偿
对于政府规定租金标准的公有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照细则规定增加套型面积补贴。
居住困难户优先购经适房
按照上海市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。其中的折算单价由区(县)人民政府发布。
符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。经认定符合条件的居住困难户及其人数将在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区(县)住房保障机构在15日内进行核查和公布。如果对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
停产停业损失有补偿
与居住房屋相比，因征收非居住房屋造成停产停业损失也有补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。如果被征收方认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收中心提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收中心再委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
【关键词·评估】
房产评估机构怎么选定
房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收中心通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收中心或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。
房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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