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本报记者 吕红菊
目前，我国房地产市场正处于变革时期。我国住房政策理念正从几年前的过度市场化向民生转变，在强调住房商品属性的同时，更重视住房保障性。国家3年9000亿元保障房安居工程的投资，即是我国房地产市场变革的重大举措。
房地产业作为国民经济的支柱产业，对扩大内需、拉动经济增长起着重要作用，在刚刚闭幕的全国两会上，政协委员郭松海认为，今后几年在房地产市场变革中，应在市场管理、住宅开发环节、市场监管等方面进行创新，以保证房地产业的平稳健康发展。
首先要在土地市场进行管理创新，即将普通商品住房用地出让办法由拍卖改为招标。最近5、6年商品住宅用地绝大多数是拍卖出让，“地王”不断涌现，土地价格控制难以实现。经济适用房、“控制土地”的普通商品住房年供应合计不到住房年供应总量的10%，非“控制土地价格”的中高档住宅及别墅住宅占到90%，结构性供应的偏离使得住房均价攀升。针对这种情况郭松海建议，应将建设普通商品住房的用地实行招标出让的办法，以控制土地价格，推进小户型、低价位、价格性能比合理的普通商品住房建设。
其次是进行房地产税制改革的创新，即开征不动产闲置税。郭松海委员说，房地产税制革，开征物业税是必然趋势，但这需要一个技术支持和法律规范的复杂过程，当前出台不动产突围税则是较为可行的。
据国家统计局统计，截至2008年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1月份至11月份提高6.5个百分点。如按2007年全国商品房均价估算，商品房占压资金约6000亿元。以上是增量房产，如果再加上个人持有的闲置的存量住房，单位长期闲置的写字楼、宾馆、商铺、烂尾楼，开发商用于抵债的债权房和被法院罚没、羁押的部分房屋等，全国闲置房面积要比统计局公布的数字大出许多，估计总量应在2亿平方米以上。
一边是大量的房屋闲置，一边是需要房屋居住的居民，面对这样一个尴尬局面，郭松海认为政府应该充分发挥宏观调控的作用，主动运用税收杠杆，开征不动产闲置税。一方面可以打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的梦想，迫其降价促销，以增加市场的有效供给，另一方面，对拥有多处房产而又闲置的户主，可开征不动产闲置税，抵制其过度投资需求。这样，就可以调整市场的供需关系，进而达到调节房价、化解滞销的目的。此外，闲置税是经常性征收的税项，可以增加当地政府的财政收入，能够在一定程度上改变地方政府的短期性批租土地行为。
再次是进行房地产开发的技术变革与创新，即推动住宅产业化。我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50年至100年。然而，在现实生活中，国内建筑大多三四十年就夭折了，这种短命建筑与可持续发展相背离，造成资源的极大浪费，对人类生存环境构成威胁。如挖掘配制混凝土用的黄砂石会严重损毁河床，给一些水利工程带来重大隐患。
而住宅的实际使用年限应该不止50年，据报道，英国建筑的平均寿命长达132年。因此，郭松海认为，一定要在住宅开发模式上实现变革，由粗放型经营方式向技术集约型转变，提高住宅品质，提高住宅的使用寿命。同时要加大住宅开发的科技含量，推进住宅工厂化生产，推动部件的标准化、集成化，发展住宅产业化。学习国外住宅技术，采用结构支撑体和填充体完全分离的方法施工，并结合我国建筑施工的优点，最终建造集舒适性、安全性和耐久性一体的现代楼宇。
房地产市场本该是一个公开、透明的市场，然而，由于房地产市场的垄断性以及行政权力的介入，导致大量寻租行为的发生。江苏省苏州市分管城建、房地产开发的原副市长姜人杰受贿1亿多元人民币，上海市浦东新区掌握土地交易大树的原副区长康慧军名下有14处房产，另有1211万元巨额财产来源不明。大量触目惊心的事实告诉我们，房地产市场必须进一步加强监管。郭松海委员认为，要改革现行房地产市场的监管体制，就必须把专业执法检查与社会监督有机地结合起来，对房地产市场监管进行组织创新，即建立社会监督委员会。配合行政执法，建立一个覆盖面广、监督有效的房地产市场监管网络。郭松海委员建议说，除行政执法检查、人大的执法检查之外，还可以建立一个房地产社会监督机构，发挥其独特的自身价值和法制功能，建立民间各阶层人员组成的评议会，通过发表意见或建议参与监督评议等工作，对房地产相关问题进行集体审议。
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