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中国房地产业如何破解危局——访上海威斯顿不动产管理学院院长印 |
2009-05-04 |
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本报记者 倪凤友
10月22日，财政部网站发布消息：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。10月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业发展的措施：扩大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此背景下，记者专门采访了上海房地产界知名专家、上海财经大学教授、上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华先生。应该说，印堃华院长提出的观点还是值得业界去静心思考的。
路基：房地产发展走势良好
印堃华说，1994~1997年的经济衰退，就是因为房地产这个经济增长的引擎熄火了。1998年后，这个引擎又重新启动了，国家把房地产业特别是住房建设作为国民经济新的增长点来抓，使得国民经济慢慢走出低谷，消除了亚洲金融危机的阴影。
“我国购房个贷都是优级贷款而不是次级贷款。”印堃华说。在谈到美国次贷危机对我国房地产市场的教训时，印堃华特意强调了中美两国房地产市场的重大差异。
其一，美国的次贷危机是在美国的社会经济条件下形成的，美国百姓先消费后赚钱，一旦经济遇到风吹草动，没有家庭积蓄来缓和这个危机。而我国购房个贷都是优级贷款而不是次级贷款，老百姓都是先赚钱后消费。
其二，美国房地产市场已发展到供大于求的阶段，一旦市场出现状况，房价就会应声下降。我国正处于城市化进程的加速时期，城市化比例只有45%左右，城市的商品房市场不可能供大于求。
目前，要解决房价问题，还是应扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间。
路标：保持房地产稳定八大建议
在当前经济形势下，房地产如何才能保持健康稳定发展，印堃华给出了如下八大建议：
第一，调整舆论导向，正确引导。短期内房价有波动，这不奇怪，但不要把短期的波动放大，制造负面预期，这对国民经济是不利的。需要注意的是，投资股市的资金大都是百姓手头的闲散资金，套在股市，社会影响不好，但对实体经济的影响相对较小。房地产业是国民经济中的支柱产业，是一个先导性基础性产业，如果房地产业萎缩，相关产业市场就要萎缩，大批职工失业，对实体经济的影响不容小觑。
第二，信贷政策要有所完善。今后房地产市场的很大一部分需求是由梯度改善住房条件和人口机械增长所产生的需求，因此在信贷政策上要区别对待，不能一味打压。前段时间拼命地打压投资，这是不对的。应适当约束公款投资，鼓励民间私人投资，这才有利于降低监督成本，提高投资效率，缓和流动性过剩的矛盾，并且增加民众的财产收入。
第三，要鼓励房地产企业从事租赁业，发展一批房地产经营商，以经营中低价位的住宅出租为主。要实现这一点，现有税收政策就要调整。目前租赁市场的税费太高，比如：5.5%的营业税附加，12%的房地产税等。
政府应该出台政策，鼓励开发商为低收入人群建造用于出租的房屋，而且使其长期持有，在税收上给予一定的优惠；甚至可以减免地价、减免一定的配套费用，经营中减免一定的税收。长期来看，这种经营是有利可图的。
第四，盘活土地市场中已出让地块。对于陷入困境的开发企业，政府可以做媒，引进资金帮助他们进行开发，通过股权融资解决资金困难。允许土地转让，加强土地有效供给，让土地要素能够找到合适买家，甚至可以在税收上给予一定优惠。
第五，充分利用民间资本。第一步，允许民间金融力量组织小额贷款银行和担保公司；第二步，允许有金融资质的经营单位扩大私募基金，通过私募形式，把民间剩余资本集结起来，有序地疏导到需要融资的企业中来，形成良性循环。
第六，加强协会功能，增强内功，互帮互助。如可以组织基金对那些有困难的企业优先实行贷款。
第七，用好贴息退税政策。这一点很重要，而且可以立竿见影。比如我们可以贴息，在什么条件下购买哪些房屋，而不是建造经济适用房来卖给他们。贴息的办法比贴本的办法好。
第八，对外资要全面分析、区别对待。进入房地产开发经营行业的资本与套汇套利的热钱要加以区别。
路径：廉租房应重点考虑
“我国现阶段不宜大量建设经济适用房，即那种只卖不租的经济适用房”。印堃华用四条理由阐释自己的观点：
第一点，经济适用房的土地属行政无偿划拨，地方政府从本身利益角度出发，不会拿出优质地块进行建设。于是，我们看到的经济适用房大都建设在偏远的郊区，百姓居住在此，难以就近就业，配套服务跟不上，进城工作的交通、时间等成本太高。
第二点，财政补贴是全民财政，应该补贴给最穷的人。经济适用房只卖不租，能够买得起这类房子的人肯定不是最穷的。我国现阶段没有那么多财政用于补贴能够买得起房的人，这些钱应该用来补贴租住廉租房的穷人。
第三点，让老百姓勉强举债购买经济适用房，会挤掉正常的必要消费，使其生活质量下降。由于他们收入有限，而且存在较大职业风险，往往是举债买房后没钱装修，月供很高，影响到他们的生活与心态，不利于社会稳定。
第四点，当经济适用房大批建造，形成区域规模时，就会形成新的贫民窟，在社会上造成不良影响。
印堃华最后得出的结论是，我国现阶段只卖不租的经济适用房不宜大量开发建设，而应大量开发租屋，不是纯商品房的租屋，而是市场与社会保障相联手的经济适用租房。
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