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宅基地“流转”成土地改革“试水”之作 |
2009-05-04 |
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 我国现行的《土地管理法》、《物权法》等法律规定，农村的宅基地只能供农民使用，城镇居民不允许在农民的宅基地上建房，宅基地原则上只能用作农民建自住房。
近年来，经国务院批准、在成都等城市试行的宅基地换房的土地新政逐渐推广试点。现行土地政策悄然破冰，正等待新一轮土地政策的春犁。
灾后重建推进宅基地换房政策
事实上，在成都，集体建设用地出让制度的探索早就开始了，这其中也包括宅基地换房政策。
2003年，成都获批统筹城乡综合配套改革试验区。此后，按照城乡一体化的建设思路，成都市政府一直在为农村产权和城市产权的对接、农村土地自由流转的目标而努力。而地震巨灾，让借力联建房的宅基地“流转”合法化了。
灾后重建中，国家虽然给农户以资金补助，但要建永久性住房资金明显不足。农民宅基地换房、促进集体建设用地流转成为有效的筹资途径。此办法不仅解决了重建资金不足的问题，而且改善了农村群众的生产生活方式，增加了农民的收入。
2008年9月，由中共成都市委统筹城乡工作委员会、成都市国土资源局联合发出的《关于重灾区农户灾毁住房联建等有关事项的通知》中，关于农村集体性质土地产权的规定有了突破：灾区农民可以在集体的组织下与社会资金合伙联建新居，农民作为交易主体用自己的土地、房产名正言顺地进行产权交易。
从表面看，这是市政府为了解决农民灾后住房重建的资金来源问题。从更深层意义看，这实质是对宅基地“流转”、集体建设用地“流转”、出让、抵押进行的探索，也是作为国家级统筹城乡配套改革试验区的成都向“新土改”迈出的重要一步。
宅基地换房推行全国试点
现今，宅基地换房政策不是在成都一地试行，而是在全国推行试点，如海南、天津、北京等地。由此可见，这是国家有计划、有步骤地在全国范围内试行的一项新土地政策。
北京相关提案获通过。9月25日，在北京市第十三届人代会第一次会议上，平谷代表团提出议案，建议试行宅基地换楼，通过整村农民集体拆迁，并在新区域建设集中回迁楼；拆除后的区域除引进房地产开发外，其他面积用于回迁楼住户进行农村产业化项目建设。此前，北京市市委书记刘淇、市长郭金龙对天津的宅基地换房的试点经验和做法进行了批示，要求结合北京城市化进展的实际情况，在城乡结合地区进行探索。
天津改革初见成效。从2005年年开始，天津市在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以宅基地换房加快小城镇建设的办法，并在12镇5村开展试点，涉及津郊近18万农民。至今年年末，将有10万农民住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的城里人生活。天津的探索得到国家相关部门的肯定和支持。国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了土地周转指标。按照天津市总体规划，该市未来将建设或改造11个新城和30个中心镇、70个一般镇、100个文明生态村。2008年4月，天津市东丽区华明镇在世界87个城市106个报名项目中脱颖而出，入选上海2010年世博会的最佳实践区。
宅基地换房的法律界定
各地的宅基地置换还面临着一个法律难题：农民宅基地安置房产权问题存在制度空白。
按现行土地法规，无论是农民之前的宅基地还是被重新调整的安置房，仍是集体土地产权证，不能直接上市交易，相应权益难以保证。因此，宅基地“流转”面临着产权破题要求。在给农民补偿时，只考虑房屋价值，未考虑宅基地的财产价值。宅基地征用后的级差收益增加与原住集体组织成员无关。
因此，“农民宅基地及其房屋所有人依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利”，应早日提上法律日程。即尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让限于本村的状况，赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整的物权。
（江 上）
编者注：宅基地换房，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地由集体整合后再以“招”、“拍”、“挂”等形式出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
建国后土地制度流变简表
1949~1952土地农民私有 农民独立经营
1952~1955土地农民私有 集中经营
1955~1978土地公有制 共同劳动
1979~2003土地集体所有 家庭承包（原则上承包期限15年）
2004至今 土地集体所有 土地承包期限延长至30年
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