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改变房地产开发模式或可杜绝工程款被拖欠 |
2009-05-04 |
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曹 羊
表面上看，建筑公司被拖欠巨额工程款，是建筑行业自身的原因。中小企业居多，竞争激烈，多年来垫资开发的市场环境没有得到改变。但实质上却是，开发商资金实力薄弱，只好把风险转嫁给建筑公司，甚至借助银行、地下钱庄来融资。
进一步分析就会发现，目前的开发模式，似乎不欢迎风险偏好低但资金实力充足的企业进入房地产行业。
从1998年城镇住房制度改革以来，上海房地产市场经历过各种波动，有过卖不出房的低迷，也有过一房难求的狂热。研究上海楼市价格走势，很难对它未来的需求趋势和价格趋势进行判断。一些追求稳定收益但又害怕风险的投资者，虽然有兴趣投资房地产，但却害怕大起大落，不敢轻易进入。
相比之下，能够接受较高风险、对回报要求高的投资者，又往往偏向于投资房地产项目。他们利用期货市场惯用的资金杠杆原理操盘房地产项目：仅仅以少量投资支付土地出让金，其他资金则完全来源于借贷和建筑企业的垫资。这正是建筑企业被屡屡拖欠工程款的原因。
假如销售对象、销售价格被提前锁定，那些风险偏好低、资金实力雄厚的投资者，就会考虑进入房地产开发行业。上海集智建房的创始人钱生辉，就是在遇到了这样一些实力型的投资者之后，才开始了房屋定制模式的尝试。
事实上，在欧美，房地产从来不在那些风险偏好高的风险投资选择的范围内，更多的养老基金、社会保障基金愿意投资房地产开发，其原因极为简单，就是房地产的价格稳定系数高，非常适合追求低风险的投资商。
如果未来上海乃至全国的房地产开发、销售模式能够得到创新，开发商能够通过定制模式，锁定一些购房者，使房地产价格不再有大的波动，那些追求稳定回报的基金也能够被允许进入房地产行业，那么，巨额工程款被拖欠的现象或许就会被杜绝。
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