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4月22日，由和讯网及K8黄金湾联合主办的“2011中国地产金融创新论坛”在京隆重举行。本次论坛聚集了包括中国房地产[FangDiChan]经理人联盟、北京大学房地产[FangDiChan]校友会以及100多家房地产[FangDiChan]开发企业和30多家金融机构在内的众多业内人士。围绕“新政下的地产与金融创新”，特邀知名地产界及投资界人士发表了自己的看法。以下是万科北京公司总经理毛大庆先生的发言。 copyright dedecms
毛大庆：谢谢大家！今天主办单位出了一个题目，大概是今天下午所有话题里最难讲的一个。对于房地产[FangDiChan]行业发展趋势这个问题，我实际上真的没有能力谈，我今天是想和大家分享一下对这个行业近期走势的动态观察和客观判断。 dedecms.com
应该说今年将是房地产[FangDiChan]行业发生深度变化的一年，“国八条”的颁布实施拉开了新一轮政策调控的序幕。3月份国家发布的“十二五”计划建议中，首次看到单独成段地提出了对房地产[FangDiChan]的建议和中央的意见。在全国五年规划建议中，这种非常宏观的文件中不断探及房地产[FangDiChan]发展建议尚属历史首次，也体现了房地产[FangDiChan]重要性以及中央对当前房地产[FangDiChan]市场调控的态度和决心。全国各地在新政导向下也纷纷制订了调控政策，加大了对市场供求关系的调整。从公布的各项数据以及市场各方面的反应来看，应该说今年第一季度的房地产[FangDiChan]市场已经逐步开始出现趋向理性，主要的特征是“总体下降，结构转变”这八个字。 dedecms.com
针对地方政策的落地，最近国务院也派出调查组在若干重点城市进行房地产[FangDiChan]调控效果调查，我们看到这次调查是非常具体和细致的，决不仅仅是对房地产[FangDiChan]企业状况的了解，更多的是对整个城市的消费结构、市场购买力以及一系列消费心理的调查和研究。我想这也为下一步国家制定长期的、行之有效的房地产[FangDiChan]政策而进行数据和信息整合分析。 本文来自织梦
从一季度的市场走势来看，我觉得有几个方面： 织梦内容管理系统
第一，政策调控初见成效，很多城市已经出现了量价齐跌的现象，新政针对房地产[FangDiChan]市场的各个维度，通过限购、限价、限贷、预售款监管等一系列的措施，直接影响需求客户的基数以及开发商经营的安排，并且大规模供应保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，一方面有力地打击了房地产[FangDiChan]市场的投机行为，另一方面也是希望通过规范房地产[FangDiChan]市场保证民生和维持社会稳定。新政公布之后，一线城市价格上涨的趋势有了明显的、有效的抑制，成交量持续低迷，目前已经进入了相对稳定的状态。 copyright dedecms
第二，市场结构将发生深刻的改变，经营将越来越趋于理性，房地产[FangDiChan]企业运作模式将会发生变化。 copyright dedecms
调控政策对市场调整结构、消费结构以及开发商的经营策略都将产生一系列重要影响，一方面由于购房资格的限制以及购房资金门槛不断提高，导致购房潜在人群不断锐减，具有购买力和资格的人群也在当前僵持的市场阶段选择持币观望；另一方面信贷紧缩、税收调控以及预售监管等措施直接影响到开发商的现金流来源。一季度各大房地产[FangDiChan]企业推盘和拿地的节奏有明显趋缓的趋势，经营策略也随着市场和消费形势出现调整，开发企业在多数稳定现金流并对企业未来现金流安全以及经营安全方面考虑会很多。根据历史经验，市场下行阶段，保有充足的现金流是维持地产企业稳定经营的核心问题，各个公司在进行自己的企业发展规律的研讨上有的放矢，并没有出现太大的企业破产或企业管理危机的大面积问题。 内容来自dedecms
第三，购房限制将对供求关系产生根本的影响，造成未来可能供大于求的局面。土地供应方面，房企拿地的趋势出现趋缓，地方对土地的财政依赖将会慢慢地发生变化。市场方面，未来会比较明显地出现两个市场，一是商品房市场，二是保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]庞大的市场。我们从短期来看，这次调控将有效地会抑制房价上涨的趋势。从中期看，市场结构变化将会非常得明显，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]有效地解决了低端人群的住房[ZhuFang]问题，是使得商品房市场能够持续地、稳定地发展的重要前提。 织梦内容管理系统
综合以上内容，我们从一季度形势来看，短期的市场行情并不能预测整个一年甚至未来的走势，而且我个人觉得现在谈这个问题还为时过早，还远远没有达到政策的稳定期，所以我们还要对二季度和三季度的市场进行监控和分析。 copyright dedecms
下面我想谈谈对保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的一些看法，毕竟在这次调控中，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的大面积供应对于整个房地产[FangDiChan]行业的结构和未来走势都带来了深远的影响。 织梦好，好织梦
保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]如何能有效地、科学地解决老百姓住房[ZhuFang]难问题，如何能快速地、持续地形成供应，如何能健康地、长久地发挥其历史作用，我想，我们需要重点关注“金融创新”，具体的说是如何在保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]中建立创新的金融模式。无论是对于政府，还是对于希望投身于保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设事业中的开发企业、金融企业，甚至民间机构，金融创新和保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的融合都是需要好好研究和探索的。在亚洲，我们有很多榜样，新加坡、香港、日本，他们在解决保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]方面都有独到的经验和模式。从他们身上可以看到，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]能长期并健康稳定地发展不仅仅是由政策来单一调控，更多的是由复合多元的市场化运作方式来完成。这里面金融创新占了很重要的成分。尤其在新加坡，80%的住房[ZhuFang]都是保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，这个保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]背后有各种多元化的金融产品支持，当然，这里面牵涉到保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的持有形式、产权形式以及退出机制也都是我们需要亟待研究的课题。 本文来自织梦
我们现在只解决了建设和供应这个环节，后续市场和社会形势会是怎样的变化，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]如何顺应各阶段的趋势，并长期、稳定地发挥其作用，是需要我们深入思考的。再过10到15年，大中型城市，特别是一线城市将普遍进入老龄化社会，人口结构也将渡过二次红利的阶段，这阶段后的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]需求势必会发生新的变化。现在不仅仅是政府来推动保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，更需要社会各界的力量加入进来，来实践、来摸索，最终形成一套符合中国特色保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]全生命周期的运营模式。 copyright dedecms
最后，还是要落脚到这次房地产[FangDiChan]调控，我的看法是：调控决不仅仅是在简单控制房价涨跌，更为深刻的是，如何能够在经济发展模式的转型过程中，使房地产[FangDiChan]行业在转型中能获得新生，进化为长期、稳定和健康的发展模式。而继续依赖于高地价和高房价，依靠土地财政发展GDP的模式是很难维持一个国家经济的可持续发展的。我们这代人经历了房地产[FangDiChan]高速发展的黄金时期，中国的房地产[FangDiChan]行业应该还有更好的十五年到二十年的发展周期，这样的一段时间内是不是仍然是过去的发展模式？答案肯定不是。那么答案是什么？这也揭开了今天讨论的很重要的主题，我没有答案，但我可以给大家一个方向，那就是金融模式的创新，我想这也将是未来房地产[FangDiChan]行业可持续发展的核心动力。 内容来自dedecms
谢谢大家！ 织梦好，好织梦 |
