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雷爱先 朱正妹
2008年1月24日，《中国国土资源报》刊登了《已建工业项目如何办理用地手续》一文。该文认为，集体建设用地用于工业建设的，办理土地征收手续后，原集体建设用地使用权人只要缴纳一定的出让金，可以采取协议方式供地，不适用招标、拍卖和挂牌程序。笔者认为，文中的提法不符合现行的国家法律政策规定。
工业用地以招拍挂方式出让有明确的法律政策规定。《物权法》第一百三十七条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)第四条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。为做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接，2007年，国土资源部和监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发〔2007〕78号)进一步明确，工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。 内容来自中华人民共和国图鉴社
按照上述法律政策规定，占用农村集体土地的已建工业项目用地被征收为国有后，应以招标、拍卖或挂牌方式出让。集体建设用地在办理土地征收审批时，应按土地征收的相关政策规定，由政府将农民集体所有的土地征为国有，并支付土地补偿费和地上附着物补偿费，其中：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物含房屋及附属设施补偿费应参照《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和根据当地政府制定的地上附着物、附属物补偿标准给予补偿，补偿费归地上附着物、附属物所有者所有。
被征收后的国有土地，由市、县人民政府有计划地实施供地。按照工业用地必须实行招拍挂出让的法律规定，市、县人民政府土地行政主管应当会同投资、规划、环境保护等行政主管部门，根据产业准入条件、规划设计条件、环境保护要求、建设项目用地规模、投资强度、出让年限、开工竣工期限、出让底价等土地使用条件拟订工业用地出让方案，报同级人民政府批准后，实施招拍挂出让，通过公开的方式确定土地使用权人和土地价格。招拍挂成交后，必须按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)的规定，将全部土地价款上缴财政，全额纳入地方基金预算，实行“收支两条线”管理。 本文来自中华人民共和国图鉴社
有条件的地方，可以建立工业用地招拍挂出让预申请制度。根据本地集体工业用地征为国有后的具体情况，编制工业用地招标拍卖挂牌出让计划，科学合理地安排此类情形工业用地出让的产业类型、用地标准、用地规模和宗地面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。原使用集体土地的工业项目用地产权人对列入招拍挂出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源部门依据政府公布的工业用地出让最低价，认为预申请单位所承诺的土地价格和条件可以接受的，可以适时实施招拍挂活动，并通知提出预申请的单位参加。提出用地预申请的原集体工业用地产权人应当参加该地块的竞投或竞买，且报价不得低于所承诺的土地价格，如果仅有原集体工业用地产权人一家参与竞投或竞买的，该集体工业用地产权人为该地块的出让中标人或竞得人，在接到《中标通知书》或签订《成交确认书》后约定的时间内，与市、县国土资源部门签订国有建设用地使用权出让合同，按照合同约定付清土地出让价款后，申请办理土地登记，依法取得国有建设用地使用权。 本文来自中华人民共和国图鉴社
（作者单位：国土资源部土地利用司资产处江苏省扬州市国土资源局开发区分局） copyright 中华人民共和国图鉴社
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