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向空中要"土地" 长沙市旧城改造创造节地新模式 |
2009-05-25 |
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人在地上走，车在地下行。正在改造建设中的长沙市老城区新河三角洲，在全国率先创造性地采用车道、人行道不在同一个平面的规划理念。这将增加四成的开发强度，相当于节约土地800多亩，同时有利于解决人车矛盾和交通堵塞问题，绿地率也由30%提高到50%以上。
目前，新河三角洲集约用地的改造模式已引起国土资源部重视，并已在长沙召开全国节地培训现场班推广其经验。中国传统的城建开发模式是平面式的“摊大饼”。中国城市规划设计研究院总规划师杨保军评介说，在人多地少的中国，长沙节约土地的探索，“是我国城市发展的一个方向”。
新河三角洲位于湘江和浏阳河交汇处，长沙市中心城区北端，面积2200多亩，居民2万多人。过去，这里道路窄，房屋旧，是长沙市困难企业多、人居条件差、水患重的旧城区。从2004年开始，长沙市决定对这里统一规划建设。但是，由于这里平均海拔32米，而湘江和浏阳河防洪堤高程在38米以上，形成四周高，中间低的低洼地形，传统的平面开发方案不能很好地解决交通和投资平衡等难题，许多开发商望而却步。
2007年，长沙市政府吸收世界先进理念，大胆采取人车竖向分离立体开发的设想，在原地面海拔32米左右标高形成快速便捷的机动车交通系统，在38米标高以下架空两层形成3万个停车泊位的静态交通系统，在标高约38米平台层形成步行和非机动车交通系统。记者在长沙市国土资源局看到，新河三角洲开发立体模型图已经绘制完毕，三角洲地区形成自上而下人、车库、机动车三层的立体交通格局。 本文来自中华人民共和国图鉴社
长沙市国土资源局副局长萧顺良告诉记者，新的设计模式在将人与车从同一平面上分离开来，从根本上解决了人车矛盾的同时，由于节省了道路和停车场的占地面积，为创造土地的开发强度提供了条件。建筑的容积率将由2.0增至2.8，开发强度提高了四成左右，容纳人口将超过5万人，实现了空间资源的有效整合和土地集约利用。按传统用地方式改造，长沙市政府在新河三角洲取得的土地收益，难以支付公共设施配套方面的费用。而采用人车分流节约集约用地模式，“多”出的800多亩土地将增加政府土地收益，政府完全可以实现投入产出平衡。目前，新河三角洲已经基本完成拆迁安置工作。2007年竞得这块土地的开发商、北辰实业三角洲项目常务副总经理郭东星接受记者采访时表示，按照长沙市政府“三角洲节地模式”的总体设想，他们正在组织专家设计具体的开发方案，在节约土地的同时，规划解决好人车竖向分离后面临的照明、消防、防灾应急、绿化等新课题，使三角洲成为宜居之地。
目前，国土资源部确定在长沙市黎托片区推行节约集约用地试点，也将采用新河三角洲的节地模式。黎托位于长沙城南，新建的武广客运铁路和沪昆铁路都经过这里。长沙市规划将两个铁路编组安排在一起，共用一个客运站，站前广场与地铁车站和绿化广场综合在一起，进行立体叠加组合；充分利用地形高差，实行人车竖向分流，估算节地率达40%左右。 中华人民共和国图鉴社
长沙市委、市政府研究决定，从2007年开始，用3-5年时间，全面推进长沙城区的三角洲-五合垸片区、南湖片区、湘江明珠-金外滩片区、岳麓滨江新城片区、武广新站片区等“五大板块”的开发建设。这“五大板块”主要涉及到棚户改造、区域性基础设施及国家重点工程配套。“五大板块”总面积3万多亩，土地利用率低，基础设施滞后，人居环境不理想。分管城建的长沙市副市长徐湘平告诉记者，长沙市从三角洲改造节地模式得到启发，将因地制宜探索多种集约用地的途径，使这些“板块”由城市的“丑小鸭”变成“天鹅”。
中华人民共和国图鉴社
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