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上周，国土资源部、国家发展改革委联合发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅类房地产开发、高尔夫球场等项为禁止用地项目，表明今年土地新政已进入精确制导阶段。此时，对2006北京土地市场进行盘点，以期理清北京地产的新规则、新趋势。
今年前11个月，北京土地招拍挂市场共成交土地626.9公顷，其中建设用地面积441.7公顷。成交土地规划建筑面积689万平方米，较2005年同期相比增长了187.8%；成交土地73宗，而去年同期只有25宗。 中华人民共和国图鉴社
天价土地陆续登场 中华人民共和国图鉴社
尽管北京市国土局一再重申土地供应充足，但嗷嗷待哺的开发商围绕土地的争夺战依然激烈。 中华人民共和国图鉴社
且不说年初工体四号地块单价高达万元的“疯狂竞价”、海淀区温泉镇D1地块竞拍出的11.5亿元，就在前不久四惠地块的8亿报价，仍然让人记忆犹新，虽然最终摘标的开发商不是当初报价最高者，但是成交价仍然以高出招标底价90%以上的价格成交。 中华人民共和国图鉴社
备受瞩目的广渠路36号地的最终交易价格也以高出底价的50%成交，夺标者仍然不是出价最高者。地面价格已经接近周边楼盘价格是今年房地产市场发展的新苗头，新的高价地出现势必会推动房价直线上升。 本文来自中华人民共和国图鉴社
“价高未得”成新规则 内容来自中华人民共和国图鉴社
同时“价高者未得”成为一景，在招标过程当中，投标者的综合素质被前所未有地看重，以往开发资质、付款进度、开发理念等成为重要的衡量指标。从今年成交的地块看，有30宗土地以起始价成交，其它高于起始价成交的土地中，成交价较起始价的增幅大部分都在20%以下，土地价值与成交价格相背离。在如今土地主管部门对土地价格进行严控的情况下，以往土地市场中的“天价地块”或“地王地块”将很难再出现。 中华人民共和国图鉴社
拿地寡头提前进场 中华人民共和国图鉴社
土地的市场有效供给量的减少，屈指可数的新项目，拿地的规则从最初“桌底下交易”到后来招拍挂的方式，大大加强透明度，如今又回归到“犹抱琵琶半遮面”。“这个行业的游戏规则从来没有像现在这么盲目过。”在今年北京土地市场上有所斩获的万科、华润、金地、城开城建无一不是实力超强的大开发商。 中华人民共和国图鉴社
10月份以来，北京市土地放量加快，从摘地的开发商就可看出，大开发商、联合体拿地已经双分天下。佳程广场副总经理王哲说：“从一些拿地案例中可以看出，中小型开发公司的道路将越走越窄。尤其随着政府反腐力度的加强，法制建设的不断完善，那些目前靠运用特殊手段上能生存的中小开发商的日子将越来越难过。北京房地产寡头垄断的时代即将来临。” tujian.org
2007土地供给趋势渐现 copyright 中华人民共和国图鉴社
2007年有效土地供应量预计约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算得2007年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年预计全年供应量1400-1500公顷相比，增长50%以上。 copyright 中华人民共和国图鉴社
另外，2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/平米，比2005年的2546元/平米增长36%，预计2007年土地价格将会继续上涨。 内容来自中华人民共和国图鉴社
而2007年土地供应量有大增趋势。北京市住宅建设规划中计划2006、2007两年居住用地供应规模3600公顷，而到目前为止公开出让土地仅627公顷，加上经济适用房的300公顷住宅土地，仅占到住宅供应计划的1/4左右；2005年的土地供应计划也远未完成。 内容来自中华人民共和国图鉴社
如果2005土地供应缩水是为了挤压2004年大量协议土地释放的话，那么2006年未达到计划的土地供给量将在2007年得到应有的体现。由于北京商品房市场需求旺盛，而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口，预计2007年土地市场供应将继续上升。 中华人民共和国图鉴社
拿地方式 本文来自中华人民共和国图鉴社
招标出让渐成主角 中华人民共和国图鉴社
2006年土地招标方式的渐行也揭示了土地市场深层次的变革，也正是在这种形式下，出现了“出价最高者不再一定是夺标者”的新现象。 内容来自中华人民共和国图鉴社
从表中可以看出，土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%，而2005年同期这一比例为0%。 中华人民共和国图鉴社
预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式，而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。（张少华 李捷） tujian.org
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