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《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(下称“31号文”)近日出台，据国土资源部预测，地价总水平将增长三分之一到二分之一，其中工业用地的出让价将提高40%到60%。记者11日下午从海口市国土环境资源局了解到，“31号文”对商业和住宅用地价格影响不大，但工业用地价格上涨可能性较大。 tujian.org
商住房地价波动不大
据市国土环境资源局市场科科长吴大海分析，各地如果严格按照“31号文”执行，则征地补偿安置费将提高1倍，新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍，城镇土地使用税将提高2倍，耕地占用税征收标准也将有所提高。吴大海认为，土地取得成本的增加，可能会导致地价整体上涨，但对于商业和住宅用地来说，可能影响并不大。
吴大海介绍，一般来说地价主要由三部分组成：首先是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。
他分析，对普通市民来说，经济适用房或解困房等用地，政府可以用协议出让办法，甚至直接划拨，因此对“31号文”敏感性不大。而中高档住宅用地，由于其用地采用招标拍卖挂牌方式出让，土地价格由市场供求决定，在招拍挂后其土地出让价早已远高于其成本价。所以这次“31号文”实施后，土地成本增高并不会对商住地影响太大。“政府收益部分，应该有一个政府让利的问题，政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重应该有所下降。也能抑制商住房价走高。” copyright 中华人民共和国图鉴社
工业用地价格上涨成定局
一位业内人士透露，各地从农民那里征用来的土地一般来说30%～40%用作基础设施、道路等公共目的用地，政府无从赚钱。35%左右用作工业用地，这部分大多是亏本的。然后才是商住用地，但其中又有一部分经济适用房用地，真正的商品房用地仅占15%。这个供地结构就表明，商住用地占了预算外财政的主要部分。他认为，工业用地出让的规范，成本的增加，以及土地出让纯收益在地价中比重的下降，将会导致政府提升工业用地价格。
据业内人士透露，目前海口工业用地出让价格是低于取得成本和开发成本的。按目前价格，如药谷工业用地每亩目前征地补偿安置费、拆迁费等可能已近7万多元。开发成本，即“三通一平”成本约在6.6万元左右。但政府出让仅在8万元左右，实际上每亩“补贴”了约5万元。
据介绍，我省正在制定土地使用权出让最低标准，而这个标准将来也要根据“31号文”来做，用地出让规范工业价格肯定会上升。他分析，海口工业用地也会上涨，但出让最低标准各市县都严格执行时，海口的公共配套、集散地地位优势就更加凸显，因此对海口工业是利好。 本文来自中华人民共和国图鉴社
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