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上海：20块拍卖土地昨发放挂牌出让文件 |
2009-05-25 |
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昨天是申领20幅土地挂牌出让文件的第一天。《每日经济新闻》从徐汇、闸北、崇明、青浦、嘉定等区房地部门了解到，参加本次拍卖的住宅用地，90平方米以内小户型均被限定为不得少于开发总量的70%。
而此前，曾有业内人士称，“90平方米以内不得少于开发总量的70%”的规定，只是针对城市总开发量的，并不涉及具体项目，大部分的开发指标将由配套商品房和中低价商品房消化，落实到普通商品房的指标并不多。
业内人士则对开发70%以上90平方米以内小户型项目的市场前景有所担忧。信义不动产代理部的李振宇认为，在闸北、徐汇等中环附近的城区，对于90平方米以内的住宅热情度比较高，产品较容易被市场消化，但是在外环以外地区，特别是崇明、青浦等郊县区域，开发这一类产品是否能被市场所接受，尚不确定。
他因此担心，本地发展商在参与郊区部分有“70%以上90平方米以内”限制的土地拍卖时，热情可能会不高。三湘集团战略投资部总经理张涛也认为，发展商在具体开发项目时，将遇到很多技术、设计上的难题。同时，他也指出，不排除个别拍卖地块出现发展商参与热情不高的现象。
不过也有业内人士认为，开发位于郊区并有“70%以上90平方米以内”硬性规定的地块，可以设计一些可拆并的户型，既满足市场对大户型房源的需要，又符合政策规定。对于有能力开发这一类房型的企业来说，可能是个“捞便宜”的
4号线出口 大木桥路地块倍受瞩目
在“2006年上海市第一号国有土地使用权挂牌出让公告”挂牌的20幅土地中，惟有徐汇大木桥路以西、零陵路以南的地块和杨浦唐山路以南、许昌路以东的80街坊地块位于内环内，而徐汇大木桥路104街坊地块又因为是本次拍卖中传统市中心区域唯一商办项目地块，而受到业内的瞩目。
在大木桥路以西、零陵路以南的区域，《每日经济新闻》确实发现了一块超小面积的空地，就在轨道交通4号线大木桥路站出口处南侧。徐汇区房地局有关人士证实，该地块即为1号公告中的大木桥路104街坊地块。项目建成后，入住写字楼的企业员工，可以很方便地依靠轨道交通4号线及周边公交线路前往各大商务区。
在2003年左右，大木桥即已定位为以IT、医药为主的徐家汇三大商务子圈之一。根据中原地产提供的资料，目前该区域周边有相当数量的乙级写字楼，租金价格2.4~2.8元/平方米/天，二手写字楼售价在15000元/平方米/天。由于租价低，交通便捷，尤其受到中介、IT、媒体、物流等规模小、成长空间大的中小企业关注。
值得指出的是，本次参加拍卖的大木桥路104街坊地块，周边商业设施已经十分成熟，连锁超市、品牌服饰店、电器专业卖场、茶坊、咖啡馆、传统小吃店、饭店、快餐店等一应俱全，店多兴市，商业发达。同时，由于周边居民区环绕，消费价格比较低廉。对于未来入住该写字楼项目的中小企业和员工而言，将是节省成本的好事。
土地拍卖价最高可达1.79亿元
网上房地产显示，目前该地块周边有小木桥路上的天亿大厦、东安路上的徐汇御苑、肇嘉浜路上的五州国际花园等少数项目在售。
其中，天亿大厦的前身是烂尾楼，今年4月28日开盘，总共72套，到目前为止还没有卖出一套。该项目的网上参考价是20000元/平方米，销售面积在110.87~223.67平方米。
除此外，东安路上的徐汇御苑，有543套（约3万多平方米）办公楼将推出，全部为四五十平方米的小面积办公房，网上参考价为24000元/平方米。
根据上述材料，各大中介、评估机构按照目前的办公楼行情，分别报出了项目建成后的可能售价。
假设大木桥地块项目品质较高，硬件设施较齐全，达到5A级办公的水平，中原地产报出的最高售价是20000元/平方米，租价约在3.2~4元/平方米；信义不动产报出的最高价格则是23000元/平方米，租价基本与中原地产的报价相同。
不过，上述公司都指出，由于占地面积5155平方米，容积率只有2，该区域要建造高品质写字楼的难度不小。
此前，三湘集团战略总经理张涛曾向《每日经济新闻》表示，普通住宅的开发利润在20%左右，而办公楼项目的开发利润高于20%，开发成本在2500~3000元/平方米之间。
据上述材料，可以估计该项目的销售收入约在2.2亿~2.54亿元，开发成本约在2757.5万~3309万元之间。假设其开发利润为20%（约4000多万元），收入及开发成本均按最高值计算，则土地价格最高可达1.79亿元，其楼板价在16000元/平方米左右。（杨羚强） 内容来自中华人民共和国图鉴社
中华人民共和国图鉴社
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