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上海住宅用地结束一年半真空期 重现出让信息 |
2009-05-25 |
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7月，在上海苦苦寻觅土地的各大开发商终于等到了一块大型住宅用地的出让信息。浦东花木新民北块560亩的大型高档住宅地块的面世，一时之间聚集了沪上几乎所有大型房地产企业的目光。
一年半住宅用
地出让空当
在花木地块出现之前，上海已经经历了近一年半的住宅用地出让真空期。在此期间，除了嘉定一块住宅用地伴随其他综合地块共同推出，以及一系列配套商品房用地之外，住宅地块尤其是位置较好的大型住宅用地难见踪影。
所谓手中有粮，心里不慌，如合生创展董事局副主席项斌所言，对于房地产企业来说，充足的土地储备是公司长期运作的前提。但是，长时间的缺地状态让在上海的众多开发商陷入发展困境，而很多意欲进入上海市场的外地企业也因为没有土地，长时间没有任何作为。
另一方面，长达一年半的住宅用地出让空当让各种“土地饥渴者”又开始活跃起来。
崔先生是宝华企业投资发展部经理，负责公司土地储备。土地一级市场的真空让他们只能想办法在二级市场中寻找既有土地。但是在找地过程中，却是无奈多多。
崔先生介绍，如今市场上自称拥有土地的“能人”无数，每个人都声称手头有多块宝地，“接触下来才发现，很多时候地块在他们手里已经转了不只两三道弯了。”于是，复杂的工作往往进行了很长时间才发现是做了无用功。 中华人民共和国图鉴社
上海东方早报记者采访中发现，目前上海市场上，同一块土地往往有三四家甚至更多中介介入，有些地块在过去的两年里已经经历不止一次转手，而其中某些接盘者一开始的目的就是再次转手赚取差价。
本土企业竞争力减弱
虽然有期盼已久的大型地块现身，但对于大部分企业来说，这一地块却是可望而不可即的。中国海外、合生创展、新鸿基、和记黄埔……乍一看来，浦东花木地块的竞争仿佛是香港土地交易市场的翻版。
最近3年以来，上海重要地块的竞争中，本土企业几乎没有胜绩。竞标会上，外资背景公司占据了焦点地块争夺队伍的半壁江山，本土公司的参与大多时候更加类似于陪太子读书，常常在报价的前几轮就早早退出竞争。
商业用地方面，近两年最受关注的两个市中心大型地块“襄阳路地块”、“陆家嘴2－3、2－4”分别被新鸿基、和记黄埔收入囊中，抢得虹口北外滩地块的则同样是外资背景的金光集团；住宅用地方面，新江湾城C1地块，浦东潍坊新村地块的获得者分别是香港上市公司合生创展以及新鸿基地产。
事实上，上海房地产市场上的外资痕迹正越来越重。
由于土地出让完全采用公开招标形式进行，资金实力已经起到了越来越关键的作用，这也使得财务运作能力更强，融资渠道更为通畅的外资公司逐渐占据了巨大优势。 本文来自中华人民共和国图鉴社
在香港市场逐渐饱和的情况下，港资企业的内地拓展步伐逐渐加快。不久之前，恒基地产高调宣布计划投入至少300亿港元在内地购买土地；新鸿基地产目前已经在内地投入近200亿，而其最近通过配售融得的百亿资金也将继续追加投入内地。外资巨头的竞争战场开始转移进入内地市场，这使得内地本土公司的生存空间被进一步挤压。
目前上海本土公司普遍通过外地市场的拓展来保持公司足够的开发量，在上海，除了此前已经获得的地块外，他们获得土地开发似乎只有通过参与配套商品房建设一种途径。
土地出让模式转变
仔细观察可以发现，虽然还是通过区域集中挂牌的方式出让，但是上海整体土地经营模式已经改变。上海的土地出让模式明显从之前的地方政府出让向由土地运营商集中规划储备、分批出让的模式转变。
目前，包括朱家角、临港新城、新江湾城等地块都是经过集中储备成熟地块后分批投向市场，而陆家嘴集团更大程度上也可以看作是浦东陆家嘴区域的土地运营商，大陆家嘴板块内大部分地块都被其土地储备。
这种模式上的转变使得土地转让市场化程度更高，土地增值也更加明显。与此同时，地方政府也开始逐步退出土地运营的舞台。以浦东花木镇为例，除此次陆家嘴转让的土地外，这一地区另一块位于龙阳路附近的一个地块也已经被上海地产集团收购用于土地储备，而地方政府手头已经没有任何土地了。 本文来自中华人民共和国图鉴社
对于企业来说，市场化的竞争也起到了优胜劣汰的作用。早在上海地产集团成立之初，就有中小开发商面露难色：“土地统一到地产集团后，在竞购土地中，中小企业将难以与大公司抗衡。如此一来，一些企业的生存和发展会遇到障碍。”这种情况下，部分小公司开始退出房地产行业，市场在短期内得到过滤。
房价或进一步抬升
熟地出让、公开竞标，激烈竞争带来的直接结果就是土地成交价格的抬升。
2005年，上海最受关注的一块住宅用地新江湾城C1地块的出让价格接近16亿元，平均每亩土地均价接近600万。而根据业内人士预测，此次出让的浦东花木地块未来成交价格也将达到每亩600万元左右。
由于成本增加，建成后房产价格的抬升几乎是不可避免的。国务院研究中心宏观部的一份报告已经证明，2000年到2004年间土地成本上涨50%是房价上涨的主要动因。
珠江地产总经理贺大川表示，加上后期开发费用，这一地块住宅成本价格超过9000元/平方米。在这一楼盘附近，早期获得土地，同样位于新江湾城地区的“上海梦想”售价在9400元/平方米。而被名为新江湾城一号作品的合生国际公寓，虽然此前以10000元/平方米左右的价格开盘，但目前其均价已经接近12000元/平方米。 tujian.org
同样，根据业内人士估计，由于土地成本高昂，未来花木地块的房产销售价格必然会超出离这一楼盘1.5公里处的大华锦绣华城。
为了控制房价，有关国土部门已经开始酝酿在土地出让前期就为房屋销售设定最终限价的想法，这一方案能否真正控制房价，还需拭目以待。
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