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核心提示：7月6日，备受关注的2006年第五次国有土地使用权拍卖大会在福州市国土资源局拍卖大厅举行。由于是首次将“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定写入拍卖公告，因此此次拍卖被业界普遍认为是新政后市场的风向标。此前不少人认为，这一规定将吓退开发商，此次土地拍卖会将难继此前的火爆行情。然而事实并非如此，当日的拍卖，共吸引了14家企业和个人参与，3幅土地悉数名花有主，更有一幅地打破了福州此前最高的88轮竞价的记录，并把这一记录定格在114轮，创下了历史新高。那么，福州土地拍卖缘何没有因新政的规定而受冷遇，而是一如既往地火爆呢？此次土地拍卖市场的行情高涨，对福州楼市后新政时代将产生什么样的影响？
[事件] 淡季里的新记录
高温下的福州，6月楼市在一片观望中度过，而进入到7月份，市场继续平淡的迹象并没有改变。然而，一场新政之后的土地拍卖却给这个市场带来了新变化。
7月6日的土地拍卖共推出3幅地块。率先亮相的是宗地2006拍-10号，该地块位于仓山区建新大道东侧，金山生活区九期A地块，出让土地面积约149015平方米（合223.52亩），起拍价为3.56亿元。66号与76号买家经过3轮举牌竞拍，66号福建融辉房地产开发有限公司最终以3.62亿元拿下该地块，平均单价达161.95万元/亩，楼面地价达到了1429元/平方米。
随后登场的宗地2006拍-11号，位于仓山区建新大道以东，金山生活区九期B地块，出让土地面积约66241平方米（合99.36亩），起拍价为1.58亿。对于该地块的争夺依然还是在66号与76号买家之间展开，此幅地块的竞争多少有点出人意料。在金山，“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规划指标显然有一定的市场风险。最后，经过53轮的激烈竞争，76号自然人胡先生以2.2亿成交。根据推算，该地块平均单价达221.42万元/亩，楼面地价达到了1845元/平方米。
好酒沉底。最后亮相的宗地2006拍-12号正如此前就被普遍看好一样，该地块激起了现场许多买家的兴趣。该地块位于仓山区则徐大道西南侧，出让土地面积约38639平方米（合57.96亩）。拍卖师1.15亿元的起拍价刚一脱口，就立即得到了回应，经过114轮竞价，77号福建金辉房地产开发有限公司以超过起拍价一倍的2.5亿元夺魁，平均单价高达431.33万元/亩，楼面地价则达到了2941元/平方米。而114轮的最高次数也刷新了此前福州拍卖东水路一地块88轮的记录。
[现状] 拍卖门槛提高了
记者注意到，作为新政出台之后的首次土地拍卖，福州市此次土地拍卖的规定明显从紧，除了首次将套型要求写入合同，以保证福州经济适用房以及廉价房的供应外，在本次拍卖公告中还规定：除了施工时应采取有效措施保护好现有树木外，针对10号宗地，建设单位还必须提供三个以上规划方案提交市城乡规划局组织专家评审。
而此前福州市城乡规划局发出通知，要求从7月5日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，在申请建筑方案、报批施工图时，设计单位必须提供《住宅户型面积比例核算表》。
市规划局要求各设计单位应按照《住宅设计规范》中明确定义的套型建筑面积计算方法填写《住宅户型面积比例核算表》，建设单位应对所填报数据的真实性负责。《核算表》具体填报：该项目住宅总建筑面积，其中90平方米以下（含90平方米）套型总建筑面积，占住宅总建筑面积的比例；90平方米以上套型总建筑面积，占住宅总建筑面积的比例。该项目住宅总户数；其中90平方米以下（含90平方米）总户数以及占总户数的比例；90平方米以上总户数以及占总户数的比例。
显然，此举主要是为了落实国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》精神，便于核算户型面积比例，控制大户型商品房建设而作出的。
另据记者了解,从现在开始,福州开发商购买土地的付款方式也从严了，福州市规定：开发商与政府在签土地买卖合同时，须付地价款的40%，余下的60%应60天内全部付清。而此前福州土地拍卖付款方式是180天内分三次付清地价款，因此这一新规定对开发商的自有资金实力提出了更高的要求，因此，可以说福州当前土地拍卖的门槛提高了。
[分析] 拍卖火爆有原因
然而，市场的发展并没有因为门槛的提高而冷却。对于此次土地拍卖的火爆，拿下了12号宗地的福州金辉房地产开发有限公司总经理郑长胜认为，市场火爆是多种原因造成的。首先从福州整个发展格局来说，所有的开发商都清楚，福州城市发展往南必定是主流，因此仓山将肯定是重点。因为从目前福州土地的供应格局看，南台岛以其良好的土地资源将成为开发热土，这也是显而易见的，而且福州城市东扩南进战略的深化，一个很显著的变化就是转向东南方面发展。
其次，从拍卖当天的市场反应来看，三叉街城南板块受广大开发商的追捧。“拍卖刚开始，就有好几家开发商举牌应价，我们也是看到这种情况才决定势在必得，2000多元/平方米的楼面地价，别人能拿金辉更可以拿。再说，我们去年以2300元/平方米拿下了莱茵城项目地块，经过一段时间的市场推广和积累，我们发现随着福州城市发展，老仓山对仓山房子的忠诚度还是很高，这也坚定了我们的信心。”郑长胜说。
郑长胜同时认为，新政下，部分开发商拿地热情不减，其主要因素是“招拍挂”土地出让形式已经成为福州开发商获取土地的重要途径之一，甚至是唯一途径。因此，只要开发商还想在福州开发房地产，哪怕竞争再激烈，进入门槛再高，都得到拍卖会上竞技。
对于郑的观点，另一位参与拍卖的开发商认为，除了对南台岛区域看好外，土地的供应量偏少也是拍地火爆的原因之一。他说，“今年一季度，福州市的土地拍卖，共拍卖出4幅土地，总面积为205.9亩，而作为第二季度的主打,５月份的供应成了开发商关注的焦点,然而供应量依然不多,除了5月6日拍出的205.13亩外,5月18日福州市还对位于鼓楼区、晋安区两幅共35763平方米的土地进行拍卖(合土地面积53.65亩)。如此算来,上半年的土地拍卖量为464.68亩。即使再加上7月6日的三幅地，总供地面积也才900亩不到，这离福州今年要供地4000亩的目标距离挺大的。因此，开发商想持续发展，没有土地储备是不行的，巧妇难为无米之炊啊！”
对此，福州市国土资源局有关专家指出，福州今后拍地将严格按照“国六条”政策以及相关细则操作，对开发商而言，新政只是让整个市场更加规范，国家出台新政并不是打压房地产业，而是为了让市场更加持续稳健地发展，因此土地拍卖市场出现持续火爆的现象，只不过是市场信心的一种反映，这也将成为福州房地产走势的一个方向标。
[后市] 市场继续看好
对于今后市场的走势，福州市土地发展中心有关人士指出，在市场经济条件下，市场能接受就是合理。从6日拍卖的这三幅宗地，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，也就是说，小户型肯定要成为A、B地块的主流产品。而从第三幅地块的成交价推算，这里的楼面地价已经达到了2941元/平方米，加上后期建安、营销、税费等各种成本，这里的楼盘成本价至少要达到4100元～4200元/平方米，而目前这里周边楼盘的均价也就是4000元/平方米，也就是说，该地块的成本价已经超出了该地段目前的均价。由于是新政后的第一批土地拍卖，他们的定价标准很可能将成为未来福州整体楼市的风向标，因此，未来房价的走势也将会稳中有升。
而省城建系统一位专家也认为，“国六条”对我省住宅结构的影响就是小户型普通房会大幅度增加，房价会保持稳定。他认为，在“国六条”下，住房面积90平方米要占70％以上，由于户型改小，以往建一套住房的土地现在可以建两套。在价格统一的情况下，每一套住房的总价自然不会大幅度提高。因此，从长期看，整个房地产市场供求关系会发生根本性的变化，房价必然不会快速上涨。
另外，根据规定，今年年底前，各地都要安排一定规模的经济适用房和廉租住房开工建设。这在将来也将起到平抑房价的作用，让整个住房供应保障体系更加完善。但由于项目实施从规划设计、开工到竣工，时间一般在１年以上。因此，估计中小套型住宅供应量从明年开始增加，比例会逐步提高。 本文来自中华人民共和国图鉴社
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