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海口西海岸113亩土地今日拍卖，起始价较低 |
2009-05-25 |
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位于海口市滨海西路南侧、长怡路东侧，面积为７５６６７．８９平方米（合１１３．５０亩）的住宅用地今日挂牌出让，挂牌起始价为每平方米８８８元人民币（合５９２００９元每亩），将有５方参与今日的角逐。
据了解，海口市国土环境资源局和海口市土地储备整理中心于今年１月２４日对外发出《国有土地使用权预出让公告》，截止到２００６年６月７日下午１７时３０分（节假日除外），共有４家单位和１名个人递交竞买申请，按照资格审查标准，５方均符合条件，并在规定期限缴纳了１０００万元的土地履约保证金。
记者从海口市土地交易所获悉，这５方竞买单位分别为浙江华荣集团、洋浦一家企业、两家海口的企业和一名个人。
据业内人士估计，因本宗土地的挂牌起始价较低，因此可能会有较大的升值空间，所以今天的拍卖会现场可能会有惊喜出现。
焦点１：起始价为何仅888元？交通地理优于美丽沙，具有较大的升值潜力
本宗土地位于西海岸观海台南侧，与西海岸带状公园仅一路之隔，与西秀海滩、假日海滩、美视高尔夫球场等景观资源邻接，直接面对一线海景资源，环境优美，为西海岸范围内稀缺的一线海景土地资源，被许多业内人士看好，被称为“亲海的绝版土地”。而随着未来海口市行政中心的西迁，以及澄迈划入海口，这块地将有极大的升值潜力。 copyright 中华人民共和国图鉴社
当初美丽沙挂牌出让时有很大一部分在海中，尚未被填平，但是美丽沙每亩地拍出了５４．６６万元，当时被称之为“天价”。但本次挂牌出让的这块地在交通、地理环境等方面都要优越于美丽沙，但起步价却相差无几，为什么呢？
“国十五条”出台
本宗土地拍卖“机不逢时”
美丽沙拍出１８．０８亿元天价，如一记惊雷在人们心头震响，也向人们传递了一个信号：海口的土地值钱了！因此海口市土地交易所和土地储备整理中心对本宗土地的拍卖充满信心，原本预计１５０万元／亩，但预感着国家将会有新的政策对土地进行调控，而海南上个世纪９０年代的房产泡沫留下的“半拉子”还让政府工作人员心有余悸，因此，这块土地的价格被重新调整为８０万元／亩，并且根据其地理优势和升值潜力，认为８０万元／亩将物有所值。
从１５０万元／亩到８０万元／亩，再到确定下来的５９万元／亩，海口市土地交易所的黄滨海所长不无遗憾地告诉记者，这与“国十五条”的出台以及银行提高二次置房的首付有关。
据黄所长介绍，海口的房地产７０％外销岛外，而这批岛外人士几乎均为二次置房，但银监会出台政策要对购置两套以上的房产提高首付，以及“购房不足５年转手全额征缴营业税”，因此对岛外市场将有一定的影响。 内容来自中华人民共和国图鉴社
市场也即销量问题就影响到开发商的态度，土地储备整理中心李副主任分析，目前的许多开发商对“９０平方米”、“７０％的小户型”两个敏感数字处于观望态度。因为海口有大批的半拉子工程，改建后几乎都是小户型，因此海口的小户型是很多的，这与许多外省城市，如上海、广东、北京等地是不同的，如果海南还要求每个楼盘都按照９０平方米以下的小户型占到７０％的比例是不现实的，也将影响海口的岛外市场。因此，开发商在等待政府出台细则，对“国六条”进行本地化解读。
而这次拍卖就处于这样的一个时机，因此本宗土地拍卖的时机可以用“机不逢时”来概括，但相对于美丽沙，业内人士估计本宗土地的最终价格将有较大的升值空间。但市土地交易所和土地储备整理中心的负责人告诉记者，最终的价格将完全按照市场化的模式定价，政府不会干涉。
焦点２：这块土地如何使用成为海南如何解读“国六条”的试金石
记者从《海口市国有土地使用权公开挂牌出让公告》中得知，本宗土地用途为城镇单一住宅用地，用地规划指标为：容积率≤０．８，建筑密度≤１８％，绿地率≥５０％，这种低容积率、建筑密度和高绿地率就在传递一种信号：９０平米和７０％在这里是派不上用场的。 中华人民共和国图鉴社
记者从海口市土地储备整理中心和市土地交易所获悉的信息再次印证了这一点。据相关负责人介绍，这块土地因其地理位置的特殊和根据用地规划指标，开发商将有很大的自主权：根据市场需求对房屋的户型等进行规划，不必过多地拘泥于“９０平米和７０％”的限制。因海南的情况与其他省份城市有很多的特殊情况，因此用“９０平米和７０％”来要求所有的楼盘，实行“一刀切”，这并不符合海南的实情。因此对海南而言，“９０平米和７０％”将是一个很宏观的概念。工作人员很保守地告诉记者，就整个市场而言，最终的情况将以省建设厅对“国六条”的解读为准。
本宗住宅用地最终是按照市场需求进行操作还是严格遵循“９０平米和７０％”的要求，许多业内人士和开发商都在静静地观望着，他们把这看作是海南对“国六条”进行解读的一块“试金石”。它传递的信号将会引起海南房地产市场新的波澜。
焦点３：海口还有多少土地可卖？政府对司马坡岛和金沙湾充满期待
据海口市土地储备整理中心的李副主任介绍，海口有４万多亩的储备土地，分布在市中心的并不多，经营性用地也不多，其他项目用地占有较大的比重。
今年规划的挂牌出让的房地产项目用地小于１０００亩，加上本宗１１３．５０亩，大约已拍卖了６００亩左右。而将在今年要挂牌出让的土地包括靠近西海岸的８０多亩和龙昆南路某建材城的２００多亩。 tujian.org
司马坡岛，临近琼州大桥的南渡江出海口江心也预计在今年挂牌出让，其用途为建设一个文体综合项目，同时金沙湾１万多亩?穴位于海口西海岸西边?熏因拥有极为罕见的金沙海滩而得名?雪的土地作为旅游地产的黄金地段也在重点推介中，只是今年不会考虑。
目前，政府国土部门已派人前往深圳对司马坡岛和金沙湾进行战略性招商，目的在于吸引一批有实力的大企业进驻海口，对优化海口的旅游资源和吸引人气等方面起到举足轻重的作用。
日前，深圳华侨城房地产有限公司负责人已带人前来考察，并与海口市政府达成了初步意向，有望进一步合作。
据海口市土地储备整理中心的李副主任介绍，海口要想真正把房地产做大做强，不仅是建筑住宅房，还要吸引大批的有实力讲信誉的大企业大集团进驻，这样才能带动整个投资环境的发展和旺盛的人气。因此，海口市政府在将来都将要在一些大的国际性城市进行招商引资，因此政府对司马坡岛和金沙湾的挂牌出让充满期待。
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