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记者了解到，广州市相关政府部门目前将近清理完“通知书阶段”的闲置土地，数百宗符合清理条件的用地被纳入土地调查－认定－处置程序，并有相当数量的地块核发了《闲置土地处置决定书》，还有部分进入到拟订处置方案阶段，其中有少量可进入再出让程序。 中华人民共和国图鉴社
可以知道的是，广州市的闲置用地数量惊人，其中原规划的房地产开发用地占到半数以上。尽管有不少闲置土地已赶在２００４年“８·３１”大限前自行清理。但相关政府部门负责人透露，还有相当多闲置土地未动，数量和面积相当庞大。据悉，这些闲置土地或被政府无偿回收，或在政府支付一定的费用后收回，回收后依据情况纳入政府土地储备。有业界人士估算，政府在这１０年收回的闲置土地面积至少有２０００万平方米，房地产开发用地可以占一半比例。按目前的基准地价核算，如果这１０００万平方米的房地产用地能重新出让，估计政府部门将有２００亿左右的土地出让金收益。 中华人民共和国图鉴社
回收：难！
地块复杂情况是外界难以想象的
为什么闲置用地的回收工作进展了１０年，依然还有大批流落在回收的进程之外？有政府官员曾表示，并非广州市国土房管局对贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中关于严禁闲置土地的精神不力，而是广州土地市场的情况很特殊。地块背景复杂是闲置用地回收的掣肘因素，再加上政府可投资的人力、物力有限，回收程序又相当复杂，而用地单位多有应付手段，因此闲置土地的回收并非易事。
地块背景复杂
曾参与闲置用地回收工作的相关人士告诉记者，地块的复杂情况是外界难以想象的。
据悉，现在回收的闲置用地多为上世纪９０年代协议出让的土地，而能在那个时期拿地的都是非同一般的企业，或有特殊身份的人。
在经济上、关系上都非同一般，那自是不会无偿把藏于手中的闲置地块轻易拱手送回给政府。有人说，市国土房管局面对这种情况是在“理性和信心”的层面上争取事情解决的主动权，而“里边的暗箱令人浮想联翩”。
另一种情况是，有相当数量的闲置用地掌握在国企工厂和国企开发手中。其中，一些工厂认为自己是国有企业，对政府的闲置土地回收工作并不配合，因为废弃或闲置的工厂用地无论放着还是回收，都没有太多影响。而另一些工厂用地则在积极寻求与发展商合作，争取空间获取土地价值，避免真正被收回。还有一些企业涉及到职工安置、公房拆迁安置、企业改革等问题，土地回收工作还需要政府解决这些问题，难度更大。而那些掌握在国有开发商手中的用地，则因为企业的倒闭、破产等问题，大部分未开发的闲置用地被冻结或抵债，涉及债权债务繁多，政府想无偿回收就不是轻而易举能实现的。广州市国土房管局曾公布，仅２００３年清查的７６８宗闲置土地中，差不多都在银行抵债。还有一些闲置用地在没有经过规划和开发建设批准的情况下就私自建设，并且已建成使用，其中还有政府部门用地。
政府想无偿收回比较难
有知情人士告诉记者，其实，这些闲置用地想收回也不是特别难，而难就难在政府想无偿收回，因此原用地单位就想方设法制造难题，导致回收工作困难重重。如果政府部门愿意和原用地单位协商，给予一定的补偿，让一些已经交纳了部分土地出让金，或者牵涉到工厂搬迁、拆迁安置等需要资金投入问题的用地单位能获得心理安慰，那么或许他们会积极配合土地的回收工作。一位国有企业的负责人向记者透露，他的工厂已被认定为闲置用地，听说规划部门将该地块重新规划为城市绿地。但先要花费２０００万元拆迁公房，安置职工，而这些费用工厂根本拿不出，政府又想不出钱就收回，那将给企业留下一个难以收拾的残局，所以他们能拖就拖。
政府执行力度还不够“铁腕”
对“土地两年不开发要收回”的政策，房地产界的人士都认为政府执行政策还不够“铁腕”，一是程序设定还是比较“温柔”，既给出缓冲期，又举行听证，很照顾原用地单位的利益，只要不是闲置两年以上，只要补办了用地的一切手续、交清费用并已开始有前期投入，按规定可不必收回。因此，资金较为充裕的大发展商完全可以在规定的时间范围内，办齐所需的一切手续而不被收回土地，其他一些用地单位往往就是鉴于政府政策“心慈手软”，因此采取拖延战术，或采取其他行动应对。
另一方面，是政府投入的人力还应再多一点，把“加大回收力度”进一步付诸实践。尽管政府有关部门在“８·３１”后确实加大了在清理闲置土地的力度，加强了对原已批出的存量闲置土地的调查处理，尽力盘活土地资源，但外界依然认为速度慢了，因为回收的闲置用地大都未重整上市。
再出让：难！
依旧与政策、土地资源和执行力度有关
闲置土地再出让的难题依旧与政策、土地资源和执行力度有关。
记者了解到，《广州市闲置土地处理办法》规定，闲置土地被收回后，其原有的经济责任仍由原用地单位承担，包括征地拆迁遗留问题。如果原用地单位不想再通过招拍挂拿回这些土地，那么在土地收回后还要承担拆迁安置责任的积极性就不大了。而事实上，那些被收回用地的国有工厂和开发商，有的倒闭，有的破产，有的勉强维生，他们已经拿不出足够资金再承担原有的经济责任。而政府也没有足够资金解决大面积的闲置用地拆迁问题，并且这些土地要重新进入招拍挂市场必须达到“熟地”条件，所以出让问题就只能暂时搁置，回收回来的闲置土地又继续闲置。
另一方面，由于城市规划重新调整，原来的房地产开发用地或可作为开发用地的工厂用地回收后，有一部分因城市规划需要，或地块面积过小，原规划容积率较高，或紧邻高架路等原因，都不适合再作为开发用地，而被改为城市公建用地或绿地。
还有一个问题在于，政府对已回收闲置用地纳入储备用地后的重新出让还不够高效，并且对位于老城区的用地谨慎出让，因此闲置用地只蓄不出，市场上难见此类用地。 本文来自中华人民共和国图鉴社
□ 旁观者说 copyright 中华人民共和国图鉴社
发展商私下密探闲置用地
尽管发展商对闲置用地背后可能存在的种种复杂背景和债务问题而心有余悸，但由于当中不少地块地处土地资源稀缺而楼价多年稳居高位的老城区，因此对闲置用地还是寄予很大期待。
在８·３１大限前，市场上有开发价值的闲置用地被发展商扫货式地搜索拿走了不少。尽管目前闲置用地列入回收计划后很难再从原用地单位手中以协议出让方式获取，但还有发展商看中地块后，愿意多方疏通，私下拿到土地。由于目前所有已回收闲置用地的详细信息并未公开，一些发展商或是想方设法从政府部门和土地中介处打听消息，或是专门成立土地搜寻部，拿着规划图串大街走小巷，发掘有价值的闲置土地私下获取，或是提早做好准备，在地块重新出让的土地拍卖市场上稳操胜券。
□ 开发商回应
上有政策下有对策
在“收回闲置土地”这一问题上，至少存在着两个“难收回”的情况。其一，闲置土地形成的原因非常复杂，无偿收回的办法推行难度相当大；其二，对于收回闲置土地，发展商可谓是“上有政策，下有对策”。
一位有１０年地产从业经验的发展商人士告诉记者，在制度层面上，广州一直施行的是最严格的土地管理制度，但为什么实际中却是不那么“严格”呢？在于制度上有漏洞，如规定两年之内，开发商必须要开发土地，否则国家有权收回土地，但制度上规定的仅是投资开发的时间，并没有规定竣工的日期，开发商就可以钻这个空子。于是“拿地后按兵不动”或者“挖一个坑就不再建设”等情况屡见不鲜。
该人士表示，在２００４年８·３１大限前，协议出让、转让土地的情况比较多，很多闲置土地通过这种方式完成了第一轮或者几轮的流通，而每一轮流通，土地的增值收益都不菲。
２００４年后，土地用地政策收紧，出让方式变成了“招挂拍”，发展商拿到新的土地变得不再那么容易了，“有地就是有了未来”，于是，通过闲置土地而变相囤积土地也成了他们的新招数。有发展商人士透露，为了更长时间地拥有土地，对于“收回闲置土地”，他们自然是“上有政策，下有对策”，而且往往是“不违法的对策”。
如，报规划方面，当土地到了该回收的前一段时间，发展商就会开始“积极行动起来”，向有关部门报一个“比较有技巧的规划”。
当有关部门不批后，就可以理所应当地拿回来慢慢改，改好了再报批，如果不批，再拿回来慢慢改。报批是一个漫长的过程，这样争取回来的时间就很多了。更绝的是，规划修改几次终于批下来后，还有一招，就是不去拿。
□ 业内人士支招
让有实力的发展商参与
闲置土地回收和再出让的一个门槛就难在政府没有充足资金可以投资。因此，有业界人士建议，政府可以考虑引进民间资本，像有实力、有诚信、负责任的，或是对闲置地块有开发信心的发展商或投资中介、基金参与闲置土地的回收。例如，对于那些涉及债务、拆迁等问题的闲置用地，可以让民间资本先替地块的原用地单位偿还债务，解决拆迁安置等问题。而这些民间资本的收益，政府可通过多种方式给予回报。例如，按投资比例设定一定比例的利润，然后从该地块重新出让的土地出让金中，返还投资成本和收益。如果参与清理工作的发展商对该地块有购买意向，那么政府可以给予其优先竞买权，在交付土地出让金、税收等方面给予一定的优惠。或者是，发展商可通过投资参与闲置地块清理工作，从政府获得其在其他房地产开发项目的优惠权。有民间资本参与进来，回收后的闲置用地的收尾工作就可加快清理速度，争取尽快上市。但在这一过程中，政府部门必须要对参与的民间资本的信誉、资质进行严格审核，按章办事，避免滋生新的腐败。 copyright 中华人民共和国图鉴社
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