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我省经济已由恢复性增长转入健康持续较快发展的新阶段，不少大企业看好海南的发展前景，将海南的土地成片开发作为企业重要发展战略。我们要客观冷静分析土地成片开发项目的发展态势，规范土地成片开发，科学合理利用土地资源，促进海南经济社会又快又好发展。
当前，我省经济已由恢复性增长转入健康持续较快发展的新阶段，特别是旅游房地产和新型工业经济呈现出良好的发展态势。不少大企业看好海南的发展前景，将海南的土地成片开发作为企业重要发展战略。在这种情况下，我们更要规范土地成片开发，科学合理利用土地资源，促进海南经济社会又快又好发展。 中华人民共和国图鉴社
我省旅游房地产型的土地成片开发处于重要战略机遇期 copyright 中华人民共和国图鉴社
海南环境优美、空气清新、水源干净、气候宜人，具有建设世界一流旅游胜地和居住地的资源禀赋和巨大潜力。当前，我省经济已由恢复性增长转入健康持续较快发展的新阶段。投资环境的不断改善，“大企业进入，大项目拉动”战略的实施，使得海南旅游房地产和新型工业经济呈现蓬勃发展的态势。许多大公司看好海南的未来，将海南的土地成片开发作为一种重要的战略性投资载体。在预期高利润效应驱动下，沿海市县已达成或积极争取达成成片开发意向的项目有10多个，成片开发土地计划面积达300多平方公里，相当于目前全省城镇建设的用地总规模。假如这些成片开发项目建设的投资如期实施，无疑是海南经济实现跨越式发展的盛事。但我们要客观冷静分析土地成片开发项目的发展态势，尤其是必须认真考虑其可能产生的负面影响，避免重蹈泡沫经济的覆辙。 tujian.org
上世纪九十年代初，我省建立成片开发的区域有93个，总面积1110平方公里。目前仅存成片开发区15个（包括5个省级旅游度假区），总面积209.26平方公里，其中基本没有开发的有5个，开发程度不到30%的有5个，仅有海口保税区、洋浦开发区、亚龙湾国家级旅游度假区、老城经济开发区的开发程度相对较高。从1988~2004年底我省开发区成片开发实际仅使用土地面积49.24平方公里，是93个开发区面积的4.4%。虽然对海南的发展起到一定的促进作用，但远远达不到预期要求，而造成的负面影响却比较大。对这段开发历史进行认真的总结，吸取其中的教训，对于我们在海南发展的新阶段实现土地成片开发的成功运作，达到发展的预期目标，无疑具有现实意义。 tujian.org
土地成片开发的关键是提高开发的档次和水平 本文来自中华人民共和国图鉴社
我省各市县推进土地的成片开发，应该遵照高水平规划、高速度开发、高质量建设的决策要求，利用高水平、高档次、高质量的旅游和居住环境打造高端市场，引进高端消费。借助大企业的雄厚资金实力和强大项目运作能力，实现优质土地资源的科学合理利用，推动我省经济社会又快又好发展，而不能简单地大面积出让土地开发权。 本文来自中华人民共和国图鉴社
在海南发展的大环境面临诸多有利要素，旅游和房地产业正在迎来一个时代性机遇的大背景下，土地成片开发已经成为银行信贷投放的重点，开发资金已不是主要问题。目前，国家开发行、中行、建行承诺和确定在“十一五”期间给我省2000~2200亿元的信贷支持，而且海南自身财力也在不断增强，特别是社会投资力量更是不可低估。由此可见，我省土地成片开发已具备“生产”环节的要素条件，不是饥不择食的时期。 本文来自中华人民共和国图鉴社
成片开发应该是在一定的时间段完成一定规模的包括基础设建设、项目建设、生产经营等内容的一种整体的经济活动，但我省目前一些土地成片开发仅对基础设施建设的投入有所约定。成片开发不是简单的大面积基础设施建设，也不是简单的大面积出让土地开发权，而是要提升开发的档次和水平，着力推进成片开发由地产经济（“炒地皮”）向产业经济升级，真正落实项目建设，将海南的优质资源、良好的旅游和居住条件的潜在优势转化为现实服务、消费产品，从而拉动经济总量增长，扩大就业机会，增加财政收入。目前我省一些市县对成片开发模式的认识仍处于地产经济的低级阶段，对促进产业发展的认识不足，片面追求开发的面积和占地的规模以及计划投资的数字，而没有对成片开发企业在什么时间提供什么产品、提供多少产品，比如酒店、娱乐场所等作出规定。 内容来自中华人民共和国图鉴社
目前，有些开发商在基本上没有承诺投入的情况下，已经占有了大面积的土地开发权；有些主开发商在分文没有投入的情况下，已经开始干预地方政府正常的项目建设、利用；有些利用与市县所签订的协议的收益权在海南贷款，挤占海南的贷款指标；还有些提出要求政府公共财政出资给予用地的搬迁安置和基础设施配套；更有甚者，在政府已让渡几千亩优质的成片土地资产权益后，几年的投入仅仅是建设一个大排档。没有必要约束条件的成片开发，一味追求签订合同数字的最大化，给企业提供了待价而沽的机会。利用成片开发名义圈占土地的财务成本，会远远低于土地价格的增长指数，只要能够把土地圈占到手，获得长远的暴利是确定的事情，况且相当部分市县与主开发商签订的合同约定主开发商分享获利的80%。巨大利益的诱因，长期间地价大幅度增长的利益驱动，使得企业产生企图大面积圈占土地，放缓开发建设速度以达到利益最大化的心态在所难免。所以，防止以投资基础设施建设为名圈占土地非常必要。 内容来自中华人民共和国图鉴社
规范土地成片开发，促进土地资源科学合理利用 中华人民共和国图鉴社
1.土地成片开发应严格按照规划进行。规划是实施土地成片开发建设的依据，省直有关职能部门和市（县）政府要高度重视土地成片开发建设规划编制工作。市县政府要根据国家政策和我省土地利用总体规划、城乡规划体系、城市总体规划的规定，统筹兼顾，合理安排，科学编制土地成片开发控制性详细规划，按有关规定报批后实施。控制性详细规划没有编制完成并获得批准的不得实施成片开发。 中华人民共和国图鉴社
2.合理确定土地成片开发规模，强化土地集约和节约利用。土地成片开发要进行科学论证，按照产业结构合理、行业产品供需平衡的原则，确定土地成片开发规模。遵循集约和节约用地的原则，对成片开发的土地要做到开发一块，供应一块，见效一块，避免闲置浪费土地资源。 tujian.org
3.合理确定开发期限，确保土地成片开发项目有效实施。市县政府应当根据土地成片开发的规模、开发时序和主要建设内容，合理确定土地成片开发期限并严格执行，确保土地成片开发项目按计划、有步骤进行。 中华人民共和国图鉴社
4.按照公开、公平、公正原则选择开发商。土地成片开发的开发商选择，可以以“勾权”的方式进行，即市县政府根据第一个或者某个提出意向开发商的要求，制定成片开发的条件，报经省政府批准后，公布该成片开发的条件，没有两个或者两个以上意向者的可以直接确定主开发商；有则采取招标的方式，根据各自承诺的开发意向（包括产业和产品发展目标、计划投资额、开发周期、利益分成等）由市场择优确定主开发商。 本文来自中华人民共和国图鉴社
5.依法实施土地征收，切实保护被征地农民的合法权益。 本文来自中华人民共和国图鉴社
6.依法维护成片开发商的利益。政府出让成片开发区域内土地出让的纯收益，必须按照合同约定的分成比例在约定时间内及时兑付成片开发商的收益，不得滞留、克扣，切实维护开发商利益。 本文来自中华人民共和国图鉴社
7.严格土地供应管理。成片开发区域内的土地供应计划，由市县政府和主开发商按照省政府下达的年度供地指标编制，并依照法定程序报批。成片开发区域内具体项目的土地供应方式按照国家和我省的有关规定执行。凡属经营性项目的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌出让的方式供应。禁止违法低价供应土地，切实保护主开发商的利益和保障国有土地资产不流失。 本文来自中华人民共和国图鉴社
8.建立合理的利益分配机制。土地成片开发涉及开发商、政府与当地群众的利益分配和收入的变化。制定土地成片开发利益分配方案时，在保证开发商利益得到增进的同时，不得减少、损害政府和当地群众的利益，要遵循多赢的原则，创造在客观上能够使得企业、政府、群众能长期相互支持的基础性条件。 copyright 中华人民共和国图鉴社
（作者单位：省国土环境资源厅） 本文来自中华人民共和国图鉴社
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