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10月1日，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（下称《办法》）将正式实施，农村集体建设用地从此可以与国有土地同样的身份，按同地、同价、同权的原则，进入统一的土地交易市场。广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份，这被学术界喻为中国历史上的第四次土地流转改革。
“最近有开发商一开口就向我们要100亩地，可我们村只有一亩建设用地”，增城市正果镇黄塘村副书记梁高峰昨天这样对记者说。有学者把上述《办法》的颁布和实施称为广东省的“土地新政”。北京大学教授周其仁评价说，从今年10月1日开始，中国的土地制度将再次发生革命性的变化。 本文来自中华人民共和国图鉴社
“新政”解读：耕地私下交易仍属非法
据华南农业大学经济管理学院院长、省政协委员罗必良教授介绍，中国土地市场上过去只有一种产权，就是国有土地使用权，非经政府征地，任何“农地”不得转为非农用途。《办法》的实施打破了土地交易的国家垄断。
《办法》实施后，集体建设用地的流转方式将与国有土地一样，可出让、出租、转让、转租和抵押。集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。
据三元里实业有限公司总经理、全国人大代表李国强介绍，《办法》只规定农村的集体建设用地可流转，耕地私下交易仍是非法的。另外，《办法》还规定了四种情形的集体建设用地使用权不得流转：1、不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；2、土地权属有争议的；3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；4、村民住宅用地使用权。
《办法》明确规定，通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房开发建设和住宅建设。建设范围只限于：兴办各类工商企业、外资投资企业、股份制联营企业等；兴办公共设施和公益事业；兴建农村村民住宅。
《办法》还规定，出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。 中华人民共和国图鉴社
“新政”影响：可有效避免产权纠纷
记者在采访时了解到,随着10月1日《办法》的实施，很多急于寻找土地的企业持币以待。民营企业主黄厉群一见到记者就说，农地“新政”可避免产权纠纷。
黄厉群说，1998年的时候，他的一位朋友曾和南海一个村集体草签了一份合作协议，开办了一家企业。根据当时的土地制度，农村的建设用地不能出让，企业在取得集体土地使用权时一般都是以“挂靠”于村集体或村委的形式来完成。因此，尽管黄厉群的朋友是这家企业的实际投资人，但在产权权属上写的却是这家村集体的名字，正是这种“红帽子”性质的企业体制，导致了后来双方为企业的权属打上了几年的产权官司。
当然，遇上麻烦的不只是企业。一些村委会的领导也大倒苦水，对村集体来说，一旦挂靠企业产生债务纠纷，后果也可能转嫁到农民和村集体身上。“投资人产生债务纠纷而逃之夭夭的也不在少数。而这个时候，债权人往往就会找到村集体。” 中华人民共和国图鉴社
前景：经济发达农村不愿出让土地？
经过一段时间的奔波，黄厉群承认现在想要找一块合适的土地并不容易，“符合我们公司要求的地段，建设用地已经开发殆尽了，有地的地方又过于偏远。”
“珠三角不少地方的集体建设用地都以合作的名义用于建厂房了，或者非法地出让出租了，这种隐性交易一直是个公开的秘密，现在哪还有什么待流转的集体建设土地？”罗必良这样对记者说。另外，耕地要转变为新的集体建设用地每一亩都必须经过国务院批准，扩大集体建设用地规模也不是一件容易的事情。因此，对农村集体建设用地进入土地一级交易市场不能抱过高的期望。
这一点得到了顺德市一位不愿意透露姓名的土地官员的认同，据他透露，目前该市经营性非农建设用地供给已经不多，而原有的则以完善手续补办为主。另一方面，有些经济发达的村、社区并不愿参与农村非农建设用地的流转，因为在村自己的名下，收益可能更多。 内容来自中华人民共和国图鉴社
问题：需2/3以上村民同意难落实
很多人都认为，农村集体用地的流转对农民非常有利。但有专家还是担心土地的流转可能损害农民的利益。罗必良质疑道：“原来农村的隐性土地交易基本上都没有经过招投标的，交易过程不公开。《办法》实施以后，这种状况能否扭转很难说。”
而关于出让使用权必须经过2/3以上的村民或代表同意的问题，一些村干部直言操作起来很难，很难真正落到实处。签字盖章的是村领导，土地管理部门能否检查上述方式是否落实？这就意味着，如果村领导以此隐瞒村民进行流转交易，也并非没有可能。
另外，有人担心社会各界对于集体建设用地流转的认可程度也可能存在问题。比如顺德在农村集体非农建设用地流转试点的时候，向银行抵押使用权就不是那么容易办成。“我们曾经专门召集各金融单位开会，但由于国家大法的相关规定并未赋予集体非农建设用地抵押的合法性，当时没有一家金融机构愿意办理该业务。”顺德一位官员这样说。但南方福瑞德律师事务所律师汤哨峰认为，这种担心不是很有必要，《办法》实施后就具有了法律效力，出现诉讼时法院肯定会把它作为重要的依据。 copyright 中华人民共和国图鉴社
经验：顺德农民每年分红近2000元
不过，罗必良还是给予了《办法》很高的肯定和期待：“它对保护农民的利益，对规范农村土地流转，特别是对那些落后地区的经济发展有着极大的促进作用。”作为广东唯一的农村集体非农建设用地使用权流转试点地区，顺德3年来的经验，成为这种“与其防堵，不如疏导”的成功例证。
顺德的流转“实验”迅速盘活了土地市场，加快了城市化进程。最开心的是农民，在顺德的一般村子，集体每年可通过土地出租获得租金收入500万~800万元，农民也可以稳定地每年从土地出租分红近2000元。企业也不例外。新长江五金厂是顺德区龙江镇的一家生产小五金零配件的企业，该厂通过流转理顺了用地权属关系，流转用地面积达4568.8平方米，并通过抵押获得了更多的发展资金。另外，乐从镇罗沙村就利用集体土地流转的收益，先后投资1720万元兴建小学、幼儿园、文化中心、公园等一批福利设施项目。 中华人民共和国图鉴社
黄塘困境：
只有一亩建设用地
既然《办法》放开了农村集体建设用地的交易，那么十一以后，农村是否会立即出现土地交易的“火爆”场面呢？记者在广州周边部分农村调查时了解到，目前能进入市场的集体建设用地实际上并不太多。
“真的？我们村里的建设用地跟广州其他城区用地一样同权同价？那对农村真是太好了”，梁高峰一听说《办法》10月1日实施，显得非常兴奋。梁高峰是广东省科协下放到增城市的干部，对于农村集体建设用地的入市，他坦言只是听说过，但了解得并不多，并强调回家后一定要好好研究一番。
梁高峰对记者说，黄塘村即使放在增城市也是一个比较贫穷的地方，全村居民大户平均年收入不足1万元，小户年收入只有5800元。怎么向村里的那一片片土地要收益？一直是梁高峰思考的问题。前不久有一位开发商到黄塘村考察，一开口就向他们要100亩集体建设用地开发厂房。“我们哪有那么多地呀？”村干部环顾全村一看，目前仍在集体手里的土地，除了200亩果园外，就剩下一些鱼塘，可那也是农业用地，根本动不得。最后，村里只发现一块符合出租、出让的建设用地，那就是村里的戏院旧址，但那也才区区一亩地。梁高峰说，目前他打算申请扩大村里的建设用地，以流转的形式为这个相对贫困的农村创收。
实际上，没有可流转的集体建设用地的远不只黄塘村一家，白云区马务村村委会主任萧庆会告诉记者，村里几乎没有空闲的集体建设用地了，基本上都用于建厂房出租了。而在寸土寸金的城中村，他们甚至自身也在闹“地荒”，更别说拿出土地出让和出租了。“我们村早在上世纪80年代末就开始闹'地荒了'，该开发的建设用地都开发了，还拿什么地出租、出让？”三元里实业有限公司总经理、全国人大代表李国强说。李国强坦言，《办法》实施，对于像三元里这样的城中村影响不大，因为他们现在根本拿不出土地。 tujian.org
中华人民共和国图鉴社
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