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近日，广州二级土地市场出现了不少寻找合作方的大面积市中心靓地，使一直因住宅用地缺乏而导致频频出现地产大鳄在拍卖场上火并的土地市场似乎面临解渴。
但是，记者在查看了这几幅于广州市房地产交易中心公告挂牌转让部分土地产权的地块后，却发现背后似乎另有玄机。例如在海珠中心区的某地块，占地达2.7万平方米，总建筑面积6.79万平方米，属于近期难得一见的市区靓地。然而转让公告上称，该地块转让住宅面积的0.1%份额，最低挂牌底价7万元。这不但创了广州土地挂牌转让份额的新低，也创了广州土地挂牌转让价格的新低。 中华人民共和国图鉴社
广州市的金融中心天河区中心位置有一幅地块寻找合作方，该地块位于天河区广园东路暨大华文学院西侧，占地1.2608万平方米，总建筑面积达到4万多平方米。但是，转让方广州安业华侨房地产有限公司仅是转让当中10%的土地使用权，最低交易价为33万元。 中华人民共和国图鉴社
海珠区另一幅挂牌的商业住宅用地位于广州大道南东侧、市园艺公司西侧，占地2929平方米，总建筑面积8312平方米。土地产权人广州新厚德农工商联合公司转让当中的20%产权，最低挂牌价为578多万元。 中华人民共和国图鉴社
记者就此向房管局有关人士咨询，他表示以往广州市二级土地市场以往主要对整幅土地产权进行公开转让，转让部分股份的地块相对来说很少。不过只要挂牌转让的土地符合出让条件，出让多少地块使用权份额就取决于开发商的主观需要了，政府不会干涉。 copyright 中华人民共和国图鉴社
此外，8月下旬其实也已有类似的土地挂牌转让先例。位于中山大道北、广氮宿舍西的总建筑面积超过5万平方米的出让地块，转让1%的产权，最低交易价为200万元。但是如果以1%的份额就价值最少200万元来估算，则此地块全部价值2亿元左右，楼面地价约4000元/平方米，这样高的地价可以说是匪夷所思。而据国土房管局交易中心有关负责人表示，他们是接受新江山股份有限公司的委托挂牌，任何购买1%份额的客户，其实是将与新江山股份有限公司签订广州市国有土地使用权转让合同，合作开发。合作双方将在该地块上合作开发已经取得规划局批复同意的“新时尚名苑”项目。 中华人民共和国图鉴社
总体而言，这些土地位置都不错，规模也比较大，转让的金额也较低。但有代理业人士认为，由于地块转让的产权份额的比重很低，未必会有什么大开发商感兴趣。因为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中有规定，“开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。”上述的转让条件简直就跟“赶客”差不多，“一看就知道只是故作姿态，不是有心招揽买家过来谈合作的啦。”这位人士笑言。 内容来自中华人民共和国图鉴社
而某位一直在找地的开发商则表示，这其实是土地转让方应对经营性土地都要公开“招拍挂”而想出来的办法。自从闲置土地要开收闲置费用，两年不开发要收回等规定出台后，不少有土地但没能力开发的发展商大多想通过引入合作方来重新启动项目。而由于土地一级市场的供应有限，二级市场上好的地块很容易成为众人争夺的对象。 内容来自中华人民共和国图鉴社
类似上述的转让地块，都是早期已经有买家接洽，而且双方也谈好了各种细节条件的。为了保证买方能按照谈妥的价格拿到这块土地，土地出让方通过只象征性地出让小部分土地使用权，以打消其他竞争对手对这块土地的兴趣。而由建设部颁布，广州市现行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》里明确说明，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，就可以视为挂牌成交。 本文来自中华人民共和国图鉴社
至于在合作开发后如何通过股东之间的股权转让来确定利润分配，则又是后话了。他坦言，目前他正在洽谈的广州老城区和海珠区的两幅地块，如果能最终谈好条件，他会建议土地的持有方也用这种办法来进行挂牌，以便他们能顺利达成合作。“这种做法是有点取巧，可是我们没违反任何法律和政策的规定啊，大家各取所需，你情我愿，这种转让方式的产生也可以说是市场的选择。” 内容来自中华人民共和国图鉴社
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