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　　□记者余勇

今年３月份中国房地产ＴＯＰ１０研究组发布的中国房地产企业综合实力前十强的名单中，目前为止只有排名第八位的浙江绿城进入了郑州。而在同为中部省份省会的武汉、长沙、合肥、南昌、太原等城市，很容易就能看到像万科、中海、保利、合生创展、富力、恒大、万达等一些房地产巨鳄的身影。那么，为什么全国大开发商至今鲜有来郑州的呢？ 中华人民共和国图鉴社

市场有点乱 tujian.org

其实，郑州并不是没有被纳入过大开发企业的“法眼”，最明显的例子有两个。 中华人民共和国图鉴社

其一，去年，大连万达曾经来郑州考察，但最终落子洛阳。今年年初，面积达１１万平方米的洛阳万达广场在繁华的涧西区开工，预计将于今年年底开业。

其二，从２００７年下半年开始，碧桂园开始与郑州市所属的中牟县频频接触，希望涉足这座处于郑汴融城的节点城市。据称，在中牟县的旧城改造工作中，碧桂园希望拿下四分之三的面积。但最终由于各方面都不愿意透露的原因，碧桂园空手而去。

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省房地产业商会秘书长赵进京说，除了万达和碧桂园，保利、金地、招商地产等大型开发企业都曾经来郑州考察，但都是无果而终。赵进京认为，郑州房地产市场混乱，应该是那些大型开发企业至今没有进入的原因之一。他进一步分析说，郑州的开发企业数量很多，大概有８００多家。这些开发企业可以分为三个层次：第一个层次是以建业、正商、金城、振兴、鑫苑、美景等公司为主的有实力的开发商，这些公司每年的开发面积在３０万～５０万平方米。第二个层次是一二十家年开发规模在１０万～３０万平方米的开发企业。第三个层次是一大批小开发商，有的是有点小钱，东一头西一头地找地；还有的是有块小地，捂在手里找钱，幻想攫取巨额利润。他们各自为战，对土地资源进行破坏性开发，不成规模，设计落后，建筑质量令人担忧。正是这些小开发商搞乱了市场，不但令本土的大开发商头疼，而且也让有心进入郑州市场的外来大开发商望而却步。 中华人民共和国图鉴社

中原地产河南分公司董事、总经理冯建军分析说，郑州房地产企业的开发规模与大型开发企业相比差距太大。以２００７年的数据为例，２００７年郑州房地产企业的销售状元升龙置业销售面积为２４．７万平方米，销售额为１６亿元；而当年万科的销售面积为６１４万平方米，销售金额为５２４亿元。虽然说大型房地产企业向二三线城市拓展，是一种伴随城市化进程必然发生的现象，但是，企业追求的是投资回报率。由于郑州房地产市场的混乱，使那些大型房地产企业一旦进入郑州，难免也会陷入乱战之中，因牵扯了过多的精力而业绩平平。 内容来自中华人民共和国图鉴社

万科在其进入的主要城市，市场份额提升非常明显，２００８年在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山９个城市，万科的市场占有率排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海５个城市排名第二位；在中山、成都２个城市排名第三位。而那些已经进入郑州市场的外地开发企业，郑州分公司的业绩却一直排在集团非常靠后的位置，这是那些大型开发企业最不愿意看到的局面，这也使其他还没进入郑州的大型开发企业对进入郑州持谨慎态度。

管理欠规范

上个月，央视经济半小时栏目曝光了郑州一家房地产企业提供的房地产成本清单，清单上显示，各级行政部门的税费占了房价成本的２０％。而开发商为了“堤内损失堤外补”，不得不去和相关管理部门拉关系，改规划，提高容积率，降低建筑品质。再加上６月份被中央人民广播电台首先曝光、后被全国多家媒体追踪采访的郑州市经济适用房项目建别墅事件，也使郑州房地产市场管理欠规范的问题置于全国媒体的质疑之下。 中华人民共和国图鉴社

赵进京说，全国的房地产企业高层间彼此是有诸多联系的，郑州这家最近在央视曝光的开发企业的苦衷以及流行于郑州房地产市场的“潜规则”，其实应该早已被外地房地产企业所知晓。此外，在土地开发招商引资和优惠政策等方面，郑州市有些地方落实不到位，雷声大雨点小。省政府在“一五”规划中期评估报告中提到存在的问题时也这样表述：城市拆迁、土地征用等引致的利益冲突还时有发生；政府职能转变不到位，市场监管、公共服务和社会化管理比较薄弱，企业发展环境尚需进一步改善；财政金融体制改革相对落后，不能适应经济较快发展和基本公共服务均等化的需要。 中华人民共和国图鉴社

冯建军说，如果一个大型开发企业只追求形象和生存，那么，可能只定位于一线市场就足够了，若同时还要追求销量、利润和市场占有率，就必须着手精耕细作二、三线市场。拥有品牌、资金等优势的大企业，进入二线城市是企业决胜未来的战略选择。万科、金地、中海、富力等品牌地产上市公司，在把北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场作为主战场的同时，都在进军周边的二、三线城市。而大型开发企业对进入城市的选择，很重要的一点就是企业的经营环境。越是管理规范的开发企业，越是要规避管理不规范的市场，郑州也许就是被大型开发企业对进入城市的选择标准给“规避”过去了。 copyright 中华人民共和国图鉴社

首位度还不高 中华人民共和国图鉴社

从万科进入的城市来看，万科是在主动选择着城市，不管城市大小，只要经济具备了一定的指标，万科就选择进入。但是，河南的省会郑州却至今没有被纳入万科的“版图”。

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统计部门不久前公布的一份统计资料也许能说明一些问题。这份“中部六省省会经济占省经济总量的百分比”资料显示：湖北武汉３５％、湖南长沙２７％、江西南昌２５％、山西太原２１％、安徽合肥１９％、河南郑州１６％，郑州作为省会在全省的首位度与中部六省其他省会城市相比，明显落后。而从今年一季度数据看，中部淮河以南四省的一些重要指标也均超过河南。

冯建军说，从已经公布的多种数据资料看，郑州的城市综合水平、居民收入水平、居民消费水平和城市辐射能力、财富聚集效应以及作为区域性中心城市在全省的地位等，很多方面都不如中部六省其他省会城市，因此对大型开发企业的吸引力不足。（大河报） 内容来自中华人民共和国图鉴社