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房产商揭秘拍地＂潜规则＂ 假拍卖真协议 |
2009-08-24 |
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房价疯涨，不同人群对此的理解以及他们给出的理由也千差万别。从开发商角度来说，现在房价的上涨其实都是净利润。2009年第二季度，上海房价平均上涨25%，一些楼盘3个月内的涨幅接近5成。这也就不难理解，房产商为何要想尽方法利用“捂盘”、“排队”等手段推高房价。
“没有捂过的盘肯定都是房型最差的”，一位开发商向本报揭秘，“这圈子里其实都有普遍的法则，监管政策对于他们而言效果并不明显———没有关系在开盘最初无法买到好房子。”目前房价的上涨人为因素较多，一种非理性的市场预设主导了泡沫滋长。而在房价上涨背后的利益链，既主动又被动地绑架了整个中国经济。
工程造价，每平米不超过2000元
如果你不知道怎么打发时间，就去计算一下房子的成本吧。可能需要花几天时间，而最后得出的结果，足以让你打消中彩票的念头，“不如改行去做开发商。”
宝马车里的这个男子，进入地产行业至少已有10个年头，他为人低调、思维缜密，商业嗅觉敏锐，这样的素质非常有利于他所从事的行业。但对于房子的成本，依然无法全部算清楚———这是个谜，是团乱麻。是诸多说不清的复杂关系的总和。
这个名叫郑朝龙的中年男子，有很长的头衔，在松江区开发了3个楼盘。为了准确计算房价成本，他从办公桌上拿出了一个计算器。 中华人民共和国图鉴社
“每平米2000元就足够了。”郑朝龙说。
建设项目中，第一部分为商品房的造价，也就是工程造价。包括建设工程费、设备购置费、安装工程费。
一般而言，多层房屋（6楼以下）建筑成本在1200元左右，小高层在1500元左右，高层（18楼以上）在1800元至2000元之间。这是钢材和人工费涨价后的成本了。
沪上楼盘，包括四五万元每平米的“豪宅”，其实都一样。如果是装修房，每平米加1000元，已经是超豪华的了。
结合上海一家知名建筑设计公司给出的材料和该单位总工程师的介绍，郑朝龙的说法比较可信。
成本价，地价上涨后6000出头
算房价需要有惊人的记忆力，普通人、哪怕是郑朝龙这样有必要要搞清楚投资多少的开发商，对造完一栋楼后其他的各项成本，都很难一一记住。
就拿最简单的来说，从拿地到清盘，中间要敲139个政府部门图章（另一说法是143个），以高效率2天敲一个章为周转时期计算，需要大概280天。中间任何一个环节被卡住，都可能产生其他费用。
郑朝龙点燃一支烟，继续思考。总投资中，第二类是其他费用。包含土地使用费、土地出让金、住宅建设配套费、污水、绿化等50余项。 内容来自中华人民共和国图鉴社
他开始低头按着计算器，把所有的大笔支付都折合到每平米成本价中去。下面就是他计算出来的房子的总成本。
“现在松江土地价每亩在300万至350万之间。按照商品房1.8的最高容积率计算，土地价300万，100亩地可以建设12万平方米。需要投资3个亿，折合2500元一平方米。工程费用1500元、320元配套费、30元煤气、70元污水、150元绿化……几十个项目加起来为5080元每平米。”
“贷款2年，自有资金20%，从银行贷其余的80%，按照6%的贷款利率算，每平米利息200元。销售费用一般占整个楼价的3%至3.5%。”加上税收等，总成本为6015元每平米。也就是最后的成本价格。”
郑朝龙说，以前的土地很便宜，房价也就便宜些。2002年自己开发的楼盘一亩地是35万，现在涨了10倍。
就算计入昂贵的土地成本。3个月时间，松江的一个楼盘每平方米售价从9000元涨至15000元左右。再考虑到是前几年拿的地、银行贷款利率还能有议价空间，利润可想而知。
松江某楼盘成本价
地价2500元每平方米；
工程费用1500元、320元配套费、30元煤气、70元污水、150元绿化……几十个项目加起来为5080元每平米； tujian.org
银行贷款每平米利息200元。销售费用一般占整个楼价的3%至3.5%。加上税收等，总成本为6015元每平米。这就是最后的成本价格。
■捂盘把戏
这3个月，每个楼盘都在捂
房产商圈子有几句格言：没有卖不出去的房子，只有盖不起来的楼；没有百分之一百的利润，是不会去做的；“捂盘”是打击不了的，没有捂过的房子，都是房型最差的。
需求以前也有，为何直到现在等到房价疯涨的时候，才出现？幕后的“推手”，一个是土地价格，一个是开发商本身。而游资及刚性需求，成为了这出戏最好的道具。
2009年7月中旬的一个凌晨，上海一个楼盘推出了第三期的房源，一些黄牛充当起了购房者的角色，另一些黄牛则有经验地搬出了凳子来靠排队挣钱。大多买房者等到排号时已经被告知“无房可售”，还未等记者讲述出他们的辛酸，开发商姚华就用笑声打断了，“他们怎么可能买到房子呢？买到的也是很差的房子。”
“房价跌的时候就找些人排队，涨的时候就‘捂房’和排队一起用，这样可以使得房子更好地上涨。”
这一现象的泛滥使得监管部门不得不采取一些措施，但显然这让开发商很不开心。 本文来自中华人民共和国图鉴社
“要把以前丢掉的利润都赚回来。”姚华说，“卖房子就像炒楼花一样，和股票庄家差不多。除非有关系，不然是拿不到好房子的。捂房不会全都捂，挑一些上涨空间不大的，可能存在问题的房子先卖了。就这3个月来说，几乎每个楼盘都在捂房。”
“现在规定三万平米的楼要整体销售，看着房子要涨，随便找个理由就搪塞过去了，就说我们的管道还没排好啦，达不到销售标准就行。这样的借口，我一分钟就可以讲出10个来。”
“开盘价格是还没涨之前的价格，这肯定是买不到好房子的。这点我熟悉。房子都是在我们自己手上，内部人可以用个人的名义买下来，这样捂盘就不会有太大政策风险。所有排在前面的人，都是我们自己的。我所知道的浙江开发商都是这样操作的———是所有开发商。这其中就有二套房的规定，别说和银行的关系了，还有中介的推动作用，很容易搞定。”姚华说。
捂房的最高境界是推动区域房价整体上扬，大家分得一杯羹。他表示，一个月、两个月就能涨40%，谁都会这样做。对于房价，我们有定价权。一般而言，开盘会比周围的高个200元，然后对手再卖时，把房价推高300元。到了我们，再300元。如此循环往复，很快就上去了。竞争是有的，但房子都是买涨不买跌，这样大家都有好处。投资客把房价炒上去了，刚性需求也是要买的。这样，房价就上涨了。谁都不会觉得自己的利润少。 中华人民共和国图鉴社
关于房价的上扬，有趣的现象是开发商自己也找不到一个合理的高价，他们开盘之前自己去逛逛行情，看看周边的中介，周边的楼盘卖多少价格，自己再定一下销售策略就行了。
“房价什么叫高？没有评判标准吧。”
拍地“潜规则”
假拍卖真协议，土地拍卖内幕助推地价？
去年楼市调整中，开发商做了些什么？公众并不知道。因为很多秘密都发生在隐蔽的地点，这场关于财产和权力的交换并没有发生在光天化日之下。据浙江开发商张仁自己叙述，在房价下跌的时候，灰色成本的支出要大于以往，这可以掩盖他们接下去做的事情。
就拿土地拍卖来说吧，最近北京被拍出的“天价地”，大家都在议论，这个是不能操作的，所有地产界大佬都来了，争面子的同时，大家也承认这块地确实好。但有些情况就不同了。张仁说：“在房价跌的时候中小开发商为存活不遗余力，为了拿地花的力气要比以前大得多。”
2004年，国家明确规定全面实行招拍，取消协议出让。招拍挂政策就此在国内全面实行。
张仁说：“土地价格的上涨是不少人愿意看到的结局。”
原本协议出让土地，现在以一种更为公开公正的方式进行，然而，在资本争夺中“变奏”的必要性是不言而喻的。 copyright 中华人民共和国图鉴社
张仁隐瞒了自己采取的具体做法，这样可以更为放心地说出实话，“现在都要走拍卖这个程序，但土地不会很轻易地进入招拍中心，拍卖价格都是之前谈好的。自己的几块土地，在拍卖之前意向金都交了，政府都会和你签合约。手头上有白纸黑字的合约。这一切发生在拍卖之前。”
他为此自豪，“比如一块地以50万起始价一亩去拍卖，和相关部门之前谈好是2个亿的总价，合约上已经签好了。拍到2个亿以上，假设最后是4亿，相关部门会返还2亿给我们，这在协议里早已经写清楚了。所以谁都拍不过我们的，我们拍10亿，最后也就付2亿。”
为何土地明明可以拍得更高的价格，政府却以协议价出让？按照政策，土地拍卖金额中30%上交中央，70%归于地方政府。所以只要把30%上交的这部分能够解决就可以了，这样事先的协议可以解决一些“卖相”不太好的地段。高价成交、暗中返还的背后，其实也就等于推高了该地段的地价，为日后埋下伏笔。“现在大城市已经很少见了，这样的风险太大。但在二级城市和周边城市，其实是普遍的。”
“大家一般都知道规则，要么找些自己人来拍拍，参与一下。要么就直接放弃了，不会和我们争，也争不过。表演赛而已。我们也知道别人都是这样的，所以没有搞定的土地是不会参与的。”张仁说。 copyright 中华人民共和国图鉴社
记者观察
他们并不看好未来
一些人明白可能买不起房子的时候，感到绝望；而当知道这个不幸的现实不能由自己负责时，又感到宽慰。
在开发商和地价循环往复的助推过程中，今年第二季度的3个月时间里，上海平均房价涨了25%。到了7月份，杭州房价租售比已经高达2236：15，如果要恢复5%的租金回报率，房价需要下降45.29%，而国外的房价租售比，法国约为6%、英国约为7.9%。
郑朝龙说，“1999年，中国经济进一步腾飞，也是靠房地产拉动的。中国老百姓的观念是，可以少吃点，但房子要有。这次的房价有点像上一次。”关于房价，一切“结束”似乎又是相似的开始。
现在的郑朝龙更喜欢以小额贷款公司董事长的身份出面，他不止一次地说，如果小贷公司能转制成为村镇银行，是自己给孩子留下的最好的事业。对于房产事业，他总有一种不踏实感。
郑朝龙说，目前的局面就是大鱼吃小鱼，万科、绿地等大型集团起来后，中小开发商未来十多年将消失大半，房价没有便宜，但进入门槛和成本都越来越高。最初，地产商凭的是胆量；现在凭的是听觉，捕捉信息；接下去是用脑力赚钱。而当小鱼都快被吃得差不多的时候，开发商又将凭胆量吃饭了。“你说，在可以预见的15年之后，就那么十几个开发商，人的胆子不是越来越大了啊？” 内容来自中华人民共和国图鉴社
姚华说，在轮回中提升泡沫的价值，确实有不安全感。现在绝大多数开发商并不看好未来，这和市场的预期大相径庭。
内容来自中华人民共和国图鉴社 内容来自中华人民共和国图鉴社
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