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从1949年，北京被定为首都之后，天津就成了一个注定尴尬的存在。
当然了，天津从中国灿若星河的古城中脱颖而出，变得引人注目，也不过是这一百五六十年的事。
清末民初的国事动荡，给了天津一个好机会，让它一跃而上历史的舞台。洋务运动刺激了这个城市的发展，民族工业的基础在此萌芽；鸦片战争之后20年，也就是1860年前后，租界开始兴建，各路洋人在这里划地而治；清帝退位后，北京城里聚居的满清王爷、格格和遗老遗少们带着他们的财富和他们对衰亡帝国的哀悼和怀念，一起搬到了天津当起了寓公；甚至还有战乱时期名头各异的军阀和政客，还有众多至今令人怀想的知识分子们—当这一切都在几十年的时间里迅速涌进天津的时候，这个城市顿时展现出了一种奇异的面貌和令人难以捉摸的文化来。
然而这一切，到了1949年以后，就变得尴尬起来了。因为距离首都不过一百多公里的距离，因为资源向首都的倾斜，天津注定只能充当一个绿叶的形象，而不是争相辉映的双子星。
这个形象，在经历过六十年时间的冲洗之后，变得愈发模糊起来。很多人提到天津，很难在头脑中第一时间勾勒出它的样子来。对于绝大部分人来说，这是一个因为历史原因而成为直辖市的城市，它和其他北方重工业城市没有什么两样：充斥着大量的千人一面的苏式建筑物、混乱的布满尘土的街道，还有几乎会弥漫整个春季的浓重的烟尘和风沙。
然而，在洛杉矶的“艺术中心设计学院”教授王受之的眼里，天津的“文脉”，却因为经济发展的相对迟缓，决策者在工业化和城市化进程中的举棋不定而“奇迹般”地得以保存。他说，“天津是一个基本文脉没有割断、保存了多个发展时期城市构造的城市，因此具有很浓厚的历史感。在中国这样历史悠久的国家，绝大部分城镇都应该有这种感觉，可惜几十年来一直被破坏，现在，像天津这样将这种感觉保存得比较完整的城市倒不多了。”
王受之是国内现代设计的理论家和狂热布道者，他针对城市、建筑和居住新理念的推广，引起了业界的重视，也因此开始了他和一些著名地产商的合作。万科就是其中的一个。
万科进入天津的时候，正是雄心勃勃准备大干快上的时候。那是1992年，万科实施跨地域经营，“遍地开花”。香港银都置业、青岛银都花园、天津万兴和万华、上海万科房地产以及北海万达房地产等分公司相继成立；进行股权投资的国内公司达到13家；至今还存在的惟一非地产业务万科文化传播有限公司也是该年成立，开展电影、广告、卡拉OK影碟等制作和发行业务。
也是那一年，王石的爱将郭钧从《万科》周刊辞去主编职务，空降津门，领衔天津万兴实业股份有限公司。郭钧是河南人，北京大学社会学系毕业，在加入万科之前，在深圳市政府工作，1988年加入万科，四年之后就成了封疆大吏，可见其人之能力。万科的北大系精英郁亮和丁长峰等，也都是因为郭师兄的先例和引荐，陆续出现在王石的办公室里。
郭钧的能力在他到天津下马伊始就有所展现。拿地，拿到黄金地段的好地一向不是万科的强项，即使在万科的大本营深圳，万科所能拿到的地也总是在郊区附近打转。可是到了人生地不熟的天津，郭钧硬是能拿下直隶总督府旁边、金刚桥下的一块黄金地块。有人开玩笑说，万科之前和之后，在几乎所有的城市，都再也没有能够拿到这么好的地块。
1993年5月28日万科成功发行B股，6月旋起宏观调控之风。不过，一开始宏观调控并没有引起万科足够的警惕，因为发行B股而握有充足资金的万科，仍然充满信心地上了很多大项目。其中就包括万科著名的问题项目—在深圳的海神广场(后来改名为俊园)，以及在天津的万科中心。
这股扩张的热潮一直延续到了1995年才戛然而止，过度的投资和不理性的扩张使万科的资金不堪重负。可是有了解内情的人的说法是，那段时间的扩张，让郭钧的声名在天津如日中天，甚至达到了只知有万兴而不知有万科、只知有郭钧而不知有王石的地步。
到1995年，金刚桥项目面临烂尾的危险，项目盖到一半便没有了资金，被迫停工。而后，万科找到日本微笑堂(香港)有限公司进行合作，将原有的写字楼加商场的规划方案改成酒店，这才筹集到资金来完成项目。
十年以后，王石在他的自传《道路与梦想》中提及万科在天津这个城市的初始项目的时候，充满了检讨精神：
“尽管天津万兴成功将一个问题楼盘转变为一个吸引投资的楼盘，从战术的角度看我们解决了资金占用的问题，将一栋缺乏市场的楼盘调整为一个酒店(当时我还把它作为解决问题的成功案例)，但在战略层面上，则是在解决旧问题的同时，又制造了一个新的更大的问题。”
酒店，是万科完全陌生的一个领域。这个项目始终是不成功的，万科在天津的头几年，几乎都是与“亏”、“巨亏”、“还在亏”、“继续亏”这些字眼联系在一起。到最后，终于还是壮士断腕，将这个项目同其他外部资产进行了置换，万科在承担银行负债的同时，还额外拿了1.5亿。
从金刚桥项目艰难撤出之后，万科置换到了东丽湖的地块。
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