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律师详谈如何解决地震引发的法律问题 |
2009-05-05 |
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本报记者 赵志国
汶川大地震已经过去一个多月的时间，随着灾区重建工作的开展和灾区民众生产生活的恢复，因为建筑物坍塌和毁坏而引发的一系列法律问题也逐步显现出来，如何处理这些矛盾和纠纷成为灾后重建工作的一个重要组成部分。
近日，记者走访了在合同纠纷、物权等民商法学方面颇有研究的北京市隆安律师事务所的李文革律师，请他详细解答了因震后建筑物坍塌和毁坏而引发的一系列法律问题。
新买商品房震后责任谁负
一位四川成都的网友在网上向律师咨询这样一个问题：4月初，他在成都武候区广福桥正街隐庐巷一小区收了新房，地震时正在装修，新房属于框架结构，震后房屋室内跟公共部分都出现裂缝，外墙也有裂缝，他很担心房子质量问题，这属于谁的责任呢？应该怎么解决？
李文革律师认为，根据地震相关专家的说法，墙体表面出现裂缝是没有问题的，只要框架本身不出现问题就可以。如果对房子质量有怀疑，应该找专门的鉴定机构对房屋作质量鉴定。如果裂缝非地震形成而是房屋本身质量问题，那么就由开发商承担责任。如果不是质量问题，而消费者又购买了防震险，可以找保险公司赔偿。
与以上网友问题有区别的是，如果新买的商品房，已经交付了房款，但开发商还没有交付房屋，房屋因地震而彻底坍塌，应该由谁来承担这一后果？
根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
李文革律师说，如果开发商尚未将房屋交付购房人使用，房屋在地震中受损或者灭失，由开发商承担后果，开发商应当将购房人支付的购房款或者定金等退还给购房人。如果开发商已经将房屋交付给购房人使用，则应当由购房人自己承担后果，即尚未付清的房款，购房人仍有责任支付给开发商。
房屋毁坏后银行按揭怎么办
这一问题最让人们关注。这是地震给金融业出的一道难题：在法律和人情面前让人左右为难。
李文革律师说，尽管有很多人认为，没有了房屋还需要按时交纳银行按揭让人难以接受，从感情上说不过去。但银行和借款人的债权债务关系，并不会因房屋损毁而解除，贷款者仍需还清余款。
“如果在贷款买房时，购买了相关的房屋意外事故方面的保险，遇到因地震等天灾而导致房屋倒塌等情况时，保险公司一般会按照这份保险为贷款者承担大部分的经济责任。”李文革律师说，对于一些没有购买保险的受灾还贷人，只能按照银行的规定和央行的政策执行。
记者了解到，5月19日，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。5月23日，中国银监会已经发出关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知。通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账，并及时予以核销。
有关被毁房屋的银行按揭问题，央行的一位负责人也曾在媒体公开表态，特殊时期出现的特殊情况和问题应该用特殊的解决办法，既保护商业银行的利益，更要保护好广大民众的利益。
同时，记者还获悉，四川广元首例个人客户提出无力偿还住房按揭贷款的申请已经受理。
质量不合格建筑倒塌如何赔偿
有灾区的一位网友提出这样的问题：如果在地震中，房屋由于本身质量问题而倒塌，该由谁来负责自己的财产损失？记者也了解到，相关部门正在调查在汶川地震中倒塌的一些如学校等重要的公共建筑，如果认定这些建筑属于质量不合格的建筑，施工方是否承担相应的民事赔偿责任？
李文革律师说，如果鉴定确实是属于建筑物的质量问题而引起的房屋倒塌，并造成人员伤亡、财产毁损，建设方、施工方应该承担民事赔偿责任。
李文革律师认为，虽然民法通则有“除法律另有规定外，因不可抗力造成他人损害的，不承担民事责任”这样的规定，但是，质量不合格的建筑，从建成后便对他人的人身和财产存在一种不应当存在的危险。这种危险是建设方、施工方等相关主体已经预见或者应该预见到的。虽然地震是人类不能抗拒的自然灾害，属于不可抗力，但是施工方等相关主体仍应该承担一定的民事赔偿责任，而不会因为地震的不可抗力而免责。地震不应该成为那些豆腐渣建筑造成人员伤亡、财产损失免责的理由。
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