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做高端产品、造全新概念、布局二三线城市[ChengShi]、向海南[HaiNan]中西部进军…… 楼市调控下,海南[HaiNan]地产浙商谋变 □本报记者 徐秀雰 叶恒珊 文/摄 “最近的生意,只能算冷清了。”三亚[SanYa]凤凰岛发展有限公司销售部经理王槐基坦言,与去年春节如火如荼的楼市相比,目前三亚[SanYa]的大部分房产商都已经[YiJing]尝到“冰”的滋味了。 事实上,去年一年,海南[HaiNan]楼市经历的也正是由热转冷的过程。而2月底新一轮更为严厉的限购令出台,更是让海南[HaiNan]楼市一下子降到了“冰点”。 而在这一轮楼市调控下,在海南[HaiNan]做地产的浙商开始不断寻求新的发展之路。 做高端产品:皇帝的女儿不愁嫁 虽然此次限购令来势汹汹,但在凤凰岛的售楼处,依然有不少来自全国各地的看房客。 王槐基回忆,2009年12月,推进海南[HaiNan]国际旅游岛建设发展的若干意见出台仅仅过去一个月,海南[HaiNan]房地产市场便迅速从低谷冲上山顶。“其实不仅仅是浙江人,全国人民都往海南[HaiNan]跑!”王槐基感叹,整个春节,他和下面的20个销售员,没休息过一天,午饭基本都是靠吃汉堡包解决。 “1月份,我们[WoMen]开售的两栋楼,均价是每平方米6.5万元,两个月内全部售罄。随后开出的3号楼,均价涨到了每平方米8万元,最贵的房子每平方米标价12万元,一套300平方米的房子总价要3700多万元。”但好景不长,去年2月一过,成交量就出现直线下滑。 王槐基说,尤其是从去年4月开始,国家出台相关政策,提高房贷利率,就有部分凤凰岛的客户遇到了资金问题。7月,三亚[SanYa]骄阳似火,也是每年楼市的淡季,新成交楼盘达到了一个低谷。到了10月,在全国各大重点城市[ChengShi]陆续出台“限购令”后,让三亚[SanYa]和海口[HaiKou]的楼市雪上加霜。 2010年12月份起,三亚[SanYa]凤凰岛发展有限公司就在鄂尔多斯、太原和杭州等7个城市[ChengShi],都投入了大量的广告和宣传,但收效不佳。而今年春节的成交量,让王槐基和同事们,尝到了“冰”的味道。 不过,尽管购房热潮退却,王槐基对海南[HaiNan]的房产市场依旧看好。“凤凰岛上,我们[WoMen]总共有5栋高级公寓,目前已经[YiJing]卖出了2栋半,还有一栋可能会改造成豪华酒店[JiuDian]。对我们[WoMen]来说,接下来还有2000套公寓要出售,我们[WoMen]只要在全国范围内找到这2000个人就可以了,因为凤凰岛打造的目标,就是少数人能享有的度假胜地,并不是所有人能享受。” 王槐基认为,其实在三亚[SanYa]购房,很少有客户会去考虑居家实用性,更多是把房子当做奢侈品来收藏。而凤凰岛,因为占据了绝版资源,所以多少有些“皇帝的女儿不愁嫁”的感觉。 打旅居概念牌:让资本迅速回笼 记者走访中发现,更多的浙江资本打出的是“旅居概念牌”,即“地产+酒店[JiuDian]”,或“地产+旅游业态”,以此来让资金更快地回笼。 在三亚[SanYa]湾一线海景中心地段,由温州人潘伟光开发的产权式酒店[JiuDian]公寓,占地127亩,建筑面积12万多平方米,拥有直通大海的隧道,是目前国内最大的滨海五星级酒店[JiuDian]之一。 在三亚[SanYa]旅游业界,三亚[SanYa]国光投资置业有限公司董事长潘伟光也绝对算得上是个有故事的人。2004年,在海南[HaiNan]尚未走出上世纪九十年代烂尾楼阴影时,潘伟光以每亩64.7万元的价格拿下这片海湾,要知道,当时三亚[SanYa]商业地价每亩普遍只有30万元,当时很多人都认为,“这个温州人疯了”。但仅仅半年时间,随着凯宾斯基等越来越多的大牌酒店[JiuDian]进驻三亚[SanYa],地价一下子翻番了。于是,业内又开始惊呼,“这个温州人赚大了!” “全海景豪华客房再加上顶级别墅,一共1350间房,而当时海南[HaiNan]还从没有建过这么大的酒店[JiuDian]。”潘伟光说,这家酒店[JiuDian]从一开始定位就是产权式酒店[JiuDian]。“我的想法很清晰,因为在三亚[SanYa],外地人买了住宅很可能成为一种负担,一方面要付物管费,一方面还要委托人家去照看房子。” “我让我的客户,把公寓交给我们[WoMen]来经营和管理。”潘伟光为客户提供了三种合作方式。对于商务度假型的购房者,1年可以免费住35天,剩下的时间由酒店[JiuDian]来管理,年底以35％的客房全年总收入作为客户的回报;对于有限自住型的购房者,全年可以免费住4个多月,但剩下7个多月交给酒店[JiuDian]经营,全年收支打平;最后一种全自住型的购房者,每个月上交物管费,客房4.8元/平方米,别墅8.8元/平方米。 “客户可以根据需要,每6年选择一次合作方式。”潘伟光说,正是因为这样人性化的合作方式,获得了很多外地客人的认可,从2006年至今,每次开盘都立即被抢购一空,资金也迅速回笼。 记者了解到,特别是去年“国际旅游岛”概念抛出后,三亚[SanYa]的海湾更是成了天价海湾,出让价甚至十倍于当年。如今,占尽地利的国光豪生已成为三亚[SanYa]接待能力最强、影响力最广的酒店[JiuDian]之一,而潘伟光也在新一轮国际旅游岛开发中占得了先机。 布局二三线城市[ChengShi]:没有城也能造出一个来 和许多浙江的小城镇一样,万宁市并没特殊之处,在这里记者感受不到海口[HaiKou]的高楼林立,也没有三亚[SanYa]的热闹喧哗,并不宽敞的马路很多还在建设中,但是这座相对宁静的城市[ChengShi],却成为最近浙商们投资的焦点,生机无限。 随着海口[HaiKou]、三亚[SanYa]的“限购”条件出台,不少人的目光转向周边市县,包括澄迈、博鳌、琼海、文昌、陵水等。而事实上,浙商早已经[YiJing]在这些地区部署,这从万宁市可窥见一斑。 为什么选万宁？“从海口[HaiKou]到三亚[SanYa],中间的必经城市[ChengShi]是万宁市,自从海口[HaiKou]到三亚[SanYa]的高铁开通后,万宁成了海口[HaiKou]和三亚[SanYa]的中枢纽带,在气候上冬天比海口[HaiKou]热,夏天比三亚[SanYa]凉,处于亚热带与热带的交界。”中汇宏基地产执行总裁谢伦定说,“只要有好的资源,浙商一来,没有城市[ChengShi],也可以造一座城出来。” 谢伦定透露,在万宁市人民公园旁,中汇宏基的一个住宅项目已经[YiJing]开始预售。由于交通便利且房价比海口[HaiKou]三亚[SanYa]要低,很快便售完,“他们眼光很好,选中了这么好的地块,前些天有个香港人过来买下了一幢楼。”一位知情人士向记者透露。 离万宁市18公里的兴隆镇,原先在杭州卖皮鞋的台州人朱岳海,同样在一片荒山野岭中开山辟地,投资50亿元开建了一个山坳中的“野奢”度假村“石梅山庄”。而这已经[YiJing]是他在海南[HaiNan]的第三个项目。 “这里将建成全国最大的OUTLET。”海南[HaiNan]嘉地置业有限公司董事长朱岳海手一挥,指着自家楼盘的最南端,“方圆10公里内,未来将建成10个高尔夫球场和15个五星级酒店[JiuDian]。”三面环山一面靠海,房子都建在山坳和山坡上,而正对面的两公里处就是在《非诚勿扰2》中大放光彩的石梅湾。 而三年前拿下这个项目时,3000亩土地,周围什么都没有。为了保持原生态,建养生住宅,朱岳海花了不少心思,“不能造路,因为一修路生态就破坏了。所以石头都是一块块背下去的,为了不改变原有的土质,只好加大人工成本。” 此外,在规划里,朱岳海将百年一遇的水灾也考虑进去,因此去年的海南[HaiNan]水灾,他的楼盘并未受到影响。除此之外,为了让小区更舒适,他从兴隆引进温泉,并请来了万象城的物业团队,“不光造房子,还要做好服务。” 采访中,朱岳海总是刚接完手机电话又响起,他兴奋地告诉我们[WoMen],“生意不错,光这几个电话就成交了7套房子,买主是个北京人。 ” 进军海南[HaiNan]中西部: 将是一片新天地 “海南[HaiNan]人很悠闲,看不懂浙江人的拼命,他们的生活观念特别享受,今天赚20元就先去喝老爸茶(海南[HaiNan]当地最有名茶文化)。”王水耀等许多浙商一开始来海南[HaiNan],很不习惯,因为这里的节奏很慢。而向来嗅觉灵敏的浙商在这个悠闲的城市[ChengShi],执行力就显得更加雷厉风行。“我们[WoMen]都被称为高端流浪汉啊。”三亚[SanYa]瑞亚房产董事长王永安自嘲说。 国际旅游岛能给海南[HaiNan]带来什么变化？能给浙商带来什么机遇？一年前海南[HaiNan]省出台的国际旅游岛政策,提出了到2020年,将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地的目标。这也意味着未来的海南[HaiNan]岛商机无限,顿时全国的资金再次涌向海南[HaiNan]。事实上,当人们还在热衷探讨三亚[SanYa]和海口[HaiKou]的热土时,浙商的触角早已经[YiJing]伸向海南[HaiNan]岛中西部。 朱岳海向我们[WoMen]透露,虽然石梅山庄全部完工还需要至少5年,但他已经[YiJing]开始向海南[HaiNan]岛西部部署下一个项目,“在海南[HaiNan]岛西海岸的洋浦港附近,刚刚拿了200亩地,准备开发全海景公寓,周围已经[YiJing]有高尔夫球场项目启动。”朱岳海喜欢比别人先行一步,2007年在石梅湾看地时,他便预料到未来5年后的繁荣,“现在中西部还不算稀缺,一旦成了稀缺,就已经[YiJing]过了投资最好的时机。” 离石梅山庄不远的兴隆镇,一直是海南[HaiNan]最有名的温泉圣地,可因为当地酒店[JiuDian]都开始老化,一直处于低端消费状态,浙商孙超文看准了这块宝地,于2007收购了一家经营不善的国营酒店[JiuDian]改成温泉酒店[JiuDian],并开发了小户型的产权式酒店[JiuDian]兴隆明珠温泉花园,“让人们以最少的钱享受到海南[HaiNan]的空气。”孙超文透露,目前在海南[HaiNan]中部屯昌县也已经[YiJing]拿下一块土地,下一步重心将往西转移。
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