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张斌
以土地换经济发展，曾是中西部地区招商引资的不二法则，当地政府以“一家一谈”的灵活方式用土地与企业合作，为了招来东部的“凤凰”，许多园区土地实际上是以“零转让专访”的方式“大放送”。
但现在，缺地，正在成为中西部产业园区共同的烦恼。
“东部客人”的纠结
温州的白先生最近成了中部一些城市的“座上宾”。他在本地有着自己的一个鞋材市场和一个电脑显示屏加工厂，最近中部一些城市的领导频频邀请他过去洽谈。
“他们过来是拉投资的，让我们参与园区的开发和基础建设。这个投资额不同，有大有小。”他说，“作为回报，当地政府会根据投资额的大小免费出让部分土地给投资商。这部分用地，可以自己使用，也可以自己买卖，或者政府有比较好的项目会介绍给你，帮你卖出去。”
白先生认为这也是个不错的赚钱方式，“但是周转的时间会比较长，从对园区最开始的投入，等到开发完成，再将政府转让的地块卖出去，中间要等较长时间，这段期间内说不准又会出什么限制政策。所以如果有更好的投资项目，我们也不愿意去做这个事情。”他说。
2009年1月1日，国土资源部下发的《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》中规定了《工业项目建设用地控制指标》和《全国工业用地出让最低价标准》统一按调整后的土地等别执行，最近两年工业工地一般也都要实行“招、拍、挂”。
“但是低于成本出让工业用地，甚至在招商引资中以零地价出让土地仍然普遍存在。”某园区购买土地使用权的价格是22.41万/亩。“这22.41万里面共包含九个项目的价格。”说着白先生拿出了一张表格。
这其中包括土地资源占用费、土地置换复耕费、地上农业、林业补偿费、市政配套费、土地资源占用税、地上资源补偿费、城市综合规划费、征拨土地使用管理费、土地登记费共十项。
“上面这十项中，通常土地资源占用费是比较重要的，大概占10%左右。很多地方政府是连这一项都不收取的，也就是零成本拿地。”当然，他们也会开出自己的条件，例如投入资金多少，多长时间到位，每亩的固定资产投入不能低于多少，每亩的产出不能低于多少等等。
例如，洛阳高新技术产业开发区的政策就是基本地价22.41万，每亩固定资产投入不能低于200万，产出不能低于300万。
“具体的项目都会比这个要求要高。”洛阳高新技术产业开发区李紫珍说。自动上门的免费用地，确实是极大的诱惑。
“可是这么多的钱投进去，要干什么呢，这必须要有一个好项目，总不能这么多钱投进去，没有利润。当地政府也不会允许你这么放着。如果正有适合转移的实体，倒是还可以，例如富士康。”
白先生打了一个形象的比喻，他说：“这种投资，弃之可惜，一般人消化起来也有着一定困难。”
“中西部园主”的烦恼
正在“东部客人”为“免费用地”而纠结的时候，中西部的园主们也在为用地紧张而发愁。不过几年的时间，“缺地，缺地”成了中西部产业园区共同的烦恼。
郑州经济技术开发区，位于郑州“金三角”。这是一个规划控制面积拥有82.1 平方公里的产业园区，郑州经济技术开发区主任庞东梁说：“这只是规划面积，大部分是待批准的。”
这个国家级的技术开发区建立于1992年，直到2000年国家给园区批准的用地是12平方公里，到现在增加到了30多平方公里。
“手里面的用地所剩无几，再向周围扩张也是很困难了。各个园区都面临这样的情况，用地是我们下一步发展的最大困难。”庞东梁说。
洛阳高新技术产业开发区就曾舍弃去年落户宜阳的雨润。当时，雨润集团转移的项目已经谈成，大概需要400~500亩的用地,包括生猪屠宰、深加工和圈养基地，洛阳高新区无法提供，只能向下级的宜阳高新技术开发区推荐了这个项目。
目前,洛阳高新技术产业开发区建成区面积11平方公里，已经开发的大概14.3平方公里，还没有完全归高新区所有。现在这11.4平方公里已经基本用完，保留的不多了。而且可扩的范围并不大。再有新项目，只能通过新申请的用地指标和原有土地的重新收回。
但原有的工业用地都是通过招拍挂售出的，这两年工业用地也基本上都必须招拍挂了。现在用地不够，就只能重新收回然后再卖。在收回的过程中，土地都会有一个再评估价格，即基本地价+地表附着物的价格+企业搬迁的价格。“再评估价格肯定远远高出当初，同时为了保障我们能够引进自己想要的新企业，后两项费用我们还要替企业承担。”庞东梁表示。
“工业用地缺乏将是影响园区发展的一个巨大桎梏。而园区的发展已经成为推动经济发展的主要动力。”庞东梁说，“各地用土地换经济发展的势头强劲，已经使得土地供需矛盾日益突出。” |
