|
编者按：2007年4月下旬，《2007年全国土地利用计划》出台。继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地。7月初，长沙。与天气一样，“别墅市场”依旧在持续升温。
一边是政府三令五申对别墅用地下封杀令，一边是市面上高举“别墅”大旗的楼盘越来越多。疑惑之中，我们不得不问：“这究竟说明着什么？”
6月中旬，长沙多雨。城市的闷热，被骤雨瞬间带走，又在瞬间回归。
长沙南郊，几股隐秘的资本再次光临。他们受邀考察这里一个5000亩的项目。知情人士介绍，“不排除开发别墅项目的可能。”
开发商绕过政策门槛
记者了解到，此前，土地拥有方一直受困于“别墅用地停批”这一政策门槛。而现在，他们显然已经有了解决的通路。“可以以低密度住宅或者旅游度假村等形式报建”，业内人士钟吉煌透露，“政策只限定独栋别墅用地的供应，而没有把联排住宅和低密度住宅划入限定范围”。
一名业内知名人士告诉记者，“别墅用地限制并没有实际意义，4年来，长沙别墅楼盘越来越多。严格地说，许多项目不属于别墅。目前，长沙市场上众多的‘别墅’都不是以别墅项目报建，而是以低层住宅等名义报建。” copyright 中华人民共和国图鉴社
据了解，市面上多数“别墅”楼盘，容积率都大于1.0，是不能做纯别墅产品的，只能算是低密度小区。如今大行其道的只能说是“类别墅”——一种和多层洋房性质一样但偷换了概念的产品。负责报建工作的长沙市建委工作人员欧阳学海告诉记者，许多主推别墅概念的楼盘，实际上都是混合型物业，包括早安星城、麓山恋、鹏基·诺亚山林、美洲故事等项目都是以混合型物业报建。
地价成本更低、利润更高
长期以来，消费者一直认为，随着别墅土地封杀令的出台，受益者只有那些已经获批并上市的别墅项目，使别墅奇货可居，部分开发商也打出“别墅用地收紧，别墅只能更加精贵”的营销噱头。而与之相反的是，别墅市场日益火爆成为不争事实。只是，成为主角的是联排别墅，或者说是类别墅。
业内人士由此透露，“低密度住宅”及“别墅”没有定量区别，这可能导致一些别墅开发商绕开政策监管的路径，打出“类别墅”的旗号开发。另一方面，按照多层洋房报建，地价相应便宜很多，从而成本降低，面向新富人群主推价格在50万至200万的经济型别墅。
大行其道的是“类别墅”
岳麓山公馆副总经理李胜万介绍，事实上，目前市场上主推纯别墅项目非常少。反之，在早先开发的一些混合社区项目取得成功后，市场上很快产生了连锁反应。伴随着别墅用地停止审批，以类别墅为主题的混合型社区迅速发展起来。近期浮出水面的浅水湾项目，明确提出打造多样化、立体化、空中化的泛别墅高尚社区。据了解，该项目是2004年11月21日拿到的土地使用权证。 tujian.org
不少开发商认为，联排别墅可称之为类别墅或低密度住宅，它是介于独立别墅与多层之间的一种物业形态，户型面积以220－260平方米为主。由于它既满足了人们对高品质住宅的需求，同时相对别墅又符合了国家的土地政策，所以未来市场空间巨大。“目前拿到预售证，进入销售环节的联排项目超过了10万平方米。”托斯卡纳项目营销总监田沾说。
[名词解释]
别墅类项目不同定义
独栋别墅：独门独院，包括独立空间，私家花园领地；上下左右前后都属于独立空间；房屋周围有面积不等的绿地、院落。
ＴＯＷＮ－ＨＯＵＳＥ：即联排别墅、双拼别墅，有天有地，有自己的院子和车库，一排由多个单元住宅组成。
空中别墅：即叠加别墅、叠拼别墅，这类产品在住宅类型上更靠近普通的复式住宅，但因享有部分花园或露台所以仍称为别墅。 copyright 中华人民共和国图鉴社
[记者调查]
产权证上不是别墅，而是住宅
南城，托斯卡纳；东城，水云间；等等，虽然均价达到了6000元／平方米，但还是受到市民的抢购，南山苏迪亚诺项目，6月9日开盘，一期第一批71套联排别墅短短几天就销售一空。种种迹象表明，别墅类项目正享受着市场的青睐。目前，外来开发企业把别墅类项目开发引进到市区，不少市区楼盘采取了集多层、小高层公寓和类别墅于一体的规划模式。
耐人寻味的是，在不少楼盘现场，记者发现，许多楼盘虽然宣传卖的是别墅，但售楼人员向记者出示的国土证却显示该用地的使用年限为70年。“别墅的使用年限不是50年吗？那我买的到底是别墅还是洋房啊？”就此，部分售楼人员承认，业主以后拿到的产权证上不会是“别墅”，而是“住宅”。文／记者刘永春
[政策解读]
前有别墅用地叫停，后有90／70政策设坎
类别墅发展仍受限制
近日，国土资源部地籍司官员在接受媒体采访时表示，别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。这将意味着除了独栋别墅外，其他形式的联排、双拼、叠拼和空中别墅将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。 tujian.org
实际上也是一样，国土资源部相关文件并没有对停止别墅供地的政策进行细化。很多开发商由此找到了绕开政策监管的路径，那就是打出“类别墅”的招牌大肆圈地。这种新型别墅的用地性质规划为低密度洋房，开发商通常按照多层洋房报建。
普通住宅用地的地块容积率往往都有具体要求，小区可盖建筑面积上限也有确定。这样在总建筑面积不变的情况下，如果采用一半是多层、小高层，一半是叠加式别墅的组合，开发商利润就要比纯普通住宅的组合划算得多。所以，要将别墅融入社区规划里，就是想办法平衡容积率。目前最普遍的做法就是将高层、多层公寓和低密度住宅混合在一起进行开发。当然，不排除这些混合型社区当中，也有极少数的独栋别墅业态。
以“大户型和低密度住宅”的名义曲线拿地建别墅的做法频繁上演，国土资源部再三叫停别墅供地是否缺乏实际意义？
“对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地，是当前国土资源部的十项工作重点之一。”与国土资源部土地利用管理司副司长束克欣的话足以引发市场遐想一样，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上……过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，这项被简称为“90／70”的政策，无疑更是“类别墅”升温过程中难以回避的关坎。 中华人民共和国图鉴社
本文来自中华人民共和国图鉴社
|
