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江南八区：已供地块还可建千万平方米住宅

市国土部门人士向记者表示，去年南京推出的土地量及成交的土地量，创下了历年市本级公开土地出让的最高纪录。按照土地的用途来划分，在当年实际成交的613．1公顷出让土地中，住宅用地468．9公顷，非住宅用地144．2公顷，分别占76．5％和23．5％。从区域来看，江宁区出让面积225．4公顷，占总出让面积的36．8％；城南97．1公顷，占15．9％；仙西83．5公顷，占13．6％。总体上来看，去年我市土地市场公开出让的态势为：出让总量上升，季节起伏较大，住宅用地和综合用地构成了土地出让的主要部分。

根据对近几年南京房地产市场的对比分析，商品房新开工面积、商品房屋销售面积（完成产权登记面积）、土地开发面积，在2003年、2004年快速增长后，到2005年增幅已回落。2003年、2004年、2005年商品房屋合同销售面积分别为738万平方米、808万平方米、630万平方米。有关数据表明，前几年南京房地产市场供需比始终在0．6至0．8之间变动，供需矛盾比较突出。

而去年宏观调控力度加大后，开发商担心手中的土地不用会被收回，以及资金链进一步绷紧，宏观政策变化带来的不确定因素增多，想尽快回笼资金。因此，开发商加快了对储备土地的开发，从圈地观望转向加快开发，提高了土地的使用率。据市国土部门初步调查，目前江南八区已出让的土地中，正在开发或尚未开发的存量土地总面积841．4公顷，可建房屋面积达1393万平方米。其中，住宅用地688．7公顷，可建住宅面积1072万平方米；非住宅用地152．7公顷，可建房屋面积321万平方米。

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公开出让：今年计划650公顷

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自从去年年中以来，河西、江宁、江北等几个板块的楼盘，由于价位处于中低档次，比较符合普通收入家庭的经济承受能力，因而销售量始终排在全市各板块前列。来自市国土资源局的消息显示，今年宏观经济形势仍然趋紧，南京将根据目前的房地产形势，加强房地产市场土地供应的调控。

一是适度控制土地供应总量。今年全市土地公开出让计划总面积为650公顷，其中商业办公等非住宅用地控制在20％左右（约130公顷）；商品住宅用地80％左右（约520公顷）。而去年，全市单单住宅供地计划就达650公顷，其中商品住宅用地530公顷，经济适用房等非商品住宅用地为120公顷。也就是说，今年商品住宅用地的供应计划，要比去年略有减少。

二是适度调整供地结构，加大“新三区”的供地量。即今年公开出让计划中的出让地块，将多数集中在江宁、浦口、六合三区，老城区土地稀缺新城区供地量适量供应，以充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性项目用地，原则上也将一律实行招标、拍卖、挂牌等公开方式、净地出让。在去年总的530公顷商品住宅用地供应计划中，“新三区”的供地计划仅为150公顷。

市国土资源局有关负责人表示，南京今年还将进一步开展行业性土地利用形势调查和分析，及时把握土地市场行情、土地利用状况和结构，以便更准确、及时地通过调控土地供应量和用途来稳定地价，平衡用地结构。具体来说，就是根据居住用地价格变化状况，调控土地供应。特别是加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地；优化供地空间布局。加大老城改造土地供应，优化老城区功能，拓展城市发展新空间，加快城乡统筹发展，适度安排城中村改造及重点街镇工业功能区5％开发用地、绿色南京人居森林等项目土地供应；加强计划调控引导市场作用，体现政府“有保有控”政策。

同时，今年南京市也将加大土地市场清理力度，将出台新的《土地储备办法》，建立市区两级操作的土地储备运作的新模式，工业用地将逐步实现招拍挂公开出让。招拍挂出让土地面积将最终占到新增建设用地的60％以上。

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拓宽渠道：市场“洗牌”进程将提速

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去年的新街口铁管巷A、C地块被收回再出让的“事件”，虽然市国土部门是在低调中处理的，但却传递出了一个强有力的信号，即继续提高土地开发准入门槛已是大势所趋。

其实，自从前年国家把房地产开发项目资本金比例提高到35％及以上后，南京开发企业的优胜劣汰现象已经显现。据省有关部门统计，2005年，南京房地产开发企业数量虽然由2004年的453家提高到577家，增长了27％，但是无开发工作量的企业数量却由2004年的125家提高到226家，增长了80％。

今年，南京与土地出让有关的一项宏伟计划现已基本形成，即一改过去坐在家里“卖”地的状况，变为主动出击，到外地招商。根据初步的计划，南京今年土地招商工作要取得突破性进展，要千方百计利用各种有效途径，面向上海、面向南方、面向港澳台、面向国外，大力宣传，扩大商机，吸引各方有实力的开发企业来宁投资。业内人士认为，此举一旦付诸实施，将使得南京房地产开发企业之间的竞争变得更为激烈。因为南京的商品房销售竞争程度已经相当激烈，品质差的楼盘销售极为困难，而更多实力雄厚的品牌企业到南京来参与拿地，势必从房地产开发的“源头”加速优胜劣汰。