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　　一方面是部分楼盘销售火爆，开盘当日便告售罄；另一方面，则是官方数据显示，不少项目出现了高退房率。北京楼市这一“冷热反差”让置业者疑虑，市场回暖是否存在“人造因素”。 tujian.org

　　北京房地产交易管理网最新数据显示，目前，北京期房退房公示中有1759条退房项目记录。京城几大在售项目中，部分楼盘的退房率远高出正常水平。其中，美利山的退房率为11.97%、中堂为21.68%、沸城为30.85%、万象新天家园的退房率则高达85.62%。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　5月11日，中国证券报记者以购房者的身份走访了上述几大楼盘。销售人员表示，退房是正常现象，“前期，我们部分楼座确实存在较多退房现象，但都在正常范围内，客户退的房源现在都已基本售完。”

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　　业内人士分析，退房率并不像数字显示的那么简单，原因也较复杂。其背后可能是部分项目存在资金链紧张；也可能是前期市场价格过高的“后遗症”。近期，楼市成交量大幅上涨，不少项目提价明显，这可能掩盖退房的风险。不过，随着积压的刚性需求逐步释放殆尽，成交量难以支撑价格上涨，退房现象可能再度抬头。

　　整体退房率“趋降”

　　“去年我买这个楼盘时是三期，每平方米要12000多元；今年1月份，开发商推出的四期每平方米才9000元出头。哪怕扣掉10%的违约金，退了都划算。但现在，价格大部分又涨回来了，退了也不太好买。”一位在东北五环外购房的客户向中国证券报记者诉说。

　　西南四环一楼盘的销售人员告诉中国证券报记者，今年初，由于该项目竣工交付时间拖延，不少业主以此为由要求退房。“那时候，我们的退房率是比较高。但后来市场转好，退房现象明显减少了。”目前该楼盘前期的房源已经全部售罊。下一期预计在五月中旬开盘，销售价格将上涨1000元/平方米左右。

　　由于房价上调，北京楼市整体退房率呈下降趋势。以存量房网上签约数据为例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套数为703套，退房率为3.16%，而三月份存量房退房率为3.6%。

　　在西南五环边的沸城，销售人员告诉中国证券报记者，该楼盘目前仅剩下几套三居室在售，均价为9500元/平方米，并一再强调，“剩下的房子已不多”。当谈到较高的退房率时，该销售人员解释道，主要由于之前一家公司买了沸城数十套房，后来出于资金原因而清退。 tujian.org

　　对于高退房率，业内人士却指出，在前期房价过高的情况下，一旦房价下跌超过一定比例，客户理论上的毁约风险将极大增加。但4月份，北京房地产市场销售创三年来新高，房价企稳回升，则将降低退房的概率。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　根据发改委和国家统计局12日公布的最新数据，4月份，全国70个大中城市房价同比下降1.1%，降幅比上月缩小0.2个百分点。其中北京房屋销售价格指数同比下降1%，但环比上涨0.4%。 tujian.org

　　专家指出，一般情况下，退房者主要分为以下几类人群：一是前期高价购买了期房的购房者，当房价下调后希望通过退房而寻求更高性价比的住房。或是同一小区不同期开盘的业主，由于开发商降价超过心理预期，导致前期业主要求退房。二是因为房价下跌，短期内难有收益的房地产投资者。三是希望通过提出退房要求而对已有费用进行减免或补偿的业主。四是确实由于交付房屋存在质量问题或者房屋配套与开发商承诺不符，从而要求退房的购买者。

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　　由于我国房地产市场正处于调整期，房价波动对购房者的心理预期产生了极大影响。退房反映出部分购房者对未来房价走势的看法。当预计未来房价将相对下跌时，就容易产生心理落差从而导致退房。同时，部分退房者也是此前房价泡沫的受害者。随着开发商名目繁多的降价促销，房屋的价值在不断缩水，因此更多的人为了维护自身权益也开始将退房付诸行动。

　　然而专家也提醒大家，按照现行的法律规定，仅仅由于房屋成交后价格的巨大差距还不能成为退房的理由，在法律上难以得到支持。

　　延伸阅读：多个城市退房现增势 退房潮或在全国蔓延 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　在正常的市场情况下，一个项目的退房率一般不超过1%，即便出现后期大幅度降价等特殊情况而导致前期购房退房，退房率一般也不应该超过5%。 tujian.org

　　一季度以来，北京的退房率逾4%；西安的一手房退房率为6.7%；南京4月以来退房总量高达183套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的退房现象。业内人士认为，在不少地区，由于开发商以购房者购买后可无条件退房为营销卖点，其结果很可能导致退房现象急增，退房潮或将在全国蔓延，但广州在短期内难现退房潮。

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　　多个城市退房出现增势

　　据北京市房地产交易管理网数据及多家媒体报道，一季度以来，北京多个楼盘的退房率竟高达20%，个别热销楼盘退房超过60套。甚至，有些楼盘的所退房源基本是2007年、2008年认购或签订的。同时，北京二手房市场的退房率也高达3.64%。

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　　业内专家认为，今年一季度房地产在政府政策刺激等利好下热销的背后，出现了较大规模的退房现象，应该不是购房者的正常退房现象，不排除是开发商操作假按揭或通过虚假成交制造热销而造成的。 中华人民共和国图鉴社

　　SOHO集团董事长潘石屹近期回应关于三里屯SOHO退房现象时表示，在所有退房的单位里，有一半是受金融危机影响，客户经营的行业受到波及，SOHO中国通过跟客户协商后，把部分不能付款的房子及时做出了清退。而另一半退房的原因则是客户对经营的角度进行了调整，将所购买的房子进行调换。

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　　中国房地产资深专家陈真诚分析认为，近期大量退房的原因归结于两种情况，一种情况是，开发商为了营造热销假象，自己导演的“自买自退”的把戏；另一种情况是，开发商制造假按揭骗取银行贷款。

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　　也有业内人士分析，一些楼盘固然存在一定程度的假按揭现象，但把造成高退房率的主要原因归结于假按揭可能有些夸大。事实上，造成退房的原因除假按揭及开发商自买自退以外，还有房屋出现质量问题、开发商交房违约、首付和利率变化、楼盘降价等原因，这些都可能引起购房者退房。

　　据了解，目前，市场普遍存在不少消费者同时在多家楼盘登记买房，最终哪个楼盘成交价最低就买哪家，再把其他所有登记过的楼盘退掉，甚至全部退房再去买以前没登记过的更多降价的楼盘。在一些地区，这种情况很普遍，有的消费者甚至同时在上10个楼盘进行登记。

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　　广州短期内没有退房潮 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　而对于广州本地，不少业内人士表示短时间内难现“退房潮”。满堂红研究部主任肖文晓表示，从银行方面的因素来说，在广地花园的假按揭事件之后，广州的商业银行已经加强了风险监管；从市场的角度来说，作为一个相对成熟的市场，广州的置业者心态是比较理性的，即使在楼价大跌的时候也没有出现大规模的纠纷，更不用说现在楼价还稳中有升了。

　　某知名国有房地产企业相关负责人也认为，由于开发商的产品质素、承诺兑现、价格跌幅、购房者的经济收入等因素变化的影响，楼盘有个别购房者退房的现象是较普遍的，但不会出现上规模的退房潮，因为广州的购房者比较务实和理智。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　经纬行研究中心经理朱欣苑表示，广州出现的概率不大。首先，广州的房价比北京低了几档；其次，4月价格指数显示广州中心区域较受买家追捧，郊区的价格也在购买力范围内。(来源：信息时报) tujian.org

　　延伸阅读：退房潮背后隐现假按揭 银行应完善风险防范机制

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　　一季度以来，伴随着房地产市场的小阳春景象，北京期房退房率出现了居高不下的情况。有的楼盘退房率竟高达20%，多家热销楼盘退房超过60套。 中华人民共和国图鉴社

　　退房潮不断涌现带来了不少法律纠纷，业内人士提示，应注意退房潮背后的“假按揭”等违法行为，同时银行应加强监管，完善内部风险防范机制，防范和化解房地产按揭中的风险。 tujian.org

　　开发商假按揭或涉欺诈 中华人民共和国图鉴社

　　一季度以来，北京期房退房率居高不下，“由于中国实行的是期房预售制度，一直存在着假按揭现象。”社科院研究员曹建海认为，今年一季度的退房潮中,估计不少是因开发商的假按揭。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　“假按揭形式多种多样。”房地产市场分析人士陈真诚认为，开发商为了营造热销假象，自己导演了“自买自退”的把戏，将房源以内部人士的名义买下，当真的购房者看中了该房源后，开发商再通过期房退房程序，将这些房源退出来，再将房子卖给购房者。

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　　更为严重的情况则涉及诈骗。“所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商，发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款。”2009年石景山法院在对住房贷款纠纷案件进行调研时发现，少数开发商为了缓解资金压力，铤而走险，以假按揭等违法方式来骗取银行贷款，利用退房者没有及时索回自己的身份证明和签订的住房贷款合同，以及授权开发商办理贷款的委托书，向银行申请贷款，或者开发商与某些自然人串通骗取银行贷款。由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，随之就会出现断供，直接导致了纠纷的产生。

　　今年4月底，涉及假按揭的森豪公寓案一审判决宣布，森豪公寓老板邹庆指使公司职员虚构该公司开发的森豪公寓商品房销售事实，采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，并以购房人名义与中行北京分行签订个人按揭贷款合同申请按揭贷款的手段，骗得巨额个人按揭贷款达7.5亿元。公诉机关认为，北京华运达房地产开发有限公司及5人的行为已构成诈骗。

　　根据《刑法》第193条规定，贷款诈骗罪是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。

　　法律专家表示，在“假按揭”中，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪，将要受到法律的制裁。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　银行应完善风险防范机制 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　不仅在北京，伴随着金融危机，全国各地的房地产纠纷都呈上升趋势。最高人民法院副院长奚晓明近日在人民法院应对金融危机商事审判工作座谈会上表示，仅今年1至2月，全国法院受理房地产纠纷案件就已达24349件，同比上升15.56%。当前虚假按揭贷款案件开始明显增多。

　　“行业竞争激烈，银行资信审核显现漏洞是此类案件增多的原因之一。”海淀法院相关人士认为，当前金融行业竞争激烈，部分银行员工在审核时对申请人的月收入情况及偿还能力不作详细调查，甚至主动帮助借款人出具虚假收入证明，资信审核流于形式。

　　该人士表示，由于审查不严，当事人虚构购房合同贷款融资的假按揭贷款屡有发生，当遭遇金融寒流，资金链发生断裂后，银行将面临巨大的资金风险。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　一个典型的例子是在森豪公寓骗贷案中，曾任中国银行北京市分行零售业务处副处长的徐维联和该处消费信贷业务科科长尚进及该信贷业务科信贷员张笑非，在审批“森豪公寓”和“华庆公寓”房地产项目发放个人住房贷款过程中，严重不负责任，没有严格执行银行信贷制度，先后向257名虚假贷款申请人发放个人住房贷款共计7.5亿余元，造成银行损失贷款本金6.6亿余元。

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　　针对某些银行内部法律防范机制流于形式等问题，石景山法院相关负责人建议，应完善银行的资信审查、借款用途监管等内部防范机制。对借款人的资信审核内容不能仅局限于身份证、手机号码及个人收入证明等比较原始的资料，应当对借款人的资产负债状况、社会活动及有无违法记录、有无失信情况等进行全面查证。在银行发放贷款后，及时跟踪监督借款使用情况，制定应急预案，防范和化解贷款发放后出现的各种风险。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　(来源：中国证券报） copyright 中华人民共和国图鉴社