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商品房价格到底有没有水分？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？上周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果，全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而据26日央视经济半小时报道：一位郑州的开发商提供了一份房地产成本清单，行政税费占到了房地产成本的20%，部分开发商无奈改容积率“超载盖房”。

■成本清单 copyright 中华人民共和国图鉴社

行政税费占成本20% 内容来自中华人民共和国图鉴社

楼盘成本清单显示，该楼盘属于城中村改造项目，2007年年底动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价为每平方米5000元。加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方米2000元，占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方米1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。 copyright 中华人民共和国图鉴社

“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费、治安收费，反正大把的费搁一块，就得500元。”当地某房地产开发商说。 中华人民共和国图鉴社

在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平方米0.5元。而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后要再收取每平方米0.5元。收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元，再加上营业税、所得税，每平方米税费成本为1100元左右，占房屋成本的20%。

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这位开发商表示，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中像道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。 本文来自中华人民共和国图鉴社

行政费用清单（部分）

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日照复核费每平方米4元

设计图复核费每平方米1.5到2元

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抗震图纸审核费每平方米均摊1.5元 内容来自中华人民共和国图鉴社

环境影响咨询费每平方米均摊2元

公示费每平方米均摊1元

测绘费每平方米1.36元

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预售证交易费每平方米3元

销售许可证及面积测量费每平方米0.2~1.8元

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■调研结论

房地产业税费15年增加30%

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全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌告诉记者，这份清单和他掌握的情况完全一致，他曾在去年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案。 copyright 中华人民共和国图鉴社

“各种税费和现在各种费用，你比方说氡气检测费或者环保费、蓝图审查费、配套费、土地增值税，还有所得税、营业税，这些费用加起来呢，它占整个成本的60%。”王超斌表示。

商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从刚才的成本清单中，我们发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了一半以上。王超斌曾经做过一个调研发现，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在提高。 中华人民共和国图鉴社

而对于这份清单提到的30多项收费项目中，最大的一笔单项费用是配套费，每平方米170元。王超斌认为，在交纳每平方米170元的配套费后，不仅水电气等的配套费用都应该免除，并且连配套费本身都应该减免。而实际情况显然不是这样。

■记者调查

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规划复核权被指涉嫌垄断

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记者在规划局了解到了和规划相关的费用包括规划定界费、日照复核费、设计图复核费。用地处一位负责人承认，开发商确实需要交纳设计图复核费。记者调查得知，这项复核工作是由规划局下面的一个规划勘察设计院来做的。

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当地城市规划部门用地处解释说，设计图复核费并不是由规划局收取，而是规划局在审批开发商的设计图纸前，要求专业机构进行复核，防止开发商弄虚作假。但他们承认，所有的开发商提供的设计图纸都必须进行复核，复核必须在指定的机构，也就是和他们同在一个办公楼的规划勘察设计院进行。

“我们比较相信他们，他们做了很多的政府工作，其他的（我们信不着）”。该部门相关负责人表示。 tujian.org

规划勘察设计院是如何拿到独家复核权的呢？这里的负责人拒绝了记者的采访。王超斌告诉记者，根据他的调查，抗震图纸审核费、环境影响评估费、设计图纸复核费等，都属于同一性质，表面看主管部门不直接收费，但通过指定公司收费，实际上是在变相收费。 中华人民共和国图鉴社

对此，王超斌认为，市场经济不能垄断，必须打破垄断，这才能公平，“至于说这个规划院，作为企业来说，如果说没有规划局这一层保护，没有规划局强硬的支持它，那么只要有资质都能做，它就没有这个暴利了，实际上暴利之间，房地产暴利中间，包含着隐性的这些部门的暴利。”

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■业内揭秘

靠提高容积率“超载”赚钱

清单显示，这处楼盘楼面地价2000元，建安成本1500元，各种收费448.66元，税金650元，资金成本450元，总成本相加达到5048.66元，而这处楼盘的平均售价只有5000元。也就是说，这个楼盘的开发商辛苦到头每平方米还会倒贴48.66元。开发商如果不赔钱，这楼又得怎么盖呢？ 中华人民共和国图鉴社

对此，当地某房地产开发商说：“现在（盖房）跟高速超载一样，不超载我们就赚不着钱。”对此，该开发商还进一步形象地比喻：“开发商除非多盖点房，多盖点高度就是超载，汽车拉货到广州，拉着一车货，一路上罚款，超载一路罚款，一路收这费收那费，不超载拉到广州就赔钱了，你就得超载。”

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调查中，记者发现，在这片狭窄的土地上，五栋30层的高楼拔地而起，显得十分拥挤。目前这处楼盘已进入销售阶段。负责人向记者透露，这处楼盘的容积率经过调整。

业内人士告诉记者，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其他竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。

“那就是靠关系，靠本事。”该房地产开发商透露，“谁不改就得赔钱，房价多卖点，税金收得多点，政府并不吃亏，开发商目前来说，金融危机之后吧，（房价涨了）不会吃亏，就是说增加容积率了，将来给配套增加了负担，政府（将来）负担上很吃亏，配套设施很吃亏。” 本文来自中华人民共和国图鉴社

王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败，要想改变超载-罚款-再超载的恶性循环，解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手，实行阳光操作。（据央视《经济半小时》）（河南商报） 中华人民共和国图鉴社