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本报记者 王海春 上海报道 当住宅[ZhuZhai]受调控的时候，上海的商办楼开始走热。 “限购令让投资[TouZi]客没办法再买住宅[ZhuZhai]了。而商办楼则没有这个限制，这应该是近期上海商业项目销售量走高，并将继续走高的重要原因。”世邦魏理仕研究部经理谢晨表示。 投资[TouZi]客被挤出住宅[ZhuZhai]市场 受投资[TouZi]客从住宅[ZhuZhai]转投商办楼影响，上海的商业地产项目也在3月第三周迎来了一个销售热潮。 德佑地产市场数据显示，3月份第二周上海市商品房成交面积为16.74万平方米，而上海仅外环以内的商业、办公楼成交面积就达到了4.95万平方米，占到了总成交量的四分之一。 德佑地产分析师陆麒麟告诉记者，沪商办楼的成交量一下攀升到4万多平方米，占到了商品房成交量的1/4，这在上海是比较少见的。 “从1月以来沪商办楼的成交量就在逐步走高了，当时徐汇区田林板块的一个项目，在1月份一周就卖出去了121套商铺[ShangPu]，销售量之高让人吃惊。上海1月份商办楼的周成交量为2.5万平方米，而到了2月份沪商办楼的周成交量上升到3万平方米。”陆麒麟表示。 除了那些传统行业中心区的商铺[ShangPu]备受追捧外，宝山和松江区的一些商铺[ShangPu]也成为关注的重点区域。在上海郊区商铺[ShangPu]的成交中，宝山区可谓“一枝独秀”。 据搜房网统计，宝山区在2月份共成交商铺[ShangPu]149套，远远高出其他区县，松江区以94套的成交量位列二，南汇和嘉定也分别以77套和68套位于各区商铺[ShangPu]成交的前列。 沪商业项目交易量会持续走高完全是资金的“挤出效应”所致。 一道限购令，让手里有钱却没处花的投资[TouZi]客把眼光从住宅[ZhuZhai]转到了商铺[ShangPu]和办公楼市场。在对比了2010年和2009年这两轮房地产调控的政策对住宅[ZhuZhai]、写字楼、商铺[ShangPu]市场的影响，研究人员发现，商业地产的成交表现与住宅[ZhuZhai]市场受调控政策的程度有着密切联系。 “在市场上准备投房产的资金在短期内不会有大的改变。我们发现，住宅[ZhuZhai]市场受政策影响越大，商业地产市场表现就越好。当资金不再投向住宅[ZhuZhai]市场的时候，有不少资金会投到商业地产上。”中原地产研究部经理刘渊表示。 刘渊向记者指出，虽然住宅[ZhuZhai]、写字楼、商铺[ShangPu]这三类物业都会受到政策影响，但住宅[ZhuZhai]因“限购”政策几乎断了投资[TouZi]客进入住宅[ZhuZhai]市场的通道，而商办楼受到的影响则相对少一些。“也就是说，有不少资金是从住宅[ZhuZhai]市场中被挤出来，挤到商业项目上了。这正是沪商业项目成交量持续走高背后的原因。”刘渊说。 商铺[ShangPu]选择难 一位在上海的温州投资[TouZi]客向记者讲述了他从住宅[ZhuZhai]转战到商办市场的经历。 “做商铺[ShangPu]的投资[TouZi]可真不是闹着玩的：资金量大、风险高。考察必须得细致。我正在看宝山、南汇、闵行和浦东的几个商铺[ShangPu]，看看是不是有价格合适、投资[TouZi]回报率也比较满意的项目。但这么一圈看下来才发现，从投资[TouZi]住宅[ZhuZhai]转向投资[TouZi]商铺[ShangPu]不是那么容易的。”一位在上海的温州投资[TouZi]客魏先生，向记者讲述了他转战商铺[ShangPu]的经历。 作为一家做品牌服装销售代表的老板，魏先生在上海几个重要商圈都有自己的门店，之前已经在上海投资[TouZi]了四套房子和一套办公楼。 “其实我最喜欢投资[TouZi]的物业形态是住宅[ZhuZhai]，但去年一道限购令使我没法买了。但从现在的形势看，估计一年之内是不可能取消限购的了，加上今年政策这么多，未来两年住宅[ZhuZhai]能不能涨上去也是个问题，我今年干脆就不准备投资[TouZi]住宅[ZhuZhai]产品了。但手里的这些钱是绝对不敢投股票的，所以现在看了不少商铺[ShangPu]和办公楼的项目。”魏先生告诉记者。 不过，这位温州魏老板从去年12月从住宅[ZhuZhai]向商办市场近4个月的转战，进展得却并不很顺利。 这位投资[TouZi]客向记者表示，他投商铺[ShangPu]的要求是，年回报率至少要达到5%。“如果连这个回报率也达不到，那还不如干脆存在银行算了。可是很多商铺[ShangPu]看下来，能否达到这个回报率是很成问题。我看了几个和住宅[ZhuZhai]一起销售的社区商铺[ShangPu]，因为小区的入住率太低、人气不足，这些社区的商铺[ShangPu]很难租出比较高的价格。”魏先生告诉记者，如果是买住宅[ZhuZhai]，他看一个楼盘基本一周内就可以成交；但转战商办市场后，他看了近半年，只在南汇买了一套不到100万的小铺子。 不过在南汇已买下一个铺子，并不能满足魏先生的要求，他还想在今年至少再买一套商铺[ShangPu]。 这位温州投资[TouZi]客近期看中了闵行和宝山的两个项目。其中一个在闵行区茏茗路某楼盘看到的一个单价在4万元/平方米左右的社区商铺[ShangPu]，总价约为280万元。另一个是宝山区某楼盘的商铺[ShangPu]，魏先生想买一套约60平方米左右的铺子。但他经过了解后发现，该楼盘的商铺[ShangPu]，预计销售价格竟高达7万元/平方米，即60平方米的商铺[ShangPu]总价至少要用掉420万。虽然这个楼盘的商铺[ShangPu]要到6月份才开盘，但已经有很多投资[TouZi]客前来咨询。 “宝山这个楼盘的最终报价没出来，但愿价格能低一点。我的预算是350万元。不过要是单价太高，铺子的位置也不是很好，就只能放弃，再去选别的铺子了。”魏先生对记者说。
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