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文/李季 回顾刚刚走过的2010年，交易[JiaoYi]市场[ShiChang]从年初陷入周期性的春节空窗期，到投资、改善型客户大量入场引发的交易[JiaoYi]井喷，再从贯穿全年的宏观调控政策到央行年内相继6次提高存款准备金率以及2009年以来的首次加息，都标志着2010是北京二手房[ErShouFang]市场[ShiChang]不寻常的一年。 来自伟业我爱我家的统计数据显示，2010年北京二手房[ErShouFang]住宅网签总量196574套，整体交易[JiaoYi]均价21179元/平方米，同比2009年大幅上涨53.68%。成交量与2009年的26.69万套相比，下跌26.35%，剔除网签与过户间可能存在的错误率，估算二手房[ErShouFang]实际过户总数可达17.2万套。 受政策影响，二手经济适用房转商品房交易[JiaoYi]占二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]比重较2009年的4.21%大幅上涨了8.91%。户型方面呈现两极分化，小户型和大户型的交易[JiaoYi]比重增幅明显，60～90平米的中等户型交易[JiaoYi]比重下降，但仍占有半壁江山。首次置业[ZhiYe]和改善型的自住购房需求成为市场[ShiChang]交易[JiaoYi]的主力军。 交易[JiaoYi]量将略降 房价稳中稍升 为避免房地产市场[ShiChang]资产泡沫化和平抑房价，政府短时期内不会放松目前已出的各项地产调控手段，再加上潜在的加息需求，2011年的房地产市场[ShiChang]仍将面临政策考验。 考虑到调控政策将延续，以及2010年约有1.3万套经济适用房因年中政策调整变化而进入到市场[ShiChang]交易[JiaoYi]属异动现象，2011年的北京二手房[ErShouFang]市场[ShiChang]实际交易[JiaoYi]总量或将有所下降，约在15.5万套，与2010年的过户交易[JiaoYi]总量相比或减少一成。 目前国内依然严峻的通胀并未得到实质性缓解，大量有投资避险倾向的购房者仍将目光集中到房地产上，通过持有房产来释放通胀带来的货币贬值压力。2011年上半年的二手房[ErShouFang]价有可能呈现小幅惯性上涨态势。同时考虑到保障性住房的供应量加大和年中新房的大量入市，2011年的北京二手房[ErShouFang]价或将稳中稍升。 政策从紧也使得投机客大量撤出楼市，二手房[ErShouFang]价再度出现大幅上涨的现象很难再现。带有保值避险倾向的自住购房群体，包括婚房等首次置业[ZhiYe]和改善购房需求等仍将是2011年二手房[ErShouFang]市场[ShiChang]上的购房主体。随着远郊区县交通、医疗、教育、购物、娱乐等各类市政设施的逐步完善，二手房[ErShouFang]市场[ShiChang]也将快速成熟，成为新的交易[JiaoYi]热点。 自住莫观望 投资须谨慎 不管是二手房[ErShouFang]业主还是购房者，普遍认为2011年的楼市调控将更加严格，这种心理预期，使得买卖双方对新一年的楼市前景感到非常迷茫。二手房[ErShouFang]业主想趁着房价仍处高位尽早出手回款；买房者则恐慌春节后尤其是两会后政府会出台对买房者限制更加严格的新政。这直接促成了了春节前房屋成交的火热，伟业我爱我家预计，如果没有新一轮楼市调控政策的出台，这种火热局面有可能一直持续下去。 那么，在充满了诸多未知数的2011年，是否该出手买房？又该如何买？ 首次置业[ZhiYe]者：该买就买 新年伊始，伴随着存款准备金率的上调，银行将取消首套房房贷优惠的传闻遍布各大媒体，但经过与京城多家银行有紧密合作关系的我爱我家证实，京城绝大多数银行并无此打算，这意味着首次置业[ZhiYe]者购房仍将能享受到房贷等优惠政策。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，打击投资投机，保障首次置业[ZhiYe]者以及合理的住房需求，是政府多次系列宏观调控始终贯穿的精神，2011年房价的涨幅也将缩小，首次购房者要充分利用这些优惠政策，该买房就买，不要跟风观望，以免错过购房时机。 改善型购房者：用好公积金贷款 20世纪90年代初买房置业[ZhiYe]的一批人，现在大都已经进入置业[ZhiYe]升级的阶段。2010年改善性客群总体交易[JiaoYi]比重达到55.2%，比2009年同比上涨了9.81%。2011年置业[ZhiYe]升级的购房人群仍将是购房主力。随着契税、二套房首付和利率的提高，改善升级的成本越来越高，利好消息是公积金贷款购房对二套房的认定做了修改，由认房又认贷转为只认房，只要购房者把现有房产卖出，再买房就可以享受到首套房的购房优惠。虽然公积金贷款审批较为麻烦，贷款上限只有80万元，但可以省下很大一笔费用，建议尽可能选择公积金贷款。 初入职场者：转变传统置业[ZhiYe]观念 刚刚毕业，薪水有限，应该把更多的经历和资金用在个人未来的职业规划和能力提升上。年轻人和家长应转变传统的置业[ZhiYe]观念，尽量选择“先租后买，由小及大”的梯级置业[ZhiYe]方式。随着政府对租赁市场[ShiChang]监管力度的加强，相关法律法规的进一步完善，未来的租赁市场[ShiChang]将能够更好的保障承租人的利益，即便租房，也能拥有幸福生活。
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