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满城尽是商业红都是调控惹的“火” 楼市调控限了住宅[ZhuZhai]，商业地产[ShangYeDiChan]开发销售两旺，业内提醒投资不慎或烂在手里 @说不说都行df：商业虽然不被限制，但毕竟是有钱人玩的东西，穷人不管政策怎么出，都不可能被限制，始终在买不起的状态里徘徊。 @探头探脑zr：还是考虑人群比较集中的市中心商铺吧，起码不用头痛要租给谁。呈贡的商铺也可以考虑，毕竟升值潜力佳，价位合适。 @玫瑰玫瑰我爱你：优质商铺回报率高，但价格也贵，风险很大。玩商铺就像是玩股票，别追高呀。 业内提醒 投资商铺位置很重要 市场供需两旺，而要选择投资商业地产[ShangYeDiChan]，同样要谨慎。业内人士牟先生就表示，商业地产[ShangYeDiChan]的土地年限只有40年，比住宅[ZhuZhai]少了30年。所以在回报率上要求就比住宅[ZhuZhai]高。而且，不同的区位对商业地产[ShangYeDiChan]和住宅[ZhuZhai]物业可能产生的影响也是截然不同的，住宅[ZhuZhai]位置偏点，便宜点出租，还是有人会去住的，但是商铺，位置偏了，估计租都租不出去，只能烂在手里。相比投资住宅[ZhuZhai]物业，投资商业需要更大的资金，更专业、独到的眼光。打个比方，住宅[ZhuZhai]市场的投资可能是全民投资的时代，但是商业投资就是脱离草根投资的时代。他还表示，城中村改造项目要求配建商业，今明一两年都将是城中村改造项目面市的集中期，昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]的放量会随之急速放大，届时市场对商业承受能力就会下降，商业市场将受到严峻考验。 “没有政策就是好政策”。当两轮楼市调控促使住宅[ZhuZhai]市场陷入波动，购房者、开发商均暂时进入观望之际，不在调控之列的商业地产[ShangYeDiChan]自去年开始就转而成为投资客、开发商关注的新焦点。如今，商业地产[ShangYeDiChan]风头正劲，昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]也纷纷打出了“不限购”“低首付”等促销噱头，市场呈供需两旺态势。 据云信记者调查的数据显示，今年1、2月份昆明[KunMing]楼市商业及商业综合用地供应是去年同期的3倍。而去年消化的商用房约占昆明[KunMing]楼市全年成交量的十分之一，随着商业地产[ShangYeDiChan]的“被催热”，这一市场消化数据仍将大幅提高。此外，由于备受市场关注，商铺售价同比涨幅已超三成，其热度可见一斑。 网友们也敏锐地感觉到了昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]的高温，在本报调查中，有网友就表示“全国商业地产[ShangYeDiChan]的春天来了”“有钱干脆就去炒商业”。 事实上，不仅昆明[KunMing]，全国楼市商业地产[ShangYeDiChan]普遍涨价、投资客及开发商转战商业地产[ShangYeDiChan]等风声不断。商业地产[ShangYeDiChan]已经强势占位。更有预言，以住宅[ZhuZhai]开发为亮点的上一个“中国房地产市场黄金十年”已经过去，以商业地产[ShangYeDiChan]开发为亮点的又一个“黄金十年”已经拉开帷幕。 在看好商业地产[ShangYeDiChan]发展前景的同时，市场上持谨慎态度的也不在少数。业内人士分析，商业地产[ShangYeDiChan]投资属于专业投资，对投资客和打算介入后期运营的开发商来说，首付压力大，投资回报阶段性特征明显，周期也很长，可能是5-10年，甚至10-20年，投资回报的阶段性也很明显，任何一个环节出现问题都可能直接导致运营风险的增加。此外，随着商业地产[ShangYeDiChan]投资热加剧，商业地产[ShangYeDiChan]售价、土地价格都将追涨不下，价格成本的上涨对应的是利润空间的被压缩。在利润空间下滑的同时，大量竞争力弱的投资客、开发商都将在激烈竞争的市场中被淘汰出局。以上问题对商业地产[ShangYeDiChan]尚不成熟的昆明[KunMing]楼市而言，挑战更大。 争论依旧，云信《黄金楼市》认为，不管持何种观点，商业地产[ShangYeDiChan]站在一个崭新的十字路口已是事实，现在的关键问题是解决商业地产[ShangYeDiChan]怎么走？如何平衡供给与需求关系？是迈大步子还是小步子的问题？让商机不要变成“觞机”。 基于此，从本期开始，从供给与需求关系分析昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]的一组系列报道应运而生。本专题将分期与读者见面，敬请关注。 市场供应 商铺：均价同比涨3成 与去年同期相比较，昆明[KunMing]商铺价格呈现翻倍增长的势头。至祥置业昆明[KunMing]研究中心的数据显示，去年1月，昆明[KunMing]商铺的平均售价为21630.77元/平方米，今年1月份的商铺均价则涨至28850元/平方米，同比涨幅超3成，约为33%。 包括住宅[ZhuZhai]、商业在内的多种业态混合开发，成为目前昆明[KunMing]楼市供应的主要形态。来自昆明[KunMing]风之铃市场咨询机构的数据显示，2月份，昆明[KunMing]楼市“住宅[ZhuZhai]+商业”项目占比28%，“住宅[ZhuZhai]+商业+写字楼+公寓”占比24%，润城、马街摩尔城、春城慧谷、七彩云南·第壹城、东盟森林等这些未来即将开盘的大型项目都规划有大量商业体量，而龙江雅苑、和谐世纪、滨江商业街、邦盛万商城、星耀·天地、百大新都会等这些项目目前也有一些商铺在售。 记者近日踩盘发现，新商铺相继进入市场的同时，去年推出的商业尾盘项目也在加速出货，财富一号、大学城名校街、香樟俊园、呈贡新城假日街等项目由于自身的区位优势以及投资潜力，基本消化了前期剩余铺位。 据踩盘统计，记者还发现，未来大约有500多套商铺将进入市场，并以社区底商为主。 解读：商业是当前的市场形势下不为政策所累的物业，投资热钱的转移和昆明[KunMing]商业市场的发展都使商业的升值空间得到进一步的提升。从贷款首付比例和利率方面来讲，诸多在售的商铺也将其作为吸引投资者的一个利好因素，根据预期，在未来的几个月商业项目的推盘节奏将明显加快。 写字楼：项目争相涌现 作为面向东南亚、南亚的桥头堡城市，昆明[KunMing]经济呈现出活跃的发展态势，一个个写字楼项目应运而生，在一个城市综合体的规划和建设中，写字楼也成为其配套的必备要素之一，比如，昆明[KunMing]泛亚世贸中心涵盖了超5A甲级智能写字楼；七彩俊园打造5A甲级写字楼；欣都龙城预建高186米的财智中心甲级写字楼；经典双城的配套也包括高端写字楼项目。 与写字楼项目的如火如荼建设进度相对应，昆明[KunMing]写字楼也持续着一个小幅增长态势，根据数据调查显示，今年2月份在售楼盘中混合型楼盘占到50%，公寓部分占7%，写字楼占5%。其中写字楼成交均价为17617.86元/㎡，较1月份上涨了1.7%。 解读：同是商业性质的物业，在住宅[ZhuZhai]市场被调控的形势下，昆明[KunMing]的写字楼市场近几个月都维持了一个很稳定的走势，价格只在微小的范围之内浮动。原因之一就是昆明[KunMing]市商务发展市场还不够成熟。现实是，与北上广深等城市不同，在昆明[KunMing]商务环境的土壤还不够活跃的情况下，如此多写字楼涌现出来，能否消化得了？这是一个值得思考的问题。 公寓：项目开发成热点 今年年初开始，诸多项目放慢了推住宅[ZhuZhai]的速度，反而商铺和公寓成为今年房地产市场的主角。近日正在热销的螺蛳湾国际商贸城二期，除了推出部分商铺和仓库之外，公寓项目受到很多购房者的追捧，从量上来看，仅螺蛳湾国际商贸城近期销售的公寓就有近800套。目前，很多公寓项目都将相继推出，鼎易·天城、红星国际、欣都龙城、合金公寓等项目共计推出2000多套房源。 解读：如果说去年投资公寓还是一种时尚的话，今年则成为一种趋势。用某置业顾问的话说，前两年销售40年产权的公寓太难了，自己转行做住宅[ZhuZhai]销售，今年调控一出，反而住宅[ZhuZhai]市场又有点前两年公寓的感觉。产权40年，以前是公寓的短板，如今却成为政策调控下的利好，一方面价位较之住宅[ZhuZhai]要低，户型也较小，很多公寓也是精装房，各方面都比较符合一部分年轻群体的购房需求，同时，对于拥有多套房的购房者，公寓不在限购范围之内，成为投资首选也是趋势。此外，可商住两用，也是其吸引力的重要所在。 投资调查 “限购”后 62%网友将转投商业地产[ShangYeDiChan] 频繁楼市调控之下，住宅[ZhuZhai]市场观望情绪只见加重。撤离，成为投资者应对的统一守则。而不受政策调控的商业地产[ShangYeDiChan]，则相反成了开发商、投资客的“新宠”。为了了解市场的投资取向，近期，本报《黄金楼市》特在云信网（www.ynxxb.com），并联合搜房网（http：//km.soufun.com/）、搜狐焦点网（http：//km.soufun.com/）展开“商业地产[ShangYeDiChan]投资意向”网络调查。 数据显示，截至发稿前，已有3672名网友参加了此次调查。62%的网友在目前政策约束下，有意将投资资金转向商业地产[ShangYeDiChan]；而在商业地产[ShangYeDiChan]的写字楼、商铺和40年产权式公寓等物业中，46%网友将会选择回报率高、风险较低、保值性好的市中心商铺和升值潜力较大的呈贡商铺；28%的网友比较认可投资较小、用途丰富但回报率低的40年产权式公寓。 从面积偏向看，如果投资商铺和40年产权式公寓，7成以上网友均会选择小面积套型。而5成以上网友会选择200平方米以上写字楼作为投资对象。就目前昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]的售价，9成以上网友认为价位偏高，其中33%网友表示商铺价位有些不能接受。此外，对于投资商业地产[ShangYeDiChan]的用途，53%以上的网友愿意选择出租“求”回报。 近期，记者连续几周踩盘发现，在住宅[ZhuZhai]市场观望情绪浓厚的今天，不少楼盘均在加推商业地产[ShangYeDiChan]。比如，新亚洲体育城社区底商以及商业街、滨江俊园商业街、中国·昆明[KunMing]螺蛳湾国际商贸城纯商业产品。据记者不完全统计，2011年昆明[KunMing]四区20多个楼盘有8成以上均会主力推售商业地产[ShangYeDiChan]，比如欣都龙城、假日城市、润城、南亚之门、汇都国际二期等一批商业综合体、写字楼、商铺、40年产权式酒店产品将扎堆亮相，成为今年昆明[KunMing]楼市的销售主力军。 土地供给 今年前两月 商业用地供应激增3倍 来自昆明[KunMing]市国土资源局网站的统计数据显示，2010年，昆明[KunMing]市共供应173宗、12113.4亩土地，其中有12块、756.38亩土地流拍。排除流拍地块，昆明[KunMing]去年实际总成交土地161宗、约11357亩，总成交金额223.49亿元。据至祥置业昆明[KunMing]研究中心的数据，2010年昆明[KunMing]主城四区及呈贡新区，纯商业用地及商业、商务等综合用地共约2400亩，换算下来约为160万平方米，交易起价总额约63.24亿元，交易起价单价约263.43万元/亩。从数据可见，去年商业及商业综合用地占总成交地块的比重约为21%，成交金额稍高，占比28%。 另据昆明[KunMing]市国土资源局网站的统计数据显示，今年1、2月份，昆明[KunMing]主城四区及呈贡新区商务金融、商服用地通过拍卖、挂牌方式共供应357.71亩，换算下来约为23.8万平方米，交易起价总额约12.01亿元，交易起价单价约为336.29万元/亩。相比去年1、2月份商业及商业综合用地供应共约95.81亩、交易起价总额约5.82亿元、交易起价单价约607万元/亩的一组数据，今年1、2月份昆明[KunMing]楼市商业及商业综合用地供应是其3倍，交易起价总额翻了一倍，交易起价单价降幅约为45%。 解读：田野咨询机构地产研究中心总监杨凡分析，从上述数据看，去年中央对住宅[ZhuZhai]地产调控加大，已经对商业地产[ShangYeDiChan]形成了较好的推动作用。商业地产[ShangYeDiChan]可作为纯投资产品，政策利好之下，投资者流向商业地产[ShangYeDiChan]的趋势毋庸置疑，但从市场供应量来看，短期内可能商业地产[ShangYeDiChan]供应会突然增加，但长期供应主流肯定还是以住宅[ZhuZhai]物业为主。况且商业地产[ShangYeDiChan]需要人流支撑，一旦住宅[ZhuZhai]开发不足、商业地产[ShangYeDiChan]供应过量，商业地产[ShangYeDiChan]的开发、运营环境将更为恶劣。 另根据规划，今年昆明[KunMing]市土地储备机构将供应经营性土地6000亩，并将保障性住房、棚户区改造和中低价位、中小套型商品房等三类住房用地的供应纳入重点，确保比例达到70%。从这点看，今年昆明[KunMing]商业用地供应量短期激增的趋势不可能太持久。 业内人士牟先生分析，昆明[KunMing]目前商业发展过快，甚至可以说是太快了，与昆明[KunMing]的经济发展水平有些脱节，房地产开发企业介入前要谨慎考虑。一个很好的项目，可能会因为太超前或者市场供应量太大，而变成一个失败的案例。 杨凡也表示，目前昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]供需激增，只有在经历了一段时间的市场选择、沉淀之后，昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]的新平衡关系才会形成，不排除部分商业地产[ShangYeDiChan]项目被淘汰出局。 市场需求 去年商用房大部分已被消化一空 据昆明[KunMing]中原地产研究中心对2010年昆明[KunMing]新开楼盘销售数据统计，去年全年，昆明[KunMing]主城四区及呈贡新区新推商业地产[ShangYeDiChan]项目约20余个，他们给楼市带来新增公寓、写字楼以及商铺房源套数分别为6148套、285套、1027套，总计7460套。据记者近日踩盘了解到，截至目前，这些楼盘商用房源所剩不多，绝大部分已经被市场消化一空。 昆明[KunMing]市房产信息网提供的数据显示，2010年昆明[KunMing]楼市全年共销售商品房73016套。将去年昆明[KunMing]楼市包含商铺、写字楼以及公寓在内的商业地产[ShangYeDiChan]供应量与之进行简单对比可见，去年昆明[KunMing]商用房源约占去年全市房源总成交量的十分之一。 解读：业内人士分析，结合去年楼市大环境看，去年商用房销售迅速可能有以下原因。首先是随着住宅[ZhuZhai]市场投资的火热，以及城市扩展步伐的不断迈进，潜在升值区域的商业项目也逐渐入市，比如呈贡、嵩明等区域，投资者看到了这些区域未来商业升值的空间，纷纷介入。其次是国家系列调控政策陆续出台，住宅[ZhuZhai]市场投资壁垒不断增强，大量的投资者被挤出住宅[ZhuZhai]市场，部分投资资金也转投门槛低、风险低的商业市场。 数据显示，从业态看，公寓作为住宅[ZhuZhai]和商业的中间产品，尽管产权年限少于住宅[ZhuZhai]，但大多位于城市核心区位，具有租金回报率高的特点，又未受到政策限制，已经成为投资者的首选产品。写字楼则更多的是伴随着城市经济的快速发展，以及目前市场办公场所紧俏的局面，而开始受到投资者的青睐。商铺作为市场投资一贯的宠儿，其高关注度依旧。 价格走势 去年1月份以来，昆明[KunMing]商铺售价在波动中攀升的态势很明显。志祥置业昆明[KunMing]研究中心表示，它充分显示出了国家调控政策对商业市场的正面推动作用。 2010年4月17号“国十条”出台，贷款首付比例开始进入上升通道，限购风声出现，投资资金开始逐步进入商铺市场，推动了从4月开始的商铺价格上涨周期。 伴随着昆明[KunMing]本地执行政策的问题，2010年7、8、9三个月，更多资金流入了住宅[ZhuZhai]市场，前期的商铺也逐渐消化，剩余产品的整体均价开始出现下滑。2010年9月29日“国五条”出台，进一步限制住宅[ZhuZhai]投资，限购、限贷浮出水面，伴随着“金九银十”的到来，大量商业新盘进入市场，快速拉升了商铺价格。 2011年1月26日“国八条”出台，限购、限贷、保障房、房产税等一系列针对住宅[ZhuZhai]投资的政策，几乎将现阶段的预期投资住宅[ZhuZhai]的资金全部隔离市场，且增加了住宅[ZhuZhai]投资风险，资金开始进一步向商业市场转移，昆明[KunMing]商业价格可能“被推动”再创新高。 业界观察 商业地产[ShangYeDiChan]不是速效药 昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]最近风生水起商铺价格水涨船高，写字楼项目放量，公寓行情火爆，这种来自市场表象的玩意，让开发商和投资者，都迫不及待地伸出了手来想抓住这滚滚财源。 当然，人们有理由判别，滇中城市群和桥头堡规划，这些写入“国家战略”的面上利好确实传出了商业地产[ShangYeDiChan]看好的信号。 但昆明[KunMing]购买力情况呢？城市居民人均可支配收入方面，2010年昆明[KunMing]的数据是18875.65元，远比国际通行标准的4000美元还差3成，也就是说，一旦城市居民的购买力达不到这个数字，那么众多的高档次综合体就不可能有美好的投资潜力。虽然昆明[KunMing]市情或许不能用国际标准来衡量，但既然昆明[KunMing]提出的是建国际区域性城市，探讨昆明[KunMing]的商业地产[ShangYeDiChan]就不必绕开“国际化”的外衣。 商业地产[ShangYeDiChan]投资跟住宅[ZhuZhai]不一样，要么是靠租金回报，要么是靠铺面升值，关键是你买的铺子后期有做生意的氛围，没有人气，你这铺子就租不出去，租户的生意做不走，你这个商业项目就会成为败笔，它需要的是时间，不是做短线投机那么简单。 昆明[KunMing]商业地产[ShangYeDiChan]放量，是因为地方政府在其卖地规划中，都按总量规定了一个百分比必须做商业地产[ShangYeDiChan]，说白了，这里有个地方政府的强行要求的色彩在里面。至于这个百分之几的商业以后的生意如何，那并不能进入规划的“法眼”。 作为一个成熟的投资者，全款购买显然不是一个理智的人。就如那些炒房的人，只要能够想到办法从银行贷出钱来，最好的办法当然还是自己出一部分银行出一部分，因为这样可以提高资金的使用效率，这也是为什么房价可以越炒越高的奥秘之一。回到商业地产[ShangYeDiChan]投资上说，由于楼市调控政策并没有对商业地产[ShangYeDiChan]限购，而且很多地方照样可以按照首付50%的比例从银行贷款，所以这里面就有文章可做了，借力开发商现在纷纷转做商业地产[ShangYeDiChan]项目机会，把银行的钱套出来，这是高手所为。 地方政府土地供应也在赶这个潮流，云信的报道称，“今年1、2月份昆明[KunMing]楼市商业及商业综合用地供应是去年同期的3倍。” 我纳闷的是，那么多购物中心，能不能都把生意做红火？那么多写字楼，都租给哪些企业？ 住宅[ZhuZhai]限购，选择商业地产[ShangYeDiChan]投资是个方向，但你选的铺或写字楼或公寓是不是真的能给你带来高回报？这个谁也没把握。现在比较流行的一个做法是“先租后买”，如果在经营过程中才发现不值得长期投资，就放弃，这样也就确保了资金的安全。 看看“蒜你狠”、“姜你军”这些农产品这几年所导演的“江湖炒情”，我只有一个感慨，大凡热过头了的东西，迟早都会跌下来，即便不摔个半死也会头破血流。因为，商业地产[ShangYeDiChan]不是速效药，也不是住宅[ZhuZhai]，接盘的人实在太少。 (刘欢 贾娜 张睿)
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